Neue Verteilung der Maklerkosten bei privaten Immobilien-Kaufverträgen

Im Juni 2020 hat der Bundesrat das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten für private Immobilienkäufe gebilligt und entgegen dem ursprünglichen Entwurf wird weder das Besteller-Prinzip eingeführt, noch werden die Maklerkosten an sich gedeckelt. Neu ist, dass Maklerverträge über den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäuser in Textform geschlossen werden müssen – andernfalls ist der Maklervertrag nichtig. Die übliche Praxis – der Maklervertrag kommt durch die Übergabe eines Exposés mit Angaben zu den Maklerkosten sowie die Annahme der Maklerleistung zustande –  ist somit nicht mehr möglich.

Das Gesetz gilt ausdrücklich für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser, wobei beide Begriffe („Wohnung“ und „Einfamilienhaus“) nicht im Gesetz definiert werden. Der Gesetzgeber bringt in den Kommentaren allerdings zum Ausdruck, dass die Begriffe grundsätzlich großzügig zu verstehen sind. Kaufverträge über Mehrfamilienhäuser oder über Gewerbeimmobilien sind aber in jedem Fall von diesen neuen Regelungen nicht betroffen.

Maklerkosten werden bei privaten Immobiliengeschäften klar getrennt.Auch besonders in der Vergangenheit immer wieder ein Streitpunkt war, wer denn bei privaten Käufen den Makler bezahlen muss. Das hat dieses aktuelle Gesetz nun recht klar geregelt: Wird der Makler von diesen beauftragt, darf er von beiden Parteien jeweils nur Maklerkosten in gleicher Höhe verlangen. Das bedeutet auch, dass ein Nachlass gegenüber der einen Partei sich auch auf die andere Partei auswirkt. Sollte der Makler sich hieran nicht halten, ist der Maklervertrag unwirksam.

Im Mittelpunkt steht klar eine Art Verbraucherschutzgedanke. Wird etwa der Makler nur von einer Partei beauftragt, dürfen die Maklerkosten nur in Höhe von maximal 50 Prozent auf die andere Partei übertragen werden. Dies soll die in manchen Bundesländern übliche Praxis beenden, dass der Verkäufer den Makler bestellt, der Käufer den Makler aber letztlich (voll) bezahlt. Damit einher geht auch die Regelung, dass der Besteller auch tatsächlich mindestens 50 Prozent bezahlt muss, und die Forderung des Maklers gegenüber der anderen Partei erst dann fällig wird, wenn der anderen Partei unmissverständlich nachgewiesen wird, dass der Besteller bezahlt hat. Die neuen Regelungen treten endgültig im Dezember 2020 in Kraft. Für Maklerverträge, die bis zu diesem Zeitpunkt geschlossen werden, wirken sich die neuen Regelungen daher noch nicht aus.

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