Kündigung wegen Lärm: Vermieter muss die Ursache nicht im Detail benennen

Lärm und Lärm-Empfinden ist ja immer sehr persönlich – was die einen normal finden, macht andere schon „krank“. Besonders beim Musik hören trennen sich oft die Geister. Manchmal sind die Störungen denn auch tatsächlich so stark, dass ein Vermieter sich entscheidet, einer Mietpartei zu kündigen. Klagt dieser auf Kündigung oder Räumung einer Wohnung wegen Lärmstörung, so kommt er seiner Pflicht zur Begründung der Klage auf jeden Fall alleine dadurch nach, dass er den Lärm nach Zeitpunkt, Art, Intensität, Dauer und Häufigkeit beschreibt und ein Lärmprotokoll vorlegt. Dies hat der Bundesgerichtshof im Juni 2021 entschieden.

Im konkreten Fall hatte die Vermieterin einer Wohnung in Köln zunächst eine ordentliche Kündigung und einige Monate später eine fristlose Kündigung wegen Ruhestörung ausgesprochen. Nachbarn berichteten, dass es teilweise bis Mitternacht zu lautem Schreien, Stampfen, Türenschlagen, Rücken von Möbeln und Poltern gekommen sei. In der Wohnung lebte ein Paar zusammen mit zwei Kindern und deren Mutter. Die Vermieterin erhob schließlich Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Kündigung oder Räumungsklage wg. Lärm muss dokumentiert werden.Das Amtsgericht wie auch Landgericht wiesen eine Räumungsklage ab. Das Landgericht bemängelte vor allem, dass nicht klar wurde, was genau in der Wohnung der Beklagten passiert sei. Wegen der Anwesenheit der Kinder sei zu Gunsten der Beklagten davon auszugehen, dass es sich um hinzunehmenden, bei Anwesenheit von Kindern nicht zu vermeidenden Lärm gehandelt habe.

Das daraufhin angerufene Bundesgerichtshof entschied dann allerdings zu Gunsten der Klägerin. Die Klägerin habe die Lärmbelästigung schließlich nach Zeitpunkt, Art, Intensität, Dauer und Häufigkeit genau beschrieben und überdies durch ein detailliertes, über einen längeren Zeitraum erstelltes Lärmprotokoll konkretisiert. Die genaue Ursache des Lärms und die Verursacher habe die Klägerin mangels Einblick in die Wohnung nicht denn auch kaum benennen können. Es sei ihr daher nicht zuzumuten, Ausführungen dazu zu machen, was genau in der Wohnung der Beklagten passiert sei.

Das Landgericht habe den Anspruch der Klägerin auf rechtliches Gehör verletzt, so der Bundesgerichtshof und dürfe nicht einfach ausschließlich von Kinderlärm ausgehen. Vielmehr hätte es angesichts des ausreichenden Begründung der Klägerin den angebotenen Zeugenbeweis nutzen müssen.

Beschluss des Bundesgerichtshof vom 22.06.2021; AZ – VIII ZR 134/20 –

Foto: kapinon

Keine Eigentümer-„Geisterversammlungen“ während einer Virus-Pandemie!

Im April 2020 sollte während der Corona-Pandemie in den Büroräumen der Hausverwaltung eine Eigentümerversammlung (EV) stattfinden. Die Hausverwaltung wies in ihrer Einladung darauf hin, dass die Versammlung nur in Anwesenheit des Verwalters und maximal eines weiteren Eigentümers abgehalten werden kann. Das Einladungsschreiben enthielt folgenden fett gedruckten und unterstrichenen Hinweis: „Wir können zur Zeit keine EV abhalten, in der mehr als zwei Personen sich im Raum aufhalten. Bitte übersenden Sie deshalb eine Vollmacht. Sollten Eigentümer zum Termin erscheinen, müssen wir die Versammlung abbrechen und auf unbestimmte Zeit verschieben.“

Es wurde daher um Erteilung von Vollmachten gebeten. Zudem wurde in Aussicht gestellt, dass die Versammlung abgebrochen und auf einen unbestimmten Zeitpunkt verschoben wird, sollten weitere Eigentümer erscheinen. Auf der Versammlung wurden verschiedenen Beschlüsse getroffen, die daraufhin von mehreren Wohnungseigentümern wegen der Art und Weise der Durchführung der Versammlung gerichtlich angegriffen wurden.

Eigentümer-Versammlungen müssen auch in der Pandemie normal stattfinden.Weist die Einladung zu einer Eigentümerversammlung darauf hin, dass sie aufgrund einer Virus-Pandemie nur in Anwesenheit des Verwalters und maximal eines weiteren Wohnungseigentümers durchgeführt werden kann – und bei Erscheinens weiterer Eigentümer abgebrochen und auf unbestimmte Zeit verschoben wird – so sind die dort mit Hilfe von Vollmachten gefassten Beschlüsse unwirksam. Dies hat das Amtsgericht Bad Schwalbach im Oktober 2020 entschieden.

Die Gründe für die Entscheidung zugunsten der Kläger seien im Wesentlichen, dass diese an der persönlichen Teilnahme und Stimmabgabe gehindert wurden, wodurch ihnen die Mitwirkungsrechte entzogen worden seien. Die Einladung zur Eigentümerversammlung habe eine klare Aufforderung enthalten, der Versammlung fernzubleiben und der Hausverwaltung Stimmrechtsvollmacht zu erteilen. Eine bloße Bitte oder ein Appell habe nicht vorgelegen. Aus der Einladung habe sich klar und deutlich ergeben, dass keiner der Eigentümer an der Versammlung persönlich teilnehmen dürfe, da die Versammlung anderenfalls aufgelöst werde.

Nach Auffassung des Amtsgerichts würde auch keine Pandemie eine Ausnahme von der eklatanten Einschränkung der Teilnahme- und Stimmrechte der Wohnungseigentümer rechtfertigen. Eine Eigentümerversammlung hätte unter Beachtung der geltenden Hygiene- und Abstandsregeln durchgeführt werden können. Gegebenenfalls hätte die Hausverwaltung einen geeigneten größeren Saal anmieten oder von vorneherein die Versammlung verschieben müssen, bis eine Besserung der COVID19-Lage eintritt.

Amtsgericht Bad Schwalbach, Urteil vom 26.10.2020; AZ – 3 C 268/20 (1) –

Foto: REDPIXEL

Neue Standards in Planung: Der Mietspiegel wird reformiert

Mietspiegel sind eine Referenz, um die ortsüblichen Vergleichsmieten zu ermitteln. Mit ihnen werden unter anderem Erhöhungen von Mieten bei Neuverträgen begründet – auch im Bereich der Mietpreisbremse. Sie werden alle zwei Jahre im Rahmen von Umfragen erhoben. Was dabei herauskommt, hängt unter anderem davon ab, welche Haushalte den Bogen überhaupt ausfüllen und wie viele teilnehmen – je nachdem kann das Bild der Mietsituation am Wohnungsmarkt erheblich verzerrt werden. Kurz: Die Datenlage ist unter Umständen ziemlich schief und spiegelt nicht die tatsächliche Situation wider.

Daher soll das Mietspiegelrecht 2021 reformiert werden. Ziel ist es, die Qualität und Verbreitung von Mietspiegeln zu stärken und die Rechtssicherheit für Mieter wie Vermieter zu erhöhen. Zur Stärkung der Rechtssicherheit eines Mietspiegel sollen die Grundsätze, nach denen qualifizierte Mietspiegel zu erstellen sind, zukünftig auf das Wesentliche beschränkt werden und maßgeblichen wissenschaftlichen Grundsätzen in einer Mietspiegelverordnung folgen.

Dazu soll eine neue Vermutung wirksam werden: Wurde ein Mietspiegel sowohl von der zuständigen Behörde als auch von Vertretern der Mieter- und Vermieter-Seite als qualifiziert anerkannt, so soll in Zukunft gelten, dass dieser wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.

Mietspiegel sind eine Referenz, um die ortsüblichen Vergleichsmieten zu ermittelnGrundsätzlich sollen Mieterhöhungen bei Wohnungen, für die es einen Mietspiegel gibt, dann nur noch mit genau diesem Mietspiegel oder aber einem Sachverständigengutachten begründet werden dürfen. Bisher können sich die Vermieter auch auf Vergleichswohnungen beziehen, was immer wieder zu Streitigkeiten führte. Diese qualifizierten Mietspiegel sollen allerspätestens alle fünf Jahren neu erstellt werden.

Ein klares Ziel des Gesetzes ist es, die Auswirkungen kurzfristiger Schwankungen des Mietwohnungsmarktes auf die Vergleichsmiete zu verringern und den Anstieg der Mieten zu verlangsamen. Das ist ganz entscheidend, ist doch neben Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen auch die Mietpreisbremse für neu abgeschlossene Mietverträge an die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gekoppelt.

Datenschutzrechtlich schwierig erscheint bei der Reform, dass zur Verbesserung der Bedingungen für die Erstellung qualifizierter Mietspiegel die zuständigen Behörden Befugnisse zur Datenverarbeitung erhalten sollen. Erleichtert werden soll zudem die Nutzung vorhandener Daten, etwas aus dem Melderegister oder bei der Verwaltung der Grundsteuer bekannt gewordene Angaben sowie Daten aus der Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus.

Und auch bei einem weiteren Punkt greift der Staat deutlich ein: Zur Erhöhung der Rückläufe aus den Befragungen und zur Vermeidung von Verzerrungen durch selektives Antwortverhalten soll eine Auskunftspflicht eingeführt werden. Damit würden Vermieter und Mieter von Wohnraum verpflichtet, Auskunft über ihr Mietverhältnis und über die Merkmale der Wohnung zu erteilen. Zur Senkung des damit verbundenen Aufwands soll der Bindungszeitraum von Mietspiegeln von zwei auf mindestens drei Jahre verlängert werden.

Foto: Jürgen Fälchle

Was muss man beim Vererben einer Immobilie auf jeden Fall beachten?

Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen ein echtes Lebensziel. Wer irgendwann in die eigenen vier Wände umziehen kann, ist zumeist glücklich und zufrieden, schließlich handelt es sich dabei um einen bleibenden Wert, der einem selbst und gegebenenfalls auch den eigenen Erben zugute kommt.

Tatsächlich werden in nächsten Jahren enorme Vermögenswerte in Deutschland vererbt – oft genug sind das besagte Immobilien. Diese und sonstige Wertgegenstände wechseln nicht gerade selten ohne eine Verfügung (Testament oder Erbvertrag) ihre Eigentümer. Dies geschieht dann meist aufgrund der so genannten gesetzlichen Erbfolge. Häufig führt dies jedoch bei den Angehörigen (den Miterben) zu jahrelangen und teuren Auseinandersetzungen.

Grundsätzlich kann man sich natürlich auf die gesetzliche Erbfolge verlassen und von einer Verfügung / einem Testament absehen – sinnvoll ist dies allerdings nicht immer. Daher ist es ratsam, seine eigenen Wünsche bezüglich des eigenen Nachlasses zu ergründen und anschließend mit den Bestimmungen des gesetzlichen Erbrechts zu vergleichen. Ergeben sich hier schon schnell Differenzen, gilt es eine Erbschaft testamentarisch einwandfrei zu regeln. Als juristischer Laie ist professionelle Unterstützung sicher sinnvoll, denn sich streitende Erben will vermutlich niemand.

Wenn man eine Immobilie vererben will und nichts verkehrt machen will, such man sich am besten einen Anwalt!Eigentümer der im Nachlass benannten Immobilie werden dann die gesetzlichen Erben (in der Regel Kinder und Ehegatte) – entsprechend ihrer Quote. Sind mehrere Erben vorhanden, entsteht eine so genannte Erbengemeinschaft. Diese ist gesetzlich auf Auseinandersetzung gerichtet, was bei Streitigkeiten zwischen den Miterben dazu führt, dass die Immobilie oft verkauft werden muss. Grund ist, dass die Erbengemeinschaft nur gemeinschaftlich handeln kann. Liegt hingegen ein Testament vor, so fällt die Immobilie den darin eingesetzten Erben zu. Sofern der Erblasser das Haus oder die Wohnung aber im Testament nicht einem bestimmten Erben übertragen hat, entsteht auch in diesem Fall eine Erbengemeinschaft.

Pflichtteilsberechtigte – also nahe Angehörige, die aufgrund einer Enterbung zu kurz gekommen sind – werden nicht Mitglied der Erbengemeinschaft. Sie haben demzufolge auch keinen Anspruch auf Übertragung von Immobilien oder Miteigentums-Anteilen gegenüber den Erben. Ihnen steht lediglich ein Anspruch gegen die Erben auf Auszahlung ihres Pflichtteils in Geld zu. Sollten die Erben die Pflichtteilsberechtigten nicht auszahlen können, muss die Immobilie unter Umständen verkauft werden, um entsprechende Gelder zu generieren.

Eigentümer von Immobilien sind letztlich gut beraten, wenn sie durch eine Regelung noch zu Lebzeiten, also im Testament, dafür sorgen, dass die Immobilie im Erbfall nicht zum Zankapfel im Erbstreit wird und womöglich zwangsversteigert werden muss. Eine solche Regelung kann auch sein, die eigene Immobilie bereits zu Lebzeiten zu verschenken (eine vorweg genommene Erbfolge). Hierbei sollten vor allem die Freibeträge des Schenkungs- und Erbschaftssteuergesetzes im Auge behalten werden, die alle zehn Jahre neu anfallen.

Eine Schenkungsvereinbarung kann auch mit einem so genannten Nießbrauch verbunden werden. Die Eltern können hierbei die Immobilie weiter selbst nutzen oder vermieten, tragen aber die laufenden Kosten. Eigentümer wird dann das beschenkte Kind. Abgesichert wird der Nießbrauch durch eine Grundbucheintragung. Eine Alternative dazu ist eine Leibrente. Hierbei zahlen die Kinder den Eltern vereinbarungsgemäß einen festen monatlichen Betrag, dessen Höhe mit einer Wertsicherungsklausel an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten angepasst werden sollte.

Foto: Jeanette Dietl

Erweiterte Informationspflicht für Online-Händler bei Hinweis auf Hersteller-Garantie?

Die Rechtsprechung des Oberlandesgericht Hamm vom. November 2019 und des Landgericht Bochum aus dem gleichen Monat hat unter Umständen weitreichende Auswirkungen auf Online-Shopbetreiber. Danach erweitert sich die Informationspflicht der Online-Händler über Hersteller-Garantien ganz erheblich und erhöht damit natürlich gleichzeitig die Abmahngefahr, sollten diese Pflichten nicht umgesetzt werden. Nach der bisherigen Rechtsprechung hatten Shopbetreiber nur dann eine Informationspflicht zu Hersteller-Garantien, wenn sie aktiv damit werben oder diese in ihrem Verkaufstext erwähnt hatten.

Das erwähnte Urteil aus Hamm setzt ganz andere Maßstäbe – verpflichtet Online-Händler eine tiefergehende Recherche anzugehen. Denn, so die Richter, eine unzureichende Garantie-Erklärung begründet durchaus einen wettbewerbsrechtlichen Unterlassungsanspruch selbst dann, wenn mit der Garantie nicht explizit geworben wurde. Ein Online-Händler muss auch dann über Inhalt und Umfang einer Garantie informieren, wenn er auf eine Bedienungsanleitung oder ein Informationsblatt des Herstellers verlinkt, in der eine eigene Garantie erwähnt wird.

Online-Händler müssen bei Garantien ganz genau aufpassen!Im Fall des OLG Hamm ging es um eine Abmahnung und anschließende Klage des Mitbewerbers eines Online-Händler, der auf „Amazon“ Taschenmesser der Herstellers Victorinox angeboten. Victorinox wiederum gewährt eine (teilweise) zeitlich unbeschränkte, sogenannte Victorinox-Garantie. Der Händler hatte diese Garantie nicht weiter beworben, sondern lediglich in einem Untermenü der Angebotsseite den Hyperlink „Weitere technische Informationen“ eingebettet. Bei dessen Anklicken wurde das auf Amazon als PDF-Datei gespeicherte Informationsblatt des Herstellers geöffnet. Dazu müssten, dem Urteil nach, Angaben kommen, die für die Geltendmachung der Garantie erforderlich sind, doch die waren eben so wenig enthalten, wie der Hinweis auf die davon unabhängigen gesetzlichen Gewährleistungsrechte.

In einer solchen Garantieerklärung muss nämlich auf das gesetzliche Recht von Verbrauchern hingewiesen werden, dass deren grundsätzliche Rechte durch die Garantie nicht eingeschränkt werden können. Zudem muss die Garantieerklärung den Inhalt der Garantie und alle wesentlichen Angaben, die für die Geltendmachung der Garantie erforderlich sind – insbesondere die Dauer und den räumlichen Geltungsbereich des Garantieschutzes – sowie Namen und Anschrift des Garantiegebers enthalten.

Anders entschied das Landgericht Hannover (auch im September 2019) in einem vergleichbaren Fall – es verneinte eine Nachforschungspflicht hinsichtlich der Hersteller-Garantien. Es urteilte, dass den Verkäufer keine Informations- und Aufklärungspflichten für Garantien treffen könne, auf die er keinerlei Bezug nehme.

Und das genannte LG Bochum entschied wiederum anders – und ging sogar noch weiter als die Richter in Hamm. Nach der Entscheidung des LG Bochum ist der Verkäufer einer Ware verpflichtet, aktiv Nachforschungen über das Bestehen von Hersteller-Garantien für die angebotene Ware anzustellen, damit er seine Kunden über diese Garantien informieren könne.

Im noch anstehenden Berufungsverfahren wird sich das OLG Hamm dann endgültig mit der Frage auseinandersetzen müssen, ob Online-Händler tatsächlich Nachforschungspflichten hinsichtlich des Bestehens von Hersteller-Garantien haben. Und eines ist sicher: Sollte das OLG Hamm als nächste Instanz die Rechtsauffassung des LG Bochum bestätigen, würden sich nahezu alle Online-Händler einer hohen Abmahngefahr ausgesetzt sehen.

Foto: MclittleStock

Neue Verteilung der Maklerkosten bei privaten Immobilien-Kaufverträgen

Im Juni 2020 hat der Bundesrat das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten für private Immobilienkäufe gebilligt und entgegen dem ursprünglichen Entwurf wird weder das Besteller-Prinzip eingeführt, noch werden die Maklerkosten an sich gedeckelt. Neu ist, dass Maklerverträge über den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäuser in Textform geschlossen werden müssen – andernfalls ist der Maklervertrag nichtig. Die übliche Praxis – der Maklervertrag kommt durch die Übergabe eines Exposés mit Angaben zu den Maklerkosten sowie die Annahme der Maklerleistung zustande –  ist somit nicht mehr möglich.

Das Gesetz gilt ausdrücklich für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser, wobei beide Begriffe („Wohnung“ und „Einfamilienhaus“) nicht im Gesetz definiert werden. Der Gesetzgeber bringt in den Kommentaren allerdings zum Ausdruck, dass die Begriffe grundsätzlich großzügig zu verstehen sind. Kaufverträge über Mehrfamilienhäuser oder über Gewerbeimmobilien sind aber in jedem Fall von diesen neuen Regelungen nicht betroffen.

Maklerkosten werden bei privaten Immobiliengeschäften klar getrennt.Auch besonders in der Vergangenheit immer wieder ein Streitpunkt war, wer denn bei privaten Käufen den Makler bezahlen muss. Das hat dieses aktuelle Gesetz nun recht klar geregelt: Wird der Makler von diesen beauftragt, darf er von beiden Parteien jeweils nur Maklerkosten in gleicher Höhe verlangen. Das bedeutet auch, dass ein Nachlass gegenüber der einen Partei sich auch auf die andere Partei auswirkt. Sollte der Makler sich hieran nicht halten, ist der Maklervertrag unwirksam.

Im Mittelpunkt steht klar eine Art Verbraucherschutzgedanke. Wird etwa der Makler nur von einer Partei beauftragt, dürfen die Maklerkosten nur in Höhe von maximal 50 Prozent auf die andere Partei übertragen werden. Dies soll die in manchen Bundesländern übliche Praxis beenden, dass der Verkäufer den Makler bestellt, der Käufer den Makler aber letztlich (voll) bezahlt. Damit einher geht auch die Regelung, dass der Besteller auch tatsächlich mindestens 50 Prozent bezahlt muss, und die Forderung des Maklers gegenüber der anderen Partei erst dann fällig wird, wenn der anderen Partei unmissverständlich nachgewiesen wird, dass der Besteller bezahlt hat. Die neuen Regelungen treten endgültig im Dezember 2020 in Kraft. Für Maklerverträge, die bis zu diesem Zeitpunkt geschlossen werden, wirken sich die neuen Regelungen daher noch nicht aus.

Foto: Kzenon