Tierhaltung in Mietwohnungen: Konkrete Entscheidungsgründe für Verbot nötig

In einem Urteil des Landgerichts Berlin vom Dezember 2022 wurde ein Fall behandelt, der für viele Mieter und Vermieter von Interesse sein dürfte: Es ging um die Frage, ob Mieter für die Haltung eines Hundes in ihrer Wohnung die Zustimmung des Vermieters benötigen. In diesem speziellen Fall hatten die Mieter, trotz der Verweigerung durch ihre Vermieterin, einen Hund in ihrer Wohnung gehalten und daraufhin rechtliche Schritte eingeleitet, um feststellen zu lassen, dass sie für die Tierhaltung keine Zustimmung benötigen.

Das Richter kamen zu dem Schluss, dass die Klausel im Mietvertrag, die eine Zustimmung des Vermieters zur Tierhaltung vorsah, die Mieter unangemessen benachteiligte und daher unwirksam war. Die Entscheidung beruhte auf der Erkenntnis, dass eine solche Klausel den Mietern kein nachvollziehbares Kriterium für die Zustimmung zur Tierhaltung bietet und somit in das freie Ermessen des Vermieters gestellt wird. Dies steht im Widerspruch zu den Grundsätzen von Treu und Glauben, die eine faire und nachprüfbare Entscheidungsfindung erfordern. Die Entscheidung über die Tierhaltungmuss auf einer umfassenden Abwägung der Interessen aller Beteiligten beruhen.

Das Gericht betonte weiterhin, dass die Entscheidung über die Tierhaltung auf einer umfassenden Abwägung der Interessen aller Beteiligten beruhen muss. Hierbei sind sowohl die Bedürfnisse und die Lebensumstände der Mieter als auch potenzielle Störungen und Beeinträchtigungen für die Nachbarn und den Vermieter zu berücksichtigen. In dem verhandelten Fall wurden die individuellen Umstände der Mieter, wie die Möglichkeit zur Betreuung des Hundes und ihre Erfahrungen mit der Tierhaltung, als ausreichend angesehen, um die Haltung des Hundes zu rechtfertigen.

Diese Entscheidung verdeutlicht, dass Pauschalverbote zur Tierhaltung in Mietverträgen nicht haltbar sind und dass jeder Fall individuell betrachtet werden muss. Mieter und Vermieter sind gleichermaßen angehalten, im Dialog eine einvernehmliche Lösung zu finden, die den Interessen beider Seiten gerecht wird. Dabei ist es wichtig, dass Vermieter bei der Formulierung von Vertragsklauseln zur Tierhaltung klare und nachprüfbare Kriterien anlegen, die eine gerechte Entscheidungsfindung ermöglichen.

Für Mieter und Vermieter ergibt damit die Notwendigkeit, sich eingehend mit den Bedingungen und der praktischen Umsetzung von Tierhaltung in Mietwohnungen auseinanderzusetzen. Sie sollten sich über ihre Rechte und Pflichten im Klaren sein, um Konflikte zu vermeiden und eine für beide Seiten angemessene Lösung zu finden.

Urteil des Landgericht Berlin vom 7.12.2022; AZ – 64 S 151/22 –

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Keine Gebühren für freiwillige Feuerwehrhilfe bei Reifenpanne

Ein kürzlich ergangener Beschluss des Verwaltungsgerichts Gießen vom Mai 2023 hat die grundsätzliche Bedingungen für Feuerwehrhilfe sehr deutlich geklärt. Es ging konkret um die Frage, ob die Stadt Kirtorf berechtigt war, Gebühren für die Hilfeleistung der Feuerwehr im Rahmen eines Einsatzes bei einer Reifenpanne zu erheben.

Im Dezember 2022 wurde die freiwillige Feuerwehr der Stadt Kirtorf alarmiert, da ein Baum auf der Fahrbahn umgestürzt sein sollte. Sechs Einsatzfahrzeuge und 17 Feuerwehrkräfte rückten aus, konnten jedoch keinen umgestürzten Baum vorfinden. Stattdessen stießen sie auf eine Autofahrerin, die wegen einer Reifenpanne am Straßenrand stand und auf den ADAC wartete. Die Feuerwehr bot spontan ihre Hilfe an und wechselte den Reifen des Fahrzeugs.

Feuerwehrhilfe bei einer Reifenpanne – sind dann Gebühren zu zahlen?Einige Wochen später erhielt die Autofahrerin einen Bescheid von der Stadt Kirtorf, in dem ihr Kosten in Höhe von 784,20 Euro für den Einsatz in Rechnung gestellt wurden. Die Begründung: Es seien insgesamt Kosten von über 1.000 Euro entstanden, aber aus Billigkeitsgründen sei die Summe um 25 % reduziert worden.

Die Autofahrerin legte gegen diesen Bescheid Widerspruch ein und beantragte beim Verwaltungsgericht Gießen einstweiligen Rechtsschutz. Das Gericht gab dem Eilantrag statt und stellte fest, dass der Bescheid rechtswidrig war. Es fehlte nicht nur eine ausreichende Begründung für die Gebührenforderung, sondern auch eine taugliche Rechtsgrundlage. Das Gericht betonte, dass durch das Fahrzeug der Autofahrerin keine unaufschiebbare Gefahrenlage entstanden war, die ein Eingreifen der Feuerwehr erforderlich gemacht hätte. Zudem durfte die Autofahrerin davon ausgehen, dass die Hilfeleistung unentgeltlich war, da sie die Feuerwehr nicht selbst angefordert hatte und auch nicht über mögliche Gebühren informiert wurde. Die Feuerhilfe war in der Tat eine freiwillige Hilfe der beteiligten Personen im Einsatz.

Dieser Fall zeigt, dass nicht jede Hilfeleistung der Feuerwehr automatisch mit Gebühren verbunden ist. Es bedarf einer klaren Rechtsgrundlage und einer transparenten Kommunikation seitens der Behörden, um solche Missverständnisse und rechtlichen Auseinandersetzungen zu vermeiden. Insgesamt entsteht der Eindruck, dass die Mitarbeiter der Verwaltung sich im Vorfeld nur unzureichend informiert haben – was die Bürger allerdings erwarten dürfen.

Verwaltungsgericht Gießen, Beschluss vom 15.5.2023 ; AZ – 2 L 260/23.GI –

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BGH: Kontrolle und Nachsortierung bei der Mülltrennung können Nebenkosten sein

Wenn ein Vermieter die Mülltrennung von einem externen Dienstleister kontrollieren lässt, darf er die Kosten dafür  auch auf die Mieterinnen und Mieter umlegen. Geklagt hatten Mieter aus Berlin, die für dieses „Behältermanagement“ etwas mehr als zwölf Euro im Jahr zahlen sollten. Der Dienstleister hatte den Auftrag, die Restmülltonnen der Anlage mit rund 100 Wohnungen regelmäßig zu kontrollieren und falsch eingeworfenen Abfall bei Bedarf von Hand nachzusortieren. Mit einem Urteil vom Oktober 2022 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es sich hier in der Tat um Nebenkosten handelt, die auch weitergegeben werden können.

Wenn Mieter es mit der Mülltrennung nicht so genau nehmen, kann der Vermieter dagegen vorgehen, indem dieser etwa einen Dienstleister damit beauftragt, die Mülltrennung im Objekt zu überwachen. Wie auch bei dem verhandelten Fall aus Berlin. Die Betriebskostenverordnung erlaube es ganz klar, die Kosten der Müllbeseitigung auf die Mieter umzulegen. Der Begriff „Müllbeseitigung“ sei dabei in der Verordnung nicht weiter definiert, aber weit auszulegen, wie die Karlsruher Richter dazu feststellten. Das in diesem Fall zusätzlich beauftragte Behältermanagement falle denn auch darunter. Dabei kommt es nicht einmal darauf an, ob dieser Dienst nur eine Reaktion auf ein Fehlverhalten der Mieter beauftragt worden war oder nicht. Kontrolle und Nachsortierung kann Nebenkosten für die Mieter bedeuten.

Im vorliegenden Fall wies die Betriebskostenabrechnung der beklagten Immobiliengesellschaft für das Jahr 2018 jeweils anteilig nach der Wohnfläche auf die Mieter umgelegte Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern sowie für ein Behältermanagement aus. Auf die Kläger entfiel dabei in dem betreffenden Jahr ein Betrag von 13,66 Euro für die Anmietung und von 8,02 Euro für die Wartung der Rauchwarnmelder sowie ein Betrag von 12,09 Euro für  das  besagte Behältermanagement. Die Beklagte zog den sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachzahlungsbetrag vom Konto der Kläger ein. Die Kläger widersprachen der Betriebskostenabrechnung fristgemäß.

Der Bundesgerichtshof bestätigte letztlich die weitgehend gleich lautenden Entscheidungen der Vorinstanzen. Die Kosten für das Behältermanagement können auf die Mieter umgelegt werden. Sie entstehen der Vermieterin regelmäßig und wiederkehrend durch die Mietnutzung und seien insbesondere nicht den durch die Grundmiete abgedeckten Verwaltungskosten zuzuordnen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 5.10.2022; AZ – VIII ZR 117/21 –

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Staubsaugen zu Mittagszeit ist von den Nachbarn hinzunehmen

Ein Wohnungsmieter hat sozialadäquaten Lärm, wie etwa Staubsaugen eines Nachbarn zur Mittagszeit hinzunehmen. Es besteht keine Pflicht zur Vermeidung jedes störenden Geräusches. Dies hat das Amtsgericht Singen im April 2022 entschieden.

Die Mieterin einer Erdgeschosswohnung klagte im Jahr 2021 gegen die über ihr wohnende Nachbarin auf Unterlassung von Lärmstörungen. Sie beschwerte sich darüber, dass kurz nach 7 Uhr mit Fenstern und Türen geknallt und hin und her getrampelt werde. Auch staubsauge die Nachbarin jeden Tag gegen 12 Uhr. Die Wohnung befand sich in einem sehr hellhörigen Mehrfamilienhaus, ohne Trittschalldämmung.

Von der Beklagten könne nicht erwartet werden, so das Amtsgericht, dass sie nach Ende der Nachtruhe sich ganz zaghaft und behutsam schleichend zu verhalten sowie zaghaft darauf zu achten, keinen Laut von sich zu geben und mucksmäuschenstill zu sein. Auch eine Hausordnung könne nicht vorgeben, dass „jedes störende Geräusch“ zu vermeiden sei. Es gebe nun mal Alltagstätigkeiten, die naturgesetzlich mit Geräuschentwicklungen verbunden seien.

Staubsaugen ist ein sozialadäquates VerhaltenDer Klägerin stehe kein Anspruch auf Unterlassung jeglicher Ruhestörung zu, so das Singener Amtsgericht. Die von ihr genannten Belästigungen seien als Bagatelle zu werten. Der Beklagten sei es erlaubt, im Rahmen eines sozialadäquaten Verhaltens in der von ihr bewohnten Wohnung Geräusche zu verursachen – auch wenn diese von anderen Hausbewohnern als ruhestörend empfunden werden. Ein Wohnungsmieter dürfe selbstverständlich mittags staubsaugen. Zwar komme es beim Schließen von Fenstern und Türen zu punktuellen Geräuschentwicklungen. Diese gehören aber ebenso zum Alltagsleben und seien hinzunehmen.

Grundsätzlich steht bei diesem Urteil – wie auch immer wieder im Mietrecht – die Frage im Raum „Was ist noch sozialadäquat (und damit zu dulden) und ab wann überschreitet die Geräuschkulisse das sozialadäquate Maß (und ist damit nicht mehr zu dulden)?“ Mittägliche Ruhezeiten, wie sie von Mietern immer noch wieder gerne diskutiert und beansprucht werden, sind aber in den meisten Bundesländern bereits seit vielen Jahren, bzw. Jahrzehnten abgeschafft. Und damit für diese Entscheidung im Grunde nicht relevant.

Die Kategorie des sozialadäquaten Lärms ist tatsächlich rechtlich schwierig einzuordnen. Es gibt keine direkt anwendbaren technischen Grenzwerte und in rechtlicher Hinsicht ist ein erheblicher Bewertungsspielraum vorhanden. Viele Streitigkeiten vor Gericht drehen sich deshalb immer mal wieder um diese Frage. Das Urteil der Richter aus Singen ist dazu aber in jeder Hinsicht sehr eindeutig.

Amtsgericht Singen, Urteil vom 29.4.2022; AZ – 1 C 235/21 –

Foto:  Halfpoint

Werbe-E-Mail ohne Zustimmung kann zu Ordnungsgeld oder -haft führen

Der Kläger betrieb eine E-Mail-Adresse, die er unter anderem für berufliche Zwecke nutzte. Im Dezember 2021 widersprach er der werblichen Nutzung seiner personenbezogenen Daten, indem er eine E-Mail an die Beklagte (ein Pay-TV-Anbieter) sandte. Trotzdem erhielt er im Januar 2022 erneut eine Werbe-E-Mail, mit der diese für den Abschluss eines 12-monatigen Abos warb. Der Kläger forderte die Beklagte zunächst außergerichtlich zur Unterlassung auf. Nachdem keine Reaktion erfolgte, hatte er Klage erhoben.

Mit einem Urteil vom August 2022 untersagte das Amtsgericht München dem Pay-TV Anbieter, im geschäftlichen Verkehr zu Werbezwecken mit dem Kläger per E-Mail Kontakt aufzunehmen, ohne dass dessen ausdrückliche Einwilligung vorliegt. Für jeden Fall der Zuwiderhandlung wurde ein Ordnungsgeld von bis zu 250.000 Euro angedroht, ersatzweise Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten – zu vollziehen an dem oder den Geschäftsführer(n).

Werbe-E-Mails ohne Zustimmung können zu Ordnungsgeld oder -haft führenDer Kläger bezog sich auf die Datenschutzgrundverordnung, nach der er jederzeit und insbesondere formlos kündigen bzw. weitere Werbe-E-Mails untersagen könne. Die Beklagte trug vor, dem Kläger sei auf seine Nachricht vom Dezember mitgeteilt worden, dass er ganz einfach die entsprechende Einwilligung im Kundenverwaltungssystem entziehen könne. Da der Kläger dies nicht getan habe, habe sie davon ausgehen können, dass seine Einwilligung weiterhin Bestand habe. Dem widersprach das Amtsgericht deutlich und urteilte im Sinne des Klägers.

Die Verwendung von elektronischer Post für die Zwecke der Werbung gegen den eindeutig erklärten Willen des Klägers stelle einen Eingriff in seine geschützte Privatsphäre und damit in sein allgemeines Persönlichkeitsrecht dar. Das allgemeine Persönlichkeitsrecht schütze den Bereich privater Lebensgestaltung und gäbe den Betroffenen das Recht, im privaten Bereich in Ruhe gelassen zu werden.

Nicht nachvollziehbar sei der Einwand der Beklagten, so das Amtsgericht, der Kläger habe in ihrem „Kundenverwaltungssystem“ darüber hinaus noch bestimmte Einstellungen selbst tätigen müssen. Der Widerspruch gegen die Zulässigkeit elektronischer Werbung sei an keine bestimmte Form gebunden; die Verwaltung ihrer Kundendaten obliege allein der Beklagten und könne nicht auf den Kunden abgewälzt werden. Der Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Klägers sei auch rechtswidrig. Die für den Unterlassungsanspruch erforderliche Wiederholungsgefahr würde durch das eindeutig festgestellte rechtsverletzende Verhalten des beklagten Pay-TV-Anbieters angezeigt.

Amtsgericht München, Urteil vom 5.8.2022; AZ – 142 C 1633/22 –

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E-Commerce: Ab 1. Juli 2022 ist eine Kündigungsschaltfläche für Verbraucher Pflicht

Shop-Betreiber und E-Commerce-Unternehmen müssen zukünftig Verbrauchern die Kündigung von laufenden Verträgen mit der Bereitstellung einer Kündigungsschaltfläche einfacher machen. Allerdings muss nicht bloß eine Schaltfläche, sondern ein gesetzlich genau vorgegebenes Kündigungsverfahren umgesetzt werden. Im Vordergrund steht ein festes Bestätigungsverfahren: Nach dem Absenden der Kündigung müssen die Verbraucher eine Kopie ihrer Kündigungserklärung sowie eine Bestätigung des Zugangs erhalten. Dazu gehört auch die Nennung des Datums, zu dem die Kündigung wirksam wird.

Der Gesetzgeber gibt zudem genau vor, wie diese Kündigungsschaltfläche formuliert und wo sie auf der Seite platziert werden muss. Diese Schaltfläche muss anschließend zu einer Bestätigungsseite führen, deren Inhalt und Ausgestaltung ebenfalls gesetzlich vorgegeben ist. Nach dem Klick auf die entsprechende Schaltfläche müssen die Kunden der E-Commerce-Seite auf eine Webseite oder zu einer entsprechenden Funktion einer App geleitet werden.

Kündigungsschaltfläche wird Pflicht!

Dort müssen sie ihre Kündigung noch einmal gesondert bestätigen können. Und: Alle Eingabefelder dürfen nicht als Pflichtfelder definiert sein. Jedoch ist natürlich ein Hinweis vor dem Absenden, dass bei fehlenden Angaben zur Person und zum Vertrag die Zuordnung unmöglich werden kann, durchaus zulässig. Der Zugang darf übrigens nicht von einem Login mit Kundendaten abhängig gemacht werden.

Die Kunden müssen sofort (also ohne weitere Prüfung nach dem „Klick“) eine Bestätigung des Zugangs der Kündigung auf „elektronischem Wege“ erhalten – das wird in der Regel sicher per E-Mail geschehen. Inhaltlich sollten in der Kopie der Kündigungserklärung nur ganz knapp die Angaben des Kunden samt Zeitpunkt der Erklärung enthalten sein. Diese Angaben zu ergänzen – etwa um Details zu dem gekündigten Vertrag oder offene Posten – wird nicht empfohlen.

Nach der Abgabe der Kündigung müssen die jetzt ehemaligen Kunden die Möglichkeit erhalten ihre Erklärung dauerhaft zu sichern. Das kann insbesondere durch PDF-Dateien und E-Mails geschehen. Im Fall einer Bestätigungs-E-Mail sind Angaben zum Unternehmen samt Anschrift und Kontaktdaten erlaubt, genauso wie auch ein Link zum Impressum. Auf Links zu Social-Media-Seiten des E-Commerce-Unternehmens und gar Werbeaussagen muss unbedingt verzichtet werden, da die E-Mail sonst als Werbung eingestuft werden könnte.

Da Verstöße gegen diese neuen Pflichten zu Abmahnungen führen können, sollten die im Beitrag vorgestellten Verfahren von E-Commerce-Betreibern schnellstmöglich umgesetzt werden.

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BGH: Bei Werbung mit „Testsieger“-Siegel muss Fundstelle angegeben werden

Der Bundesgerichtshof hatte über einen Sachverhalt zu entscheiden, bei dem eine Baumarkt-Kette verklagt worden war, weil in einem Werbeprospekt auf einer Seite neben anderen Produkten ein Eimer Farbe abgebildet hatte, auf dem ein „Testsieger“-Siegel der Stiftung Warentest zu sehen war. Sofern mit einem Testsieger-Siegel geworben wird, muss für den Verbraucher möglich gemacht werden, Rahmenbedingungen und Inhalt des Tests zu überprüfen, entschied der Bundesgerichtshof im April 2021. Etwa im Fall eines Zeitschrift-Tests mit Angabe der Ausgabe und des Erscheinungsjahr.

Das Interesse von Verbraucherinnen und Verbraucher, eine Werbung mit einem Testergebnis für eine informierte Entscheidung prüfen und insbesondere in den Gesamtzusammenhang des Tests einordnen zu können, hängt übrigens nicht von der Intensität der Bewerbung (etwa der Größe der Abbildung), sondern allein davon ab, ob das Testergebnis in der Werbung erkennbar ist. BGH-Urteil zur Nutzung von Testsieger-SiegelnDas bedeutet, dass die Fundstelle des Tests deutlich erkennbar angegeben werden muss, sie leicht zugänglich ist und eine eindeutige Zuordnung erlaubt.

Schon erst- und zweitinstanzlich hatte die Klägerin Recht bekommen und auch der BGH erkannte darauf, dass im konkreten Fall wesentliche Informationen vorenthalten wurden. Dies genüge schon, um eine irreführende Werbung anzunehmen. Das beklagte Unternehmen handele unlauter und mache Verbrauchern wesentliche Informationen nicht ausreichend zugänglich, die diese für eine informierte geschäftliche Entscheidung benötigen. Letztlich könne es diese zu einer geschäftlichen Entscheidung veranlassen, die sie andernfalls nicht getroffen hätten.

Bewerben also Unternehmen ein Produkt mit einem Testsiegel, muss nach Ansicht des BGH für Verbraucher deutlich erkennbar angegeben sein, wo sie die Testergebnisse nachlesen können. Das gilt selbst dann, wenn das Siegel nur klein auf einem Foto zu sehen ist und sonst nicht weiter erwähnt wird – wie im hier im vorliegenden Fall. Die Informationspflicht über die Fundstelle der Testveröffentlichung entfällt nicht deshalb, weil der auf dem Produktbild erkennbare Testsieg nicht besonders herausgestellt ist. Denn das Siegel allein signalisiere, dass ein Produkttest stattgefunden hat. Es sei dem beklagten Baumarkt zuzumuten, diese Angaben beispielsweise in einer Fußnote zu ergänzen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. im April 2021.4.2021; AZ – I ZR 134/20 –

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Mieter einer unrenovierten Wohnung dürfen von ihren Vermietern Schönheitsreparaturen fordern

Viele Mieter kennen die Situation beim Wohnungswechsel: Die Wände und Decken wurde vom Vormieter gestrichen, manchmal neu tapeziert, bzw. der Vermieter hat Handwerker durchgehen lassen. Klare Sache, renoviert übergeben und die Mieter müssen das pflegen und ggf. beim Auszug im gleichen Zustand übergeben. Doch was passiert, wenn die Wohnung laut Übergabeprotokoll unrenoviert übergeben wurde? Natürlich muss auch eine solche Wohnung regelmäßig renoviert werden, neue Farbe an Wand und Decke als Minimum. Doch wer trägt die Kosten?

Tatsächlich hat ja auch der Vermieter einen Vorteil, wenn die Mieter aktiv werden. Der Wert der Wohnung erhöht sich durch den besseren Zustand. Wer dann aber für Schönheitsreparaturen aufkommt, wenn diese nötig werden, war bis dato ungeklärt. Anfang 2020 hatten die Richter des Bundesgerichtshof (BGH) zwei Fälle aus Berlin auf dem Tisch, in denen sich die in Anspruch genommenen Vermieter weigern, die Kosten zu übernehmen. Die Mieter waren der Meinung, dass sie nicht alleine für die Verbesserungen aufkommen müssten.

Schönheitsreparaturen müssen nicht von Mietern allein getragen werden.Langjährige Mieter können ihren Vermieter zum Renovieren verpflichten, müssen sich aber an den Kosten beteiligen, entschied der für das Mietrecht zuständige Zivilsenat des (BGH) mit einem im Juli 2020 veröffentlichten Urteil zu Schönheitsreparaturen. Die Entscheidung gilt für Mieter, die ihre Wohnung in unrenovierten Zustand bezogen haben, wenn sich deren Zustand sich in der Zwischenzweit deutlich verschlechtert hat.

Das schließt sicher einer Linie an, die der BGH schon seit einigen Jahren verfolgt. So gut wie alle Mietverträge bürden die Schönheitsreparaturen, die nach der gesetzlichen Konzeption grundsätzlich der Vermieter zu tragen hat, dem Mieter auf. Das ist grundsätzlich auch erlaubt. Nicht jede gängige Klausel ist aber auch wirksam. So hat der BGH 2015 entschieden, dass Mieter, die eine unrenovierte Wohnung beziehen, diese nicht auf eigene Kosten renovieren müssen. Sonst müssten sie die Wohnung im ungünstigsten Fall schöner zurückgeben, als sie sie selbst übernommen haben.

Grundvoraussetzung bei der aktuellen Entscheidung von 2020 ist immer, so die Richter, dass sich der Zustand der Wohnung seit dem Bezug deutlich verschlechtert hat. Soweit nicht irgendwelche Besonderheiten vorliegen, würde dies regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten. Ein von Seiten der Mieter geforderter Kostenvorschuss für den Fall, dass der Vermieter mit den Arbeiten in Verzug geraten ist, müsse übrigens ebenfalls halbiert werden.

In der Praxis dürfte eine Umsetzung aber unter Umständen nicht problemlos zu machen sein. Denn, wann liegt eine wesentliche Verschlechterung vor? Welche Kostenbeteiligung des Mieters ist angemessen? Kann sich der Mieter gegen die veranschlagten Kosten wehren? Experten sehen allerdings auch Vorteile im Urteil des BGH. Dieser habe die mietrechtlichen Weichen in die richtige Richtung gestellt. Durch die grundsätzlich vorgegebene Kostenteilung werde eine Prozessflut um dieses Thema ausbleiben. Denn Mieter müssten sich sorgfältig überlegen (oder vorab beraten lassen), ob sie den Vermieter auch bei eigener Kostenbeteiligung in Anspruch nehmen würden.

Urteile des BGH vom 8.7.2020; AZ – VIII ZR 163/18 – und – VIII ZR 270/18 –

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BGH entscheidet: Umschuldung von Immobilienkrediten darf nichts kosten

Nach Angaben von Verbraucherschützern verlangen Banken und Sparkassen laut ihrer AGB Bearbeitungskosten von ihren Kunden, wenn ein Kredit zur Finanzierung einer Immobilie von einem anderen Institut übernommen wird. Und das dürfte auch in der Realität genau so gehabt werden. Viele Kunden merken das oft gar nicht, da der Betrag in den meist recht üppigen Summen eines solchen Kredits einfach untergeht. Der Bundesgerichtshof entschied jedoch im September 2019, dass Bankkunden keine Gebühr für die Umschuldung von Immobilienkrediten zahlen müssen. Preisnebenabreden einer Sparkasse bei der Umschuldung von Immobilienkrediten, wie sie im vorliegend Fall zu beurteilen waren,  sind unwirksam, entschied das Gericht.

Keine Gebühren bei der Umschuldung von Immobilienkredit entschied der BGH 2019Der Bundesverband der Verbraucherzentralen hatte gegen eine Sparkasse aus Steinfurt geklagt, weil sie 100 Euro verlangt hatte, wenn ein Kreditnehmer nach Ablauf der Zinsbindung seine Immobilie bei einer anderen Bank weiterfinanzieren wollte. Konkret ging es um die unter “4.8 Sonstige Entgelte” in den Allgmeinen Geschäftsbedingungen (AGB) zu findende Klausel „Bearbeitungsentgelt für Treuhandaufträge Ablösung Kundendarlehen 100,00 €“. Der Anwalt des Bundesverbands argumentierte, dass die Pflicht der Bank sei, dem Kunden den Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut kostenfrei zu ermöglichen,.

Der damit verbundene Aufwand sei letztlich durch den von den Kunden verlangten Zins abgegolten, so die Bundesrichter. Die Klausel erfasse aber auch den umgekehrten Fall, nämlich wenn die Bank als neue Darlehensgeberin im Rahmen der Ablösung eines bei einem anderen Kreditinstitut bestehenden Darlehensvertrags tätig wird. Mit der hierfür nötigen Bestellung, Verwaltung und Verwertung von Sicherheiten verfolge Bank oder Sparkasse allein eigene Vermögensinteressen, so dass die Klausel als Preisnebenabrede einzuordnen sei.

Nach Ansicht der Verbraucherschützer hat das Urteil weitreichende Folgen. Nach deren Kenntnis finden sich solche Klauseln in den AGB zahlreicher Banken – und sieht auch gute Chancen, dass betroffene Verbraucher Rückerstattungsansprüche geltend machen können.

Urteil des Bundesgerichtshof vom 10.9.2019; Az. – XI ZR 7/199 –

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EuGH-Urteil: Kommt eine Widerrufswelle bei KFZ- und Immobilienkrediten?

Wird ein privater Kreditnehmer beim Abschluss etwa von Immobilienkrediten nicht ordentlich über sein Widerrufsrecht informiert, so kann dieser noch Jahre nach Abschluss einer Finanzierung einen Widerruf aussprechen. Doch zuletzt war dies immer schwieriger geworden. Die deutschen Gerichte, allen voran der Bundesgerichtshof (BGH), hatten zunehmend bankenfreundlich geurteilt.

Das Urteil des EuGH vom März 2020 verschiebt die Lage jedoch wieder Richtung Verbraucherschutz. Kreditverträge müssten in klarer und prägnanter Form die Modalitäten für die Berechnung der Widerrufsfrist angeben, erklärte dazu der EuGH. Für den Kreditnehmer müsse klar und deutlich sein, wie sich die Widerrufsfrist berechnet und wann sie konkret beginnt. Andernfalls würde die Wirksamkeit des Widerrufsrechts ernsthaft geschwächt.

Der EuGH hat dabei besonders auf den sogenannten „Kaskadenverweis“ geschaut. Der ist als Teil der Widerrufsbelehrung in den meisten ab Juni 2010 abgeschlossenen KFZ- und Immobilienkrediten zu finden. Dieser lautet üblicherweise: „Die Frist beginnt nach Abschluss des Vertrags, aber erst, nachdem der Darlehensnehmer alle Pflichtangaben nach § 492 Absatz 2 BGB (z.B. Angabe zur Art des Darlehens, Angabe zum Nettodarlehensbetrag, Angabe zur Vertragslaufzeit) erhalten hat.“ Ein Text, der Verbraucherschützern schon lange ein Dorn im Auge war,  mache es dieser doch dem Kunden besonders schwer, festzustellen, wann die Widerrufsfrist des Darlehens denn nun eigentlich genau beginnt.

Widerruf bei KFZ- und Immobilienkrediten durch EuGH-Urteil eventuell einfacher

Diese Frist startet laut Gesetz dann, wenn der Kunden von der Bank sämtliche Pflichtangaben genannt bekommen hat, so steht es im Mustervertrag. Doch welche sind das genau? Genau das ist die zentrale Frage: Im Vertrag wurde auf eine Rechtsvorschrift verwiesen, die wiederum auf weitere Vorschriften verwies – das widerspreche der Anforderung nach klaren und prägnanten Angaben zur Berechnung der Frist, so das europäische Gericht in seiner Urteilsbegründung. Es handelt sich hier um einen „Kaskadenverweis“ – Angaben in den Kreditverträgen, die auf eine nationale Vorschrift verweisen, die ihrerseits auf andere Normen verweist.

Doch das reicht dem EuGH nicht aus, Verbraucher könnten auf dieser Vertragsgrundlage nicht ernsthaft den Umfang ihrer vertraglichen Verpflichtung bestimmen – und erst recht nicht, ob die Widerrufsfrist, über die sie verfügen können, bereits schon zu laufen begonnen hat.

Eigentlich steht europäisches Recht vor nationalem Recht. Dementsprechend hätte das verbraucherfreundliche EuGH-Urteil also Vorrang. Doch die deutschen Kreditinstitute können sich demgegenüber bei ihren Widerrufsbelehrungen auf den Musterschutz verlassen. Der besagt: Solange sie den gesetzlichen Mustertext für ihre Widerrufsbelehrung verwenden, haben sie alles richtiggemacht und können dafür nicht belangt werden. Was wiegt also stärker – der Musterschutz für Banken oder die Aussage des EuGH, dass die Formulierung unzumutbar für Verbraucher sei?

Da viele Kreditinstitute in der Formulierung ihrer Vertragstexte vom gesetzlichen Muster abgewichen sind, entfällt für sie dieser Musterschutz. Das könnte tatsächlich zu einer Widerrufswelle durch die Verbraucher führen – die Chance ist da. Doch ohne eine kleinteilige Prüfung der Details dürfte eine solche Vertragsauflösung  nicht ganz problemlos werden.

Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) vom 26. März 2020, AZ – C-66/19 –

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