Gewerbetreibende haben bei einer pandemiebedingten Schließung ihrer Geschäftsräume wegen behördlicher Anordnungen grundsätzlich Anspruch auf Mietminderung. Das hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe entschieden im Januar 2022 entschieden. Wie hoch der Abschlag ist, muss allerdings im Einzelfall geprüft werden. Eine Pauschalregelung gebe es nicht.
Bei einer Corona-Pandemie bestehe grundsätzlich einen Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage, so die Richter. Es muss allerdings weiterhin erwogen werden, ob dem Mieter ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
Bei der Mietminderung müssten immer sämtliche Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden, entschieden die Richter. Dazu zählten zum Beispiel die Umsatzeinbußen für das konkrete Objekt, staatliche Hilfen oder Versicherungsleistungen.
Im konkreten Fall ging es um eine Filiale des Textil-Discounters Kik im Raum Chemnitz, die vom 19. März bis zum 19. April 2020 schließen musste – und für die der Vermieter die volle Miete von rund 7.850 Euro haben wollte. Infolge der behördlich angeordneten Betriebsschließung entrichtete die beklagte Filiale für den Monat April 2020 keine Miete.
Das zunächst zuständige Landgericht hat die Beklagte zur Zahlung der Miete für den gesamten Monat April 2020 verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht Dresden diese erstinstanzliche Entscheidung aufgehoben und die Beklagte – unter Abweisung der Klage – zur Zahlung von nur etwa der Hälfte der Miete verurteilt. Infolge des Auftretens der COVID-19-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnung sei eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags eingetreten, die eine Anpassung des Vertrags dahin gebiete, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert werde.
Beide Seiten – Mieter und Vermieter – seien durch die staatlichen Maßnahmen im Kampf gegen die Corona-Pandemie belastet, keine Seite trage allein Verantwortung. Halbe/Halbe-Aufteilungen der Miete seien aber zu pauschal, erklärten die Richter am Bundesgerichtshof. Und ordneten eine Neu-Einschätzung der Dresdner OLG an. Die behördlich angeordnete Geschäftsschließung knüpfe allein an die Nutzungsart und den sich daraus ergebenden Publikumsverkehr an, der hier aus Gründen des Infektionsschutzes untersagt werden sollte. Durch die Allgemeinverfügung werde jedoch weder der Beklagten die Nutzung der angemieteten Geschäftsräume noch tatsächlich oder rechtlich die Überlassung der Mieträumlichkeiten verboten. Das Mietobjekt stehe und stand grundsätzlich trotz der Schließungsanordnung weiterhin für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung.
Die Begründung zeigt, dass im Fall einer Pandemie und entsprechender behördlicher Maßnahmen nicht per se eine Mietminderung möglich ist.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.1.2022; AZ – XII ZR 8/21 –
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Im Januar 2019 wandte sich der Beklagte an die Kläger und die anderen Anlieger des Weges. Er untersagte ihnen jegliche Nutzung ohne eine schriftliche Zustimmung und bot Gespräche an, um eine für die Anlieger attraktive Lösung zu finden. Später errichtete dieser Verbotsschilder und sperrte den Weg ab. In einem gerichtlichen Eilverfahren wurde er zur Unterlassung der Sperrung verpflichtet. Mit ihrer Klage verlangen die Kläger vom Beklagten nun, es zu unterlassen, auf dem Weg Hindernisse zu errichten, die die Zufahrt erschwerten.
Das Landgericht Berlin bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts im Wesentlichen. Den Erben stehe der Anspruch auf Auszahlung der Mietkaution zu. Die Vermieterin könne keinen Schadensersatz von ihnen verlangen. Das Gericht hielt es darüber hinaus für völlig fernliegend, dass der Tod eines Wohnungsmieters in dessen Wohnung eine vom Mieter verübte Pflichtverletzung darstellen soll.
Die Eltern des Kindes stellten bei Gericht den Antrag, den Träger im Wege der einstweiligen Anordnung zu verpflichten, jeweils von montags bis freitags einen zumutbaren und bedarfsgerechten Betreuungsplatz zur Förderung in einer Tageseinrichtung von jeweils sechs Stunden in der Zeit zwischen 7.30 und 13.30 Uhr nachzuweisen. Diese sollte zudem durch öffentliche Verkehrsmittel vom Wohnsitz der Eltern innerhalb von 30 Minuten erreichbar sein.
Mit seiner Klage möchte der Kläger von der Beklagten höhere Zahlungen erhalten. eine klar erkennbare Absicht. Er vertritt daher auch die Auffassung, dass die Entgeltumwandlung das pfändbare Einkommen der Streitverkündenden nicht reduziere. Diese habe mit der Zustellung eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses die Zuständigkeit über die Verwertung verloren. Das Arbeitsgericht hatte die Klage abgewiesen. Das Landesarbeitsgericht hatte ihr teilweise stattgegeben. Mit der Revision wollte die Beklagte nun die vollständige Abweisung der Klage erreichen.
Der beklagte Nachbarn wurde schließlich selbst aktiv und begann die Äste der Kiefer zurückzuschneiden, natürlich nur die überhängenden Zweige. Mit der nachfolgenden Klage verlangten die Kläger, es zu unterlassen, von der Kiefer oberhalb von fünf Meter überhängende Zweige abzuschneiden. Sie argumentierten, dass das Abschneiden der Äste die Standsicherheit des Baums gefährde. Diese Klage war in den Vorinstanzen erfolgreich und erst der Bundesgerichtshof hob die Urteile auf und hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Aus den Umständen des Vertragsschlusses ergebe sich nach Ansicht des Amtsgerichts, dass die ursprüngliche Vermieterin wusste, dass sie einen Mietvertrag mit einer Wohngemeinschaft abschließt. So waren sämtliche Mieterinnen Studenten, in jungem Alter und nicht miteinander verwandt. Zudem habe die räumliche Aufteilung der Wohnung für das Vorliegen einer Wohngemeinschaft gesprochen. Darüber hinaus sei es in der Folge zu mehreren Mieterwechseln gekommen. Die Kenntnis der ursprünglichen Vermieterin müsse sich der neue Vermieter gegen sich geltend lassen. Er sei durch den Kauf in den Mietvertrag eingetreten.
Das bedeutet, dass die Fundstelle des Tests deutlich erkennbar angegeben werden muss, sie leicht zugänglich ist und eine eindeutige Zuordnung erlaubt.
Die Arbeitgeberin führte an, dass der Kläger dem Werkschutz gesagt habe, dass er das Desinfektionsmittelhabe mitnehmen dürfe, um sich unterwegs die Hände zu desinfizieren. Sie habe jedoch mit Aushängen im Sanitärbereich darauf hingewiesen, dass das Mitnehmen von Desinfektionsmittel eine fristlose Kündigung und Anzeige zur Folge habe. Eine zusätzliche Abmahnung war schon an dieser Stelle seitens des Arbeitgeber ausgenommen.
Die Gegenseite meinte aber, dass von dem Brutto-Wiederbeschaffungswert die Umsatzsteuer von 19 Prozent abzuziehen sei. Sowohl das zuvor angerufene Amtsgericht als auch das Landgericht Heidelberg gaben der Klage des Unfallgeschädigten statt. Und so musste der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden.