Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) vom Februar 2023 könnte für geschiedene Paare, die gemeinsam eine Immobilie besitzen, als sehr elementar herausstellen. In diesem Fall entschied der BFH, dass der Verkauf eines Miteigentumsanteils an der gemeinsamen Immobilie nach der Scheidung an den früheren Ehepartner als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein kann.
Die Situation, die zu dieser Entscheidung führte, war folgende: Ein Paar kaufte 2008 ein Einfamilienhaus und lebte dort mit ihrem gemeinsamen Kind. Als die Ehe 2015 in eine Krise geriet, zog der Ehemann aus. Die Ehefrau und das gemeinsame Kind blieben in der Immobilie. Nach der Scheidung stritten die beiden über die Immobilie, es drohte eine Zwangsversteigerung – und der Ehemann verkaufte schließlich 2017 seinen hälftigen Miteigentumsanteil an die Ehefrau. Das Finanzamt stufte den Gewinn aus dem Verkauf als steuerpflichtig ein, und das Finanzgericht wies die dagegen erhobene Klage ab.
Das Urteil des BFH bestätigte diese Entscheidung. Die Richter stellten fest, dass ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegt, wenn eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren gekauft und wieder verkauft wird. Dies gilt auch für einen hälftigen Miteigentumsanteil, der nach einer Ehescheidung von einem Miteigentümer an den anderen verkauft wird. Die Veräußerung einer Immobilie ist in der Regel nicht steuerpflichtig, wenn sie durchgehend zwischen dem Kauf und dem Verkauf oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. In diesem Fall aber zog der Ehemann aus, und nur die geschiedene Ehefrau und das gemeinsame Kind wohnten weiterhin dort.
Es gab auch keine Zwangslage, die das private Veräußerungsgeschäft ausschließen würde, wie z.B. bei einer Enteignung oder Zwangsversteigerung (die zumindest „angedroht“ wurde). Obwohl die geschiedene Ehefrau ihren Ex-Partner erheblich unter Druck gesetzt hatte, verkaufte er seinen Anteil an dem Einfamilienhaus letztlich freiwillig an seine geschiedene Frau.
Diese Entscheidung unterstreicht, wie wichtig es ist, die steuerlichen Auswirkungen von Entscheidungen im Rahmen einer Scheidung zu berücksichtigen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.2.2023; AZ – IX R 11/21–
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Die Entscheidung des Landgerichts wurde jedoch von den Richtern des Oberlandesgericht Frankfurt am Main in Frage gestellt. Es entschied, dass das verhängte Zwangsgeld zur Durchsetzung der vereinbarten Verpflichtung rechtswidrig sei. Der Grund dafür ist, dass der Rückschnitt der Bepflanzung nicht persönlich von dem nachlässigen Nachbarn durchgeführt werden muss, sondern auch von Dritten erfolgen kann. Damit handelt es sich um eine sogenannte vertretbare Handlung. In den Augen des Gerichts war es für die Hausnachbarn, die das Zwangsgeld beantragt hatte, rechtlich und wirtschaftlich irrelevant, wer die Arbeit durchführt.
Das Landgericht Duisburg entschied zunächst, dass die Mieterin die Kosten tragen müsse, da sie Anlass zur Klageerhebung gegeben habe. Die Mieterin legte jedoch umgehend Beschwerde gegen diese Entscheidung ein.
Im vorliegenden Streitfall aus Sachsen hatten die Kläger auf der Suche nach einem Eigenheim einen Maklervertrag und später einen Reservierungsvertrag mit einer Immobilienmaklerin abgeschlossen. Die Reservierungsgebühr betrug 4.200 Euro (1% des Kaufpreises) und sollte das ausgewählte Grundstück bis zu einem festgelegten Datum exklusiv für die Kläger vorhalten. Als die Kläger vom Kauf zurücktraten, forderten sie die Rückzahlung der Reservierungsgebühr. In den Vorinstanzen wurde ihre Klage abgewiesen.
Das Oberverwaltungsgericht stimmte dieser Argumentation jedoch nicht zu und urteilte, dass die Beete nicht als Grünflächen gelten. Sie wurden als Kiesbeete eingestuft, in denen punktuell Koniferen, Sträucher und Bodendecker gepflanzt waren. Grünflächen, so das Gericht, seien durch naturbelassene oder angelegte, mit Pflanzen bewachsene Flächen charakterisiert. Ein wesentliches Merkmal einer Grünfläche sei ihr „grüner Charakter“.
Aber auch mit ihrer Berufung hat die klagende Partei keinen Erfolg. Zwar sei das Eigentum der klagenden Partei durch die Reflexionen grundsätzlich beeinträchtigt. Jedoch sei diese Beeinträchtigung nicht wesentlich. Maßstab für die Frage, ob eine Beeinträchtigung noch unwesentlich oder bereits wesentlich ist, sei nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, das Empfinden eines „verständigen Durchschnittsmenschen“, also in diesem konkreten Fall des „Durchschnittsbenutzers“ des beeinträchtigten Grundstücks. Wie bereits das Landgericht urteilte das OLG, dass für Reflexionen durch Sonneneinstrahlung keine durch Gesetze oder Richtlinien festgelegten Richtwerte existieren.
Im konkreten Fall ging es um eine Filiale des Textil-Discounters Kik im Raum Chemnitz, die vom 19. März bis zum 19. April 2020 schließen musste – und für die der Vermieter die volle Miete von rund 7.850 Euro haben wollte. Infolge der behördlich angeordneten Betriebsschließung entrichtete die beklagte Filiale für den Monat April 2020 keine Miete.
Das Amtsgericht wie auch Landgericht wiesen eine Räumungsklage ab. Das Landgericht bemängelte vor allem, dass nicht klar wurde, was genau in der Wohnung der Beklagten passiert sei. Wegen der Anwesenheit der Kinder sei zu Gunsten der Beklagten davon auszugehen, dass es sich um hinzunehmenden, bei Anwesenheit von Kindern nicht zu vermeidenden Lärm gehandelt habe.
Weist die Einladung zu einer Eigentümerversammlung darauf hin, dass sie aufgrund einer Virus-Pandemie nur in Anwesenheit des Verwalters und maximal eines weiteren Wohnungseigentümers durchgeführt werden kann – und bei Erscheinens weiterer Eigentümer abgebrochen und auf unbestimmte Zeit verschoben wird – so sind die dort mit Hilfe von Vollmachten gefassten Beschlüsse unwirksam. Dies hat das Amtsgericht Bad Schwalbach im Oktober 2020 entschieden.