Mit einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf im Dezember 2022 wurde klargestellt, dass ein Gewerbemieter keine Pflicht hat, dem Vermieter die fristgerechte Räumung nach einer Kündigung zu bestätigen. Das Gericht urteilte, dass das Schweigen des Mieters in einem solchen Fall keine vorbeugende Räumungsklage rechtfertigt.
Der zugrunde liegende Fall betraf die ordentliche Kündigung eines Gewerbemieters im März 2022. Die Mieterin sollte bis Ende September 2022 die Räumlichkeiten räumen. Da sie auf das Kündigungsschreiben nicht antwortete, baten die Vermieter im April und Mai 2022 um Bestätigung der fristgerechten Räumung. Als auch hier keine Reaktion erfolgte, erhoben die Vermieter eine vorbeugende Räumungsklage. Die Mieterin erkannte den Anspruch an, war jedoch der Meinung, nicht für die Verfahrenskosten aufkommen zu müssen.
Das Landgericht Duisburg entschied zunächst, dass die Mieterin die Kosten tragen müsse, da sie Anlass zur Klageerhebung gegeben habe. Die Mieterin legte jedoch umgehend Beschwerde gegen diese Entscheidung ein.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied denn auch zugunsten der Mieterin. Sie müsse die Verfahrenskosten nicht tragen, sondern die Kläger entsprechend der gesetzlichen Regelung. Die Mieterin habe keine Veranlassung zur Klageerhebung gegeben, da sie keine aktiven Handlungen vorgenommen habe, die den Klägern Anlass zur Befürchtung gaben, sie würde nicht fristgerecht ausziehen.
Nach Auffassung des Oberlandesgerichts ist ein Gewerbemieter in der Regel nicht verpflichtet, dem Vermieter vor Fälligkeit die Bereitschaft zur Erfüllung der Kündigung (und damit Räumung) anzuzeigen. Die bloße Untätigkeit des Mieters sei für einen besonnenen Vermieter kein berechtigter Grund zur Annahme, dass sein Anspruch ohne gerichtliche Hilfe nicht fristgerecht erfüllt werde. Die Erfüllungsbereitschaft schriftlich zu bestätigen, könne sogar nachteilig für den Mieter sein, da sie als Anerkenntnis oder Zeugnis gegen sich selbst gewertet werden könne. Letztlich biete auch eine positive Rückmeldung keine Gewissheit darüber, ob der Mieter seiner Räumungspflicht fristgerecht nachkommt.
Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 07.12.2022; AZ – 24 W 39/22 –
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Im vorliegenden Streitfall aus Sachsen hatten die Kläger auf der Suche nach einem Eigenheim einen Maklervertrag und später einen Reservierungsvertrag mit einer Immobilienmaklerin abgeschlossen. Die Reservierungsgebühr betrug 4.200 Euro (1% des Kaufpreises) und sollte das ausgewählte Grundstück bis zu einem festgelegten Datum exklusiv für die Kläger vorhalten. Als die Kläger vom Kauf zurücktraten, forderten sie die Rückzahlung der Reservierungsgebühr. In den Vorinstanzen wurde ihre Klage abgewiesen.
Das Oberverwaltungsgericht stimmte dieser Argumentation jedoch nicht zu und urteilte, dass die Beete nicht als Grünflächen gelten. Sie wurden als Kiesbeete eingestuft, in denen punktuell Koniferen, Sträucher und Bodendecker gepflanzt waren. Grünflächen, so das Gericht, seien durch naturbelassene oder angelegte, mit Pflanzen bewachsene Flächen charakterisiert. Ein wesentliches Merkmal einer Grünfläche sei ihr „grüner Charakter“.
Aber auch mit ihrer Berufung hat die klagende Partei keinen Erfolg. Zwar sei das Eigentum der klagenden Partei durch die Reflexionen grundsätzlich beeinträchtigt. Jedoch sei diese Beeinträchtigung nicht wesentlich. Maßstab für die Frage, ob eine Beeinträchtigung noch unwesentlich oder bereits wesentlich ist, sei nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, das Empfinden eines „verständigen Durchschnittsmenschen“, also in diesem konkreten Fall des „Durchschnittsbenutzers“ des beeinträchtigten Grundstücks. Wie bereits das Landgericht urteilte das OLG, dass für Reflexionen durch Sonneneinstrahlung keine durch Gesetze oder Richtlinien festgelegten Richtwerte existieren.
Im konkreten Fall ging es um eine Filiale des Textil-Discounters Kik im Raum Chemnitz, die vom 19. März bis zum 19. April 2020 schließen musste – und für die der Vermieter die volle Miete von rund 7.850 Euro haben wollte. Infolge der behördlich angeordneten Betriebsschließung entrichtete die beklagte Filiale für den Monat April 2020 keine Miete.
Das Amtsgericht wie auch Landgericht wiesen eine Räumungsklage ab. Das Landgericht bemängelte vor allem, dass nicht klar wurde, was genau in der Wohnung der Beklagten passiert sei. Wegen der Anwesenheit der Kinder sei zu Gunsten der Beklagten davon auszugehen, dass es sich um hinzunehmenden, bei Anwesenheit von Kindern nicht zu vermeidenden Lärm gehandelt habe.
Weist die Einladung zu einer Eigentümerversammlung darauf hin, dass sie aufgrund einer Virus-Pandemie nur in Anwesenheit des Verwalters und maximal eines weiteren Wohnungseigentümers durchgeführt werden kann – und bei Erscheinens weiterer Eigentümer abgebrochen und auf unbestimmte Zeit verschoben wird – so sind die dort mit Hilfe von Vollmachten gefassten Beschlüsse unwirksam. Dies hat das Amtsgericht Bad Schwalbach im Oktober 2020 entschieden.
Grundsätzlich sollen Mieterhöhungen bei Wohnungen, für die es einen Mietspiegel gibt, dann nur noch mit genau diesem Mietspiegel oder aber einem Sachverständigengutachten begründet werden dürfen. Bisher können sich die Vermieter auch auf Vergleichswohnungen beziehen, was immer wieder zu Streitigkeiten führte. Diese qualifizierten Mietspiegel sollen allerspätestens alle fünf Jahren neu erstellt werden.
Eigentümer der im Nachlass benannten Immobilie werden dann die gesetzlichen Erben (in der Regel Kinder und Ehegatte) – entsprechend ihrer Quote. Sind mehrere Erben vorhanden, entsteht eine so genannte Erbengemeinschaft. Diese ist gesetzlich auf Auseinandersetzung gerichtet, was bei Streitigkeiten zwischen den Miterben dazu führt, dass die Immobilie oft verkauft werden muss. Grund ist, dass die Erbengemeinschaft nur gemeinschaftlich handeln kann. Liegt hingegen ein Testament vor, so fällt die Immobilie den darin eingesetzten Erben zu. Sofern der Erblasser das Haus oder die Wohnung aber im Testament nicht einem bestimmten Erben übertragen hat, entsteht auch in diesem Fall eine Erbengemeinschaft.