Kündigung wegen Lärm: Vermieter muss die Ursache nicht im Detail benennen

Lärm und Lärm-Empfinden ist ja immer sehr persönlich – was die einen normal finden, macht andere schon „krank“. Besonders beim Musik hören trennen sich oft die Geister. Manchmal sind die Störungen denn auch tatsächlich so stark, dass ein Vermieter sich entscheidet, einer Mietpartei zu kündigen. Klagt dieser auf Kündigung oder Räumung einer Wohnung wegen Lärmstörung, so kommt er seiner Pflicht zur Begründung der Klage auf jeden Fall alleine dadurch nach, dass er den Lärm nach Zeitpunkt, Art, Intensität, Dauer und Häufigkeit beschreibt und ein Lärmprotokoll vorlegt. Dies hat der Bundesgerichtshof im Juni 2021 entschieden.

Im konkreten Fall hatte die Vermieterin einer Wohnung in Köln zunächst eine ordentliche Kündigung und einige Monate später eine fristlose Kündigung wegen Ruhestörung ausgesprochen. Nachbarn berichteten, dass es teilweise bis Mitternacht zu lautem Schreien, Stampfen, Türenschlagen, Rücken von Möbeln und Poltern gekommen sei. In der Wohnung lebte ein Paar zusammen mit zwei Kindern und deren Mutter. Die Vermieterin erhob schließlich Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Kündigung oder Räumungsklage wg. Lärm muss dokumentiert werden.Das Amtsgericht wie auch Landgericht wiesen eine Räumungsklage ab. Das Landgericht bemängelte vor allem, dass nicht klar wurde, was genau in der Wohnung der Beklagten passiert sei. Wegen der Anwesenheit der Kinder sei zu Gunsten der Beklagten davon auszugehen, dass es sich um hinzunehmenden, bei Anwesenheit von Kindern nicht zu vermeidenden Lärm gehandelt habe.

Das daraufhin angerufene Bundesgerichtshof entschied dann allerdings zu Gunsten der Klägerin. Die Klägerin habe die Lärmbelästigung schließlich nach Zeitpunkt, Art, Intensität, Dauer und Häufigkeit genau beschrieben und überdies durch ein detailliertes, über einen längeren Zeitraum erstelltes Lärmprotokoll konkretisiert. Die genaue Ursache des Lärms und die Verursacher habe die Klägerin mangels Einblick in die Wohnung nicht denn auch kaum benennen können. Es sei ihr daher nicht zuzumuten, Ausführungen dazu zu machen, was genau in der Wohnung der Beklagten passiert sei.

Das Landgericht habe den Anspruch der Klägerin auf rechtliches Gehör verletzt, so der Bundesgerichtshof und dürfe nicht einfach ausschließlich von Kinderlärm ausgehen. Vielmehr hätte es angesichts des ausreichenden Begründung der Klägerin den angebotenen Zeugenbeweis nutzen müssen.

Beschluss des Bundesgerichtshof vom 22.06.2021; AZ – VIII ZR 134/20 –

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Unwirksamkeit einer Kündigung wegen Unterschrift mit „i.A.“

Als Mieter oder Vermieter kommt man irgendwann in eine Situation, in der ein Mietverhältnis beendet werden soll. Der Gesetzgeber empfindet Wohnraum jedoch als besonders schutzwürdig und sieht deswegen spezielle formelle und materielle Vorgaben hinsichtlich der Beendigung von Mietverhältnissen vor. Die Betonung liegt hier klar auf Wohnraum – für Geschäftsräume gelten diese Vorgaben in den allermeisten Fällen nicht.

Die Kündigung eines solchen Mietvertrags durch einen Stellvertreter ist allerdings nur dann wirksam, wenn die Stellvertretung offengelegt wird und somit eindeutig nachvollziehbar. Dies ist jedoch nicht der Fall, wenn die Kündigung lapidar mit „i.A.“ unterschrieben wird und im Text des Kündigungsschreibens keinerlei Rede von einer Bevollmächtigung ist. Dies hat das Landgericht Wuppertal im August 2021 entschieden. Das Ergebnis: Die Unwirksamkeit der Kündigung wegen Nichtbeachtung der unbedingt notwendigen Schriftform.

Ein Stellvertreter nur rechtlich einwandfrei eine Kündigung aussprechen, wenn dies offensichtlich ist.Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Sowohl im August als auch im Oktober 2020 erhielt eine Mieterin ein Kündigungsschreiben. Für das Schreiben wurde zwar der Briefbogen des Vermieters benutzt, jedoch wurde es von einer anderen Person mit „i.A.“ unterschrieben. Der Text des Schreibens war zudem in der „Wir-Form“ verfasst und enthielt keinerlei Hinweis auf eine Bevollmächtigung.

Unter anderem aus diesem Grund wies die Mieterin die Kündigungen zurück. Der Vermieter hielt sie aber für wirksam und erhob schließlich Räumungsklage. Für das Klageverfahren beantragte die Mieterin Prozesskostenhilfe, die vom Amtsgericht Wuppertal allerdings abgelehnt wurde. Dagegen richtete sich die sofortige Beschwerde der Mieterin. Das dann angerufene Landgericht Wuppertal entschied aber zu Gunsten der Mieterin und bewilligte ihr auch Prozesskostenhilfe.

Die Kündigungen seien wegen der Nichtbeachtung der nötigen vollständigen Schriftform unwirksam. Natürlich könne sich ein Vermieter bei einer Kündigung vertreten lassen. Dazu müsse aber die Stellvertretung in der Kündigung offengelegt werden, also nachlesbar, in Schriftform. Aus dem Kündigungsschreiben müsse sich ergeben, dass der Unterzeichnende als Vertreter handelt. Genau das sei bei einer Unterzeichnung mit „i.A.“ allein nicht gegeben.

Urteil des Landgericht Wuppertal, Beschluss vom 4.8.2021; AZ – 9 T 128/21 –

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Studentische Wohngemeinschaft darf Mieter jederzeit auswechseln

Ist es für Vermieter erkennbar, dass diese einen Mietvertrag mit einer studentischen Wohngemeinschaft abschließen, besteht für die Mieter ein Anspruch auf Auswechselung einzelner Mieter. Ein Vermieter muss diesem Wechsel zustimmen. Vermieter können den Mieterwechsel nur ablehnen, wenn ein in der Person des neuen Mieters liegender wichtiger Grund vorliegt. Dies hat das Amtsgericht Gießen mit Urteil vom November 2020 entschieden.

In dem vorliegenden Fall bewohnten wechselnde Studenten eine in Hessen liegende 3-Zimmer-Wohnung – und dies seit mehreren Jahren. Dann kam es zu einem Besitzerwechsel. Nachdem eine der Mieterinnen aus der Wohnung ausgezogen war, stritten sich die Mieter mit dem neuen Vermieter über die Möglichkeit des Einzugs eines neuen Mieters. Dieser lehnte den Mieterwechsel ab, so dass es zu der Auseinandersetzung vor Gericht kam.

Studentische Wohngemeinschaft darf Mieter jederzeit auswechseln Meta-Beschreibungs-Vorschau:Aus den Umständen des Vertragsschlusses ergebe sich nach Ansicht des Amtsgerichts, dass die ursprüngliche Vermieterin wusste, dass sie einen Mietvertrag mit einer Wohngemeinschaft abschließt. So waren sämtliche Mieterinnen Studenten, in jungem Alter und nicht miteinander verwandt. Zudem habe die räumliche Aufteilung der Wohnung für das Vorliegen einer Wohngemeinschaft gesprochen. Darüber hinaus sei es in der Folge zu mehreren Mieterwechseln gekommen. Die Kenntnis der ursprünglichen Vermieterin müsse sich der neue Vermieter gegen sich geltend lassen. Er sei durch den Kauf in den Mietvertrag eingetreten.

Allenfalls sollen die Mieter und Mieterinnen noch verpflichtet sein, den Vermietern bevorstehende Mieterwechsel anzuzeigen, damit diese im Falle eines wichtigen Grundes diesem widersprechen kann. Ein wichtiger Grund muss dabei ganz klar in der Person des neuen Mieters vorliegen.

Die Rechtsprechung in diesem Fall befindet sich auf der Linie mit einer Reihe zu der Frage Mieterwechsel bei der studentischen Wohngemeinschaft veröffentlichen Entscheidungen. Wohngemeinschaften sollten trotzdem das Recht zum Mieterwechsel ausdrücklich in dem Vertrag vereinbaren. Umgekehrt sollten Vermieter, die nicht dauerhaft Wohngemeinschaft in ihrer Wohnung haben möchten, überlegen, ob sie einem Verlangen auf Mieterwechsel zustimmen wollen und dies von Anfang an im Vertrag schriftlich ausschließen sollten.

Amtsgericht Gießen, Urteil vom 23.11.2020; AZ – 47 C 19/20 –

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Darf ein Vermieter eine Wohnung einfach so besichtigen?

Will sich ein Vermieter einen Eindruck vom Zustand der Wohnung verschaffen, kann der Mieter unter Umständen durchaus den Zutritt verweigern. Eine daraufhin ausgesprochene Kündigung ist unwirksam, wie das Berliner Landgericht entschied. Der Vermieter wollte die Wohnung der Mieter auch besichtigen, um sie auszumessen. Die Mieter entdeckten jedoch, dass die Wohnung zum Verkauf stand, woraufhin sie den Zutritt verweigerten.

Tatsächlich handelt es sich um eine Frage, über die es oft Streit gibt: Dürfen Vermieter einfach die Wohnung ihrer Mieter besichtigen? Was selbstverständlich klingt, ist nicht immer selbstverständlich. Denn das Besichtigungs- und Zutrittsrecht des Vermieters ist gesetzlich nicht umfassend geregelt. Daher gibt es auch eine ganze Reihe von Urteilen zu verschiedensten Situationen.

So hatte auch das zuvor zuständige Amtsgericht der Räumungsklage stattgegeben und der Vermieter erhielt außerdem Zutritt zur Besichtigung der Wohnung mit einem Kaufinteressenten. Das Landgericht hingegen hob die Kündigung auf, da ein Verstoß gegen die vertraglichen Pflichten des Mieters nicht zu identifizieren sei.

Das kann der Vermieter nicht: Ein Verstoß gegen die vertraglichen Pflichten des Mieters lägen nicht vor.Sind Wohnungsbesichtigungen nicht im Mietvertrag geregelt, kann ein Vermieter die Wohnung in einigen Fällen dennoch betreten. Ohne vertragliche Regelung erkennen die Gerichte vor allem in den folgenden Fällen das Recht auf eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter an:

  • eine Wohnungsbesichtigung zur Abwehr drohender Gefahren
  • eine Wohnungsbesichtigung zur Begutachtung von Mängeln, die der Mieter behauptet oder von denen der Vermieter durch Wohnungsnachbarn oder auf andere Weise Kenntnis erlangt hat
  • eine Wohnungsbesichtigung zur Durchführung von Reparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung
  • eine Wohnungsbesichtigung, um Kaufinteressenten das Mietobjekt zu zeigen
  • eine Wohnungsbesichtigung, wenn der Mietvertrag gekündigt ist und der Vermieter Mietinteressenten die Wohnung zeigen will.

Jedoch war es im konkreten keine der angeführten Situationen. Der Zutritt sollte nicht der Besichtigung durch Kaufinteressenten dienen, worauf der Vermieter Anspruch gehabt hätte. Dieser wollte sich lediglich einen Eindruck von der Wohnung verschaffen, was er aber vom Mieter nicht verlangen kann. Das Gleiche gelte für die beabsichtigte Vermessung der Wohnung, so die Berliner Richter, denn die Wohnungsgröße sei schon im Mietvertrag angegeben.

Das Urteil war denn auch ganz deutlich: Das Landgericht hob die Kündigung auf. Ein Verstoß gegen die vertraglichen Pflichten des Mieters lägen nicht vor.

Urteil des Landgerichts Berlin; AZ –  65 S 194/20 –

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Vorsicht Steuerhinterziehung! Airbnb-Einnahmen müssen vollständig versteuert werden

Privatleute, die bei Airbnb als Vermieter auftreten und Wohnraum zur Verfügung stellen, müssen alle Einnahmen daraus versteuern. Das gilt auch dann, wenn die Vermietung nur kurzfristig erfolgt. Liegen die Einkünfte unter der Bagatellgrenze von 520 Euro im Jahr, ist eine Steuerzahlung in der Regel nicht notwendig. Vermieter dürfen in einem solchen Fall die Kosten der Vermietung in der Steuererklärung jedoch nicht geltend machen. Alles andere gilt als Steuerhinterziehung.

Seit Mai 2020 finden umfangreiche Ermittlungen von Steuerbehörden in verschiedenen Bundesländern statt. Die Finanzverwaltungen haben bereits im Mai 2018 ein Auskunftsersuchen an Irland gestellt, wo Airbnb seinen Firmensitz hat. Ziel der Anfrage war es, die Daten der Nutzer sowie die Höhe der Einkünfte aus Vermietungen zu ermitteln. Dem Vernehmen nach werden die Daten nun an die örtlichen Finanzämter verteilt.

Privatleute, die bei Airbnb als Vermieter auftreten + Wohnraum zur Verfügung stellen, müssen alle Einnahmen daraus versteuern.Die Nichtangabe oder eine Zuwenig-Angabe dieser Einkünfte stellt eine strafbare Steuerhinterziehung dar, darüber sollte man sich als Anbieter im Klaren sein. Auch wenn der hinterzogene Betrag gering ist, kann die Steuerhinterziehung relativ hohe Strafen und empfindliche Nebenfolgen nach sich ziehen. Darüber hinaus ist eine zusätzliche Sanktion durch das Finanzamt oder sogar die Staatsanwaltschaft möglich. Die Grenze zur Vorstrafe ist bei Steuerhinterziehung schnell erreicht und kann sich dann äußerst negativ auf das berufliche Fortkommen auswirken, denn der größte Teil der Anbieter der Vermietungsplattform macht dies nebenberuflich.

Haben Vermieter bisher ihre Einnahmen nicht angegeben oder wussten nicht, dass dies notwendig ist, stehen sie vor einem echten Problem. Sind ihre Daten an das zuständige Finanzamt bereits übermittelt, ist eine Anzeige wegen Steuerhinterziehung durch die Airbnb-Vermietung nur schwer abzuwenden.

Geben Vermieter die Einnahmen jedoch umgehend nachträglich und selbstständig an, könnte das als strafbefreiende Selbstanzeige gewertet werden. Allerdings geht das nur dann, wenn die Daten dem Finanzamt noch nicht vorliegen. Ist das der Fall, könnte eine Selbstanzeige aber auch immer noch strafmildernd wirken.

Und ein weiterer Punkt wird oft vernachlässigt: Meist offerieren Eigentümer ihre Wohnung oder Wohnraum bei Airbnb an. Es ist aber nicht selten, dass auch Mieter ein Zimmer oder auch die ganze Wohnung in dem Portal anbieten. So kann die Airbnb-Vermietung zu Problemen mit dem Vermieter führen, und zwar dann, wenn dieser der Untervermietung gar nicht zugestimmt hat. Erfährt dieser von einer unerlaubten Untervermietung, kann aufgrund der vorliegen Vertragsverletzung eine außerordentliche und sogar auch fristlose Kündigung drohen.

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Durchsetzbarkeit einer Forderung aus einer Betriebskostenabrechnung: Wer muss was beachten?

Einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter ist die jährliche Betriebskostenabrechnung. Grundsätzlich gilt: Wenn Vermieter die Belegeinsicht verweigern, können Mieter ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht an dem Ergebnis geltend machen. Diese müssen also erst zahlen, wenn sie tatsächlich die Belege gesehen haben.

Im konkreten Fall, der zur Entscheidung stand, hatte der Vermieter die Betriebskosten des Wirtschaftsjahres abgerechnet und der Mieter verlangte daraufhin schriftlich die Belegeinsicht. Der Vermieter reagierte aber auf das Schreiben des Mieters zur Belegeinsicht nicht – verlangte aber umgekehrt die Zahlung der Nachforderung aus der Abrechnung. Am Ende klagte dieser auf Zahlung der Nachforderung. Der Mieter hingegen vertrat in dem Rechtsstreit die Auffassung, der Vermieter habe den Wunsch des Mieters auf Belegeinsicht verweigert, weswegen ihm ein Zurückbehaltungsrecht zustehe.

Einsicht in die Betriebskostenabrechnung ist nur begrenzt Bringschuld des Vermieters.Das sah das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom Juni 2019 anders. Bloßes Schweigen des Vermieters auf eine Terminanfrage des Mieters sei nicht ausreichend, eine Verweigerung als gegeben zu begründen. Grundsätzlich müsse nämlich der Vermieter aufgrund eines entsprechenden Schreiben nicht von sich aus tätig werden. Entscheidend sei, dass es sich bei einer Belegeinsicht nicht um eine Bringschuld des Vermieters handele.

Kommt also ein Termin zur Belegeinsicht der Betriebskostenabrechnung nicht zustande, obliegt es dem Mieter, – nach einer entsprechenden Ankündigung beim Vermieter – zu den üblichen Geschäftszeiten zu erscheinen. Dann allerdings muss in jedem Fall eine Einsicht ermöglicht werden. Vereinzelt wird noch die Auffassung vertreten, auf die Bitte des Mieters zur Belegeinsicht hin, habe der Vermieter von sich aus Terminvorschläge zur Belegeinsicht zu unterbreiten. Das ist nicht der Fall.

Diese Grundsätze gelten jedoch dann nicht, wenn das Einsichtsrecht des Mieters nicht am Ort der Mietsache (also dem Stadt- oder Gemeindegebiet) ausgeübt werden kann. Bei einer zu weiten Entfernung zwischen der Wohnung und dem Ort, an dem die Belegeinsicht vorgenommen werden soll, ist der Vermieter verpflichtet, die Belege an die Mieter gegen Erstattung der Auslagen zu übersenden.

Kurz gesagt: Ein Schweigen des Vermieters auf eine Terminanfrage eines Mieters zur Belegeinsicht, stellt keine Verweigerung der Belegeinsicht dar. Gleichzeitig dürfen Mieter eine Betriebskostennachzahlung nicht verweigern.

Landgericht Berlin, Urteil vom 14.06.2019; AZ – 63 S 255/18 –

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Covid-19 / Corona: Ist bei Zahlungsschwierigkeiten eine Mietminderung oder Kündigung möglich?

In den Zeiten der Pandemie ist es für viele Menschen oft auch finanziell schwierig. Kurzarbeit oder gar große Umsatzeinbrüche bei Selbstständigen und Freiberuflern können zu echten Problemen führen. Gerade die eigene Wohnung ist jedoch wichtig, wenn es um Lockdown und Isolation wegen Ansteckung geht. Die Frage für viele ist daher, ob grundsätzlich eine Mietminderung möglich ist oder ob ein Vermieter bei Verzug vorzeitig kündigen kann.

Steht also Mietern wegen der Covid-19-Pandemie und entsprechenden Zahlungsschwierigkeiten im Hinblick auf Mietzahlungen eine Art Leistungsverweigerungsrecht zu? Ein klares Nein – das am 27. März 2020 verabschiedete Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Pandemie, sieht für Mietverträge keine Form eines Moratoriums vor. Vermieter haben grundsätzlich weiterhin Anspruch regulär vom Mieter Mietzahlungen zu erhalten. Zahlt der Mieter nicht rechtzeitig, fallen Verzugszinsen an und der Mieter hat dem Vermieter etwaige Verzugsschäden zu ersetzen. Der Vermieter kann bei Zahlungsverzug zudem seine Mietsicherheiten (Bankbürgschaft, Vermieterpfandrecht, etc.) in Anspruch nehmen. Eine zusätzliche Mietsicherheit kann aber nicht eingefordert werden.

Mietminderung in Pandemie-Zeiten möglich?Im realen Leben existieren die Zahlungsprobleme aber so oder so. Als Vermieter könnte daher etwa eine Mietminderung helfen, ein langfristiges Mietverhältnis weiterhin aufrecht zu erhalten. In Betracht kommen daher eine Stundung der Mietzahlungen, eine temporäre Herabsetzung der Miete, eventuell kombiniert mit Staffel- oder Umsatzmietvereinbarungen oder der Vereinbarung zusätzlicher Mietsicherheiten (zum Beispiel Konzernbürgschaften). Solche Maßnahmen sollten in einem ordnungsgemäßen Nachtrag zum Mietvertrag dokumentiert werden. Eine Stundungsabrede etwa, betrifft denn auch nicht nur die Mietzahlungsmodalitäten – die ja gegebenenfalls für einen kurzen Zeitraum auch außerhalb eines Nachtrages angepasst werden könnte –, sondern schränkt auch das Recht des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages zumindest temporär ein.

Können umgekehrt Mieter aufgrund der Corona-Krise eine diese Maßnahmen vom Vermieter verlangen – eine Frage für die es im privaten Bereich keinerlei Anzeichen gibt. Im Geschäftsbereich kommt allenfalls eine Anpassung des Mietervertrages in Betracht – Grundlage wäre eine „Störung der Geschäftsgrundlage“. Eine Anpassung würde voraussetzen, dass der Umstand (der zur Grundlage des Vertrages geworden ist) sich schwerwiegend verändert hat und nicht dem Risikobereich einer Partei zuzurechnen ist. Vor dem Hintergrund, dass der Mieter im Business-Bereich grundsätzlich das Verwendungsrisiko sowie das unternehmerische Risiko trägt, ist eine entsprechende Anpassung des Mietvertrages allerdings eher als unwahrscheinlich zu beurteilen.

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Neue Standards in Planung: Der Mietspiegel wird reformiert

Mietspiegel sind eine Referenz, um die ortsüblichen Vergleichsmieten zu ermitteln. Mit ihnen werden unter anderem Erhöhungen von Mieten bei Neuverträgen begründet – auch im Bereich der Mietpreisbremse. Sie werden alle zwei Jahre im Rahmen von Umfragen erhoben. Was dabei herauskommt, hängt unter anderem davon ab, welche Haushalte den Bogen überhaupt ausfüllen und wie viele teilnehmen – je nachdem kann das Bild der Mietsituation am Wohnungsmarkt erheblich verzerrt werden. Kurz: Die Datenlage ist unter Umständen ziemlich schief und spiegelt nicht die tatsächliche Situation wider.

Daher soll das Mietspiegelrecht 2021 reformiert werden. Ziel ist es, die Qualität und Verbreitung von Mietspiegeln zu stärken und die Rechtssicherheit für Mieter wie Vermieter zu erhöhen. Zur Stärkung der Rechtssicherheit eines Mietspiegel sollen die Grundsätze, nach denen qualifizierte Mietspiegel zu erstellen sind, zukünftig auf das Wesentliche beschränkt werden und maßgeblichen wissenschaftlichen Grundsätzen in einer Mietspiegelverordnung folgen.

Dazu soll eine neue Vermutung wirksam werden: Wurde ein Mietspiegel sowohl von der zuständigen Behörde als auch von Vertretern der Mieter- und Vermieter-Seite als qualifiziert anerkannt, so soll in Zukunft gelten, dass dieser wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.

Mietspiegel sind eine Referenz, um die ortsüblichen Vergleichsmieten zu ermittelnGrundsätzlich sollen Mieterhöhungen bei Wohnungen, für die es einen Mietspiegel gibt, dann nur noch mit genau diesem Mietspiegel oder aber einem Sachverständigengutachten begründet werden dürfen. Bisher können sich die Vermieter auch auf Vergleichswohnungen beziehen, was immer wieder zu Streitigkeiten führte. Diese qualifizierten Mietspiegel sollen allerspätestens alle fünf Jahren neu erstellt werden.

Ein klares Ziel des Gesetzes ist es, die Auswirkungen kurzfristiger Schwankungen des Mietwohnungsmarktes auf die Vergleichsmiete zu verringern und den Anstieg der Mieten zu verlangsamen. Das ist ganz entscheidend, ist doch neben Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen auch die Mietpreisbremse für neu abgeschlossene Mietverträge an die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gekoppelt.

Datenschutzrechtlich schwierig erscheint bei der Reform, dass zur Verbesserung der Bedingungen für die Erstellung qualifizierter Mietspiegel die zuständigen Behörden Befugnisse zur Datenverarbeitung erhalten sollen. Erleichtert werden soll zudem die Nutzung vorhandener Daten, etwas aus dem Melderegister oder bei der Verwaltung der Grundsteuer bekannt gewordene Angaben sowie Daten aus der Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus.

Und auch bei einem weiteren Punkt greift der Staat deutlich ein: Zur Erhöhung der Rückläufe aus den Befragungen und zur Vermeidung von Verzerrungen durch selektives Antwortverhalten soll eine Auskunftspflicht eingeführt werden. Damit würden Vermieter und Mieter von Wohnraum verpflichtet, Auskunft über ihr Mietverhältnis und über die Merkmale der Wohnung zu erteilen. Zur Senkung des damit verbundenen Aufwands soll der Bindungszeitraum von Mietspiegeln von zwei auf mindestens drei Jahre verlängert werden.

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Mieter einer unrenovierten Wohnung dürfen von ihren Vermietern Schönheitsreparaturen fordern

Viele Mieter kennen die Situation beim Wohnungswechsel: Die Wände und Decken wurde vom Vormieter gestrichen, manchmal neu tapeziert, bzw. der Vermieter hat Handwerker durchgehen lassen. Klare Sache, renoviert übergeben und die Mieter müssen das pflegen und ggf. beim Auszug im gleichen Zustand übergeben. Doch was passiert, wenn die Wohnung laut Übergabeprotokoll unrenoviert übergeben wurde? Natürlich muss auch eine solche Wohnung regelmäßig renoviert werden, neue Farbe an Wand und Decke als Minimum. Doch wer trägt die Kosten?

Tatsächlich hat ja auch der Vermieter einen Vorteil, wenn die Mieter aktiv werden. Der Wert der Wohnung erhöht sich durch den besseren Zustand. Wer dann aber für Schönheitsreparaturen aufkommt, wenn diese nötig werden, war bis dato ungeklärt. Anfang 2020 hatten die Richter des Bundesgerichtshof (BGH) zwei Fälle aus Berlin auf dem Tisch, in denen sich die in Anspruch genommenen Vermieter weigern, die Kosten zu übernehmen. Die Mieter waren der Meinung, dass sie nicht alleine für die Verbesserungen aufkommen müssten.

Schönheitsreparaturen müssen nicht von Mietern allein getragen werden.Langjährige Mieter können ihren Vermieter zum Renovieren verpflichten, müssen sich aber an den Kosten beteiligen, entschied der für das Mietrecht zuständige Zivilsenat des (BGH) mit einem im Juli 2020 veröffentlichten Urteil zu Schönheitsreparaturen. Die Entscheidung gilt für Mieter, die ihre Wohnung in unrenovierten Zustand bezogen haben, wenn sich deren Zustand sich in der Zwischenzweit deutlich verschlechtert hat.

Das schließt sicher einer Linie an, die der BGH schon seit einigen Jahren verfolgt. So gut wie alle Mietverträge bürden die Schönheitsreparaturen, die nach der gesetzlichen Konzeption grundsätzlich der Vermieter zu tragen hat, dem Mieter auf. Das ist grundsätzlich auch erlaubt. Nicht jede gängige Klausel ist aber auch wirksam. So hat der BGH 2015 entschieden, dass Mieter, die eine unrenovierte Wohnung beziehen, diese nicht auf eigene Kosten renovieren müssen. Sonst müssten sie die Wohnung im ungünstigsten Fall schöner zurückgeben, als sie sie selbst übernommen haben.

Grundvoraussetzung bei der aktuellen Entscheidung von 2020 ist immer, so die Richter, dass sich der Zustand der Wohnung seit dem Bezug deutlich verschlechtert hat. Soweit nicht irgendwelche Besonderheiten vorliegen, würde dies regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten. Ein von Seiten der Mieter geforderter Kostenvorschuss für den Fall, dass der Vermieter mit den Arbeiten in Verzug geraten ist, müsse übrigens ebenfalls halbiert werden.

In der Praxis dürfte eine Umsetzung aber unter Umständen nicht problemlos zu machen sein. Denn, wann liegt eine wesentliche Verschlechterung vor? Welche Kostenbeteiligung des Mieters ist angemessen? Kann sich der Mieter gegen die veranschlagten Kosten wehren? Experten sehen allerdings auch Vorteile im Urteil des BGH. Dieser habe die mietrechtlichen Weichen in die richtige Richtung gestellt. Durch die grundsätzlich vorgegebene Kostenteilung werde eine Prozessflut um dieses Thema ausbleiben. Denn Mieter müssten sich sorgfältig überlegen (oder vorab beraten lassen), ob sie den Vermieter auch bei eigener Kostenbeteiligung in Anspruch nehmen würden.

Urteile des BGH vom 8.7.2020; AZ – VIII ZR 163/18 – und – VIII ZR 270/18 –

Foto: LIGHTFIELD STUDIOS</s

Beseitigung von Schimmelbefall berechtigt zur Mietminderung oder gar Kündigung

Das Thema Schimmelbefall ist ein wirkliches Dauerthema. Leider ist es auch oft mit viel Leid verbunden. Alleine die ewige Frage, wer denn nun die Schuld am Schimmelbefall trägt und damit auch die finanzielle Belastung einer umfangreichen Renovierung, hat schon etliche Gerichte beschäftigt. Doch was ist, wenn die Mieter keine Schuld trifft und es zu massiven Sanierungen kommt? Wird dadurch nicht ebenso massiv das Leben der Bewohner beeinträchtigt? weiter lesen