Mieter einer unrenovierten Wohnung dürfen von ihren Vermietern Schönheitsreparaturen fordern

Viele Mieter kennen die Situation beim Wohnungswechsel: Die Wände und Decken wurde vom Vormieter gestrichen, manchmal neu tapeziert, bzw. der Vermieter hat Handwerker durchgehen lassen. Klare Sache, renoviert übergeben und die Mieter müssen das pflegen und ggf. beim Auszug im gleichen Zustand übergeben. Doch was passiert, wenn die Wohnung laut Übergabeprotokoll unrenoviert übergeben wurde? Natürlich muss auch eine solche Wohnung regelmäßig renoviert werden, neue Farbe an Wand und Decke als Minimum. Doch wer trägt die Kosten?

Tatsächlich hat ja auch der Vermieter einen Vorteil, wenn die Mieter aktiv werden. Der Wert der Wohnung erhöht sich durch den besseren Zustand. Wer dann aber für Schönheitsreparaturen aufkommt, wenn diese nötig werden, war bis dato ungeklärt. Anfang 2020 hatten die Richter des Bundesgerichtshof (BGH) zwei Fälle aus Berlin auf dem Tisch, in denen sich die in Anspruch genommenen Vermieter weigern, die Kosten zu übernehmen. Die Mieter waren der Meinung, dass sie nicht alleine für die Verbesserungen aufkommen müssten.

Schönheitsreparaturen müssen nicht von Mietern allein getragen werden.Langjährige Mieter können ihren Vermieter zum Renovieren verpflichten, müssen sich aber an den Kosten beteiligen, entschied der für das Mietrecht zuständige Zivilsenat des (BGH) mit einem im Juli 2020 veröffentlichten Urteil zu Schönheitsreparaturen. Die Entscheidung gilt für Mieter, die ihre Wohnung in unrenovierten Zustand bezogen haben, wenn sich deren Zustand sich in der Zwischenzweit deutlich verschlechtert hat.

Das schließt sicher einer Linie an, die der BGH schon seit einigen Jahren verfolgt. So gut wie alle Mietverträge bürden die Schönheitsreparaturen, die nach der gesetzlichen Konzeption grundsätzlich der Vermieter zu tragen hat, dem Mieter auf. Das ist grundsätzlich auch erlaubt. Nicht jede gängige Klausel ist aber auch wirksam. So hat der BGH 2015 entschieden, dass Mieter, die eine unrenovierte Wohnung beziehen, diese nicht auf eigene Kosten renovieren müssen. Sonst müssten sie die Wohnung im ungünstigsten Fall schöner zurückgeben, als sie sie selbst übernommen haben.

Grundvoraussetzung bei der aktuellen Entscheidung von 2020 ist immer, so die Richter, dass sich der Zustand der Wohnung seit dem Bezug deutlich verschlechtert hat. Soweit nicht irgendwelche Besonderheiten vorliegen, würde dies regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten. Ein von Seiten der Mieter geforderter Kostenvorschuss für den Fall, dass der Vermieter mit den Arbeiten in Verzug geraten ist, müsse übrigens ebenfalls halbiert werden.

In der Praxis dürfte eine Umsetzung aber unter Umständen nicht problemlos zu machen sein. Denn, wann liegt eine wesentliche Verschlechterung vor? Welche Kostenbeteiligung des Mieters ist angemessen? Kann sich der Mieter gegen die veranschlagten Kosten wehren? Experten sehen allerdings auch Vorteile im Urteil des BGH. Dieser habe die mietrechtlichen Weichen in die richtige Richtung gestellt. Durch die grundsätzlich vorgegebene Kostenteilung werde eine Prozessflut um dieses Thema ausbleiben. Denn Mieter müssten sich sorgfältig überlegen (oder vorab beraten lassen), ob sie den Vermieter auch bei eigener Kostenbeteiligung in Anspruch nehmen würden.

Urteile des BGH vom 8.7.2020; AZ – VIII ZR 163/18 – und – VIII ZR 270/18 –

Foto: LIGHTFIELD STUDIOS</s

BGH entscheidet: Umschuldung von Immobilienkrediten darf nichts kosten

Nach Angaben von Verbraucherschützern verlangen Banken und Sparkassen laut ihrer AGB Bearbeitungskosten von ihren Kunden, wenn ein Kredit zur Finanzierung einer Immobilie von einem anderen Institut übernommen wird. Und das dürfte auch in der Realität genau so gehabt werden. Viele Kunden merken das oft gar nicht, da der Betrag in den meist recht üppigen Summen eines solchen Kredits einfach untergeht. Der Bundesgerichtshof entschied jedoch im September 2019, dass Bankkunden keine Gebühr für die Umschuldung von Immobilienkrediten zahlen müssen. Preisnebenabreden einer Sparkasse bei der Umschuldung von Immobilienkrediten, wie sie im vorliegend Fall zu beurteilen waren,  sind unwirksam, entschied das Gericht.

Keine Gebühren bei der Umschuldung von Immobilienkredit entschied der BGH 2019Der Bundesverband der Verbraucherzentralen hatte gegen eine Sparkasse aus Steinfurt geklagt, weil sie 100 Euro verlangt hatte, wenn ein Kreditnehmer nach Ablauf der Zinsbindung seine Immobilie bei einer anderen Bank weiterfinanzieren wollte. Konkret ging es um die unter “4.8 Sonstige Entgelte” in den Allgmeinen Geschäftsbedingungen (AGB) zu findende Klausel „Bearbeitungsentgelt für Treuhandaufträge Ablösung Kundendarlehen 100,00 €“. Der Anwalt des Bundesverbands argumentierte, dass die Pflicht der Bank sei, dem Kunden den Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut kostenfrei zu ermöglichen,.

Der damit verbundene Aufwand sei letztlich durch den von den Kunden verlangten Zins abgegolten, so die Bundesrichter. Die Klausel erfasse aber auch den umgekehrten Fall, nämlich wenn die Bank als neue Darlehensgeberin im Rahmen der Ablösung eines bei einem anderen Kreditinstitut bestehenden Darlehensvertrags tätig wird. Mit der hierfür nötigen Bestellung, Verwaltung und Verwertung von Sicherheiten verfolge Bank oder Sparkasse allein eigene Vermögensinteressen, so dass die Klausel als Preisnebenabrede einzuordnen sei.

Nach Ansicht der Verbraucherschützer hat das Urteil weitreichende Folgen. Nach deren Kenntnis finden sich solche Klauseln in den AGB zahlreicher Banken – und sieht auch gute Chancen, dass betroffene Verbraucher Rückerstattungsansprüche geltend machen können.

Urteil des Bundesgerichtshof vom 10.9.2019; Az. – XI ZR 7/199 –

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EuGH-Urteil: Kommt eine Widerrufswelle bei KFZ- und Immobilienkrediten?

Wird ein privater Kreditnehmer beim Abschluss etwa von Immobilienkrediten nicht ordentlich über sein Widerrufsrecht informiert, so kann dieser noch Jahre nach Abschluss einer Finanzierung einen Widerruf aussprechen. Doch zuletzt war dies immer schwieriger geworden. Die deutschen Gerichte, allen voran der Bundesgerichtshof (BGH), hatten zunehmend bankenfreundlich geurteilt.

Das Urteil des EuGH vom März 2020 verschiebt die Lage jedoch wieder Richtung Verbraucherschutz. Kreditverträge müssten in klarer und prägnanter Form die Modalitäten für die Berechnung der Widerrufsfrist angeben, erklärte dazu der EuGH. Für den Kreditnehmer müsse klar und deutlich sein, wie sich die Widerrufsfrist berechnet und wann sie konkret beginnt. Andernfalls würde die Wirksamkeit des Widerrufsrechts ernsthaft geschwächt.

Der EuGH hat dabei besonders auf den sogenannten „Kaskadenverweis“ geschaut. Der ist als Teil der Widerrufsbelehrung in den meisten ab Juni 2010 abgeschlossenen KFZ- und Immobilienkrediten zu finden. Dieser lautet üblicherweise: „Die Frist beginnt nach Abschluss des Vertrags, aber erst, nachdem der Darlehensnehmer alle Pflichtangaben nach § 492 Absatz 2 BGB (z.B. Angabe zur Art des Darlehens, Angabe zum Nettodarlehensbetrag, Angabe zur Vertragslaufzeit) erhalten hat.“ Ein Text, der Verbraucherschützern schon lange ein Dorn im Auge war,  mache es dieser doch dem Kunden besonders schwer, festzustellen, wann die Widerrufsfrist des Darlehens denn nun eigentlich genau beginnt.

Widerruf bei KFZ- und Immobilienkrediten durch EuGH-Urteil eventuell einfacher

Diese Frist startet laut Gesetz dann, wenn der Kunden von der Bank sämtliche Pflichtangaben genannt bekommen hat, so steht es im Mustervertrag. Doch welche sind das genau? Genau das ist die zentrale Frage: Im Vertrag wurde auf eine Rechtsvorschrift verwiesen, die wiederum auf weitere Vorschriften verwies – das widerspreche der Anforderung nach klaren und prägnanten Angaben zur Berechnung der Frist, so das europäische Gericht in seiner Urteilsbegründung. Es handelt sich hier um einen „Kaskadenverweis“ – Angaben in den Kreditverträgen, die auf eine nationale Vorschrift verweisen, die ihrerseits auf andere Normen verweist.

Doch das reicht dem EuGH nicht aus, Verbraucher könnten auf dieser Vertragsgrundlage nicht ernsthaft den Umfang ihrer vertraglichen Verpflichtung bestimmen – und erst recht nicht, ob die Widerrufsfrist, über die sie verfügen können, bereits schon zu laufen begonnen hat.

Eigentlich steht europäisches Recht vor nationalem Recht. Dementsprechend hätte das verbraucherfreundliche EuGH-Urteil also Vorrang. Doch die deutschen Kreditinstitute können sich demgegenüber bei ihren Widerrufsbelehrungen auf den Musterschutz verlassen. Der besagt: Solange sie den gesetzlichen Mustertext für ihre Widerrufsbelehrung verwenden, haben sie alles richtiggemacht und können dafür nicht belangt werden. Was wiegt also stärker – der Musterschutz für Banken oder die Aussage des EuGH, dass die Formulierung unzumutbar für Verbraucher sei?

Da viele Kreditinstitute in der Formulierung ihrer Vertragstexte vom gesetzlichen Muster abgewichen sind, entfällt für sie dieser Musterschutz. Das könnte tatsächlich zu einer Widerrufswelle durch die Verbraucher führen – die Chance ist da. Doch ohne eine kleinteilige Prüfung der Details dürfte eine solche Vertragsauflösung  nicht ganz problemlos werden.

Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) vom 26. März 2020, AZ – C-66/19 –

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Lampen und Leuchten – Wo muss man eine Energiekennzeichnung anbringen?

Händler müssen für zahlreiche elektrische, beziehungsweise elektronische Produkte mittels der offiziellen Label auf die Energieeffizienz und -klasse hinweisen. Das war bis Heiligabend 2019 für Leuchten wie Lampen der Fall. Und, ja, der Gesetzgeber unterscheidet dabei zwischen Lampen und Leuchten sehr genau.

Unter Lampen sind gemeinhin Leuchtmittel zu verstehen, also etwa die klassische Glühlampe, Leuchtstoffröhren oder eine LED-Lampe. Leuchten hingegen nehmen eine solche Lampe auf. Für Leuchten muss ab dem 25. Dezember 2019 nun nicht mehr auf ihren Energieverbrauch hingewiesen werden, auch die Darstellung des Energielabels entfällt. Dies betrifft Ausstellungsmodelle sowie jegliche Formen von Angeboten und Werbung.

Durch eine Verordnung der Europäischen Kommission vom März 2019 wurde die Rechtsgrundlage für die Energieverbrauchs-Kennzeichnung von Leuchten aufgehoben. Dadurch entfällt besagte Kennzeichnung für den Energieverbrauch von Leuchten. Dies gilt sowohl für Internet-Angebote wie auch offline – zum Beispiel bei den für Verpackungen im Handel. Diese Neuregelung trifft zudem sowohl die Lieferanten wie auch die Händler.

Für Lampen jedoch (Leuchtmittel wie Glühbirnen) nicht Leuchten besteht auch weiterhin eine Kennzeichnungspflicht.Doch – Achtung: Für Lampen (Leuchtmittel wie Glühbirnen) besteht auch weiterhin eine Kennzeichnungspflicht.

Die Europäische Kommission vertritt die Auffassung, dass mit dem Wegfall der Rechtsgrundlage für die Energieverbrauchs-Kennzeichnung auch die Rechtsgrundlage dafür wegfällt, in der Werbung das Energieetikett, die Energieeffizienzklasse und das Spektrum an der Ware darzustellen. Die Interessenvertretung der Beleuchtungsindustrie „Lightning Europe“ empfiehlt ebenfalls, dass Händler die entsprechenden Energieinformationen nicht mehr darstellen sollten. Eine Verpflichtung, Kennzeichnungen auf der Verpackung zu entfernen, besteht nach Ansicht von „Lightning Europe“ jedoch nicht.

Aus juristischer Sicht besteht damit Unsicherheit in der Frage, ob beispielsweise bei einer weiteren Darstellung des Energielabels Abmahnungen gerechtfertigt sein könnten. Allerdings zeigt die Erfahrung, dass etwa nachdem aufgrund eines EuGH-Urteils die Verpflichtung zur Energiekennzeichnung bei Staubsaugern entfallen war, keine Fälle bekannt wurden, in denen eine dennoch vorhandene Kennzeichnung in den Angeboten abgemahnt worden wäre.

Auch wenn die Gefahr einer Irreführung der Verbraucher eher gering ausfallen dürfte, sollte die Kennzeichnung aus dem Online-Shop sicherheitshalber entfernt werden und im Jahr 2020 nicht mehr auftauchen.

Foto: peshkova