Das Betretungsrecht des Vermieters stellt ein wichtiges Instrument dar, wenn es um die Erhaltung und Instandhaltung von Mietwohnungen geht. Ein Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken aus dem Jahr 2024 hat die Rechte von Vermietern in diesem Bereich gestärkt und einige Klarstellungen getroffen.
Vermieter tragen die Verantwortung dafür, dass ihre Mietobjekte während der gesamten Mietdauer in einem vertragsgemäßen Zustand bleiben. Diese Erhaltungspflicht macht es manchmal erforderlich, dass Eigentümer oder von ihnen beauftragte Fachkräfte Zugang zur Wohnung erhalten, um den aktuellen Zustand zu bewerten und möglichen Sanierungsbedarf zu ermitteln.
Das Gericht stellte in seinem Urteil eindeutig fest, dass Vermieter das Recht haben, selbst zu beurteilen, ob und in welchem Umfang Sanierungsarbeiten notwendig sind. Die persönliche Einschätzung des Mieters spielt dabei keine entscheidende Rolle. Selbst wenn Mieter die Notwendigkeit von Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen nicht erkennen oder diese für überflüssig halten, bleibt das Betretungsrecht des Vermieters bestehen.
Allerdings existieren klare Grenzen für dieses Recht. Vermieter dürfen nicht willkürlich oder ohne triftigen Grund Zugang zur Wohnung verlangen. Ein konkreter sachlicher Anlass muss vorliegen, beispielsweise der begründete Verdacht auf Sanierungsbedarf oder die konkrete Planung von Modernisierungsarbeiten. Ein allgemeines Besichtigungsrecht ohne spezifischen Grund gibt es nicht.
Die Ankündigungspflicht stellt einen weiteren wichtigen Aspekt dar. Vermieter müssen ihren Besuch rechtzeitig vorher anmelden und dabei den konkreten Zweck des Zutritts erläutern. Diese Regelung schützt die Privatsphäre der Mieter und sorgt für Planungssicherheit.
Verweigern Mieter den Zutritt ohne berechtigten Grund, obwohl alle Voraussetzungen erfüllt sind, können Vermieter rechtliche Schritte einleiten. In solchen Fällen besteht die Möglichkeit, gerichtlich auf Duldung zu klagen und so das Betretungsrecht durchzusetzen.
Die praktische Bedeutung dieser Rechtsprechung zeigt sich im Alltag vieler Mietverhältnisse. Einerseits erhalten Vermieter die notwendigen Instrumente, um ihre Immobilien sachgerecht zu erhalten und deren Wert zu sichern. Andererseits bleiben die Rechte der Mieter durch die Ankündigungs- und Begründungspflicht gewahrt.
Besonders relevant wird diese Regelung bei älteren Gebäuden, wo regelmäßige Kontrollen und rechtzeitige Sanierungen entscheidend für die Substanzerhaltung sind. Vermieter können so präventiv handeln und größere Schäden vermeiden, was letztendlich auch im Interesse der Mieter liegt.
Das Urteil schafft Rechtssicherheit für beide Seiten und verdeutlicht, dass ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern besteht. Während Mieter ihre Privatsphäre geschützt sehen, erhalten Vermieter die notwendigen Befugnisse zur ordnungsgemäßen Immobilienverwaltung.
Urteil des Amtsgericht Saarbrücken vom 2.7.2024; AZ – 122 C 98/24 (14) –
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Der Stromanbieter stützte seine Forderung auf ein Übergabeprotokoll mit dokumentierten Zählerständen. Der Gewerbetreibende erklärte jedoch, dieses Protokoll aufgrund von Sprachproblemen im Vertrauen auf den Vermieter unterschrieben zu haben, ohne den Inhalt vollständig zu verstehen.
In der erneuten gerichtlichen Auseinandersetzung entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte zugunsten der Mieter. Das Gericht bestätigte, dass die Festsetzung einer einheitlichen Minderungsquote für den gesamten Bauzeitraum rechtmäßig ist. Dies bedeutet erhebliche Erleichterungen für Mieter, da nicht für jeden Monat oder jede Phase der Bauarbeiten separate Minderungsquoten berechnet werden müssen.
Die rechtliche Auseinandersetzung entwickelte sich, als die Vermieterin von der ausgezogenen Mieterin rückständige Mietzahlungen für die Jahre 2022 und 2023 einforderte. Das Gericht fällte eine grundlegende Entscheidung zum Mietvertragsende: Nach Auffassung der Richter endete das Mietverhältnis mit der ausgezogenen Mieterin aufgrund des Grundsatzes von Treu und Glauben.
Im vorliegenden Fall wertete das Gericht das Verhalten der Mieter als stillschweigende Einwilligung, da sie den Fotografen wissentlich Zugang zu ihrer Wohnung gewährt hatten. Den Mietern musste nach Auffassung des Gerichts klar gewesen sein, dass die Immobilienfotos für Vermarktungszwecke bestimmt waren und damit einer breiten Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden würden. Allerdings stellte das Gericht auch einen Verstoß gegen datenschutzrechtliche Informationspflichten fest. Der Makler hatte es versäumt, die Mieter über ihr jederzeitiges Widerrufsrecht bezüglich der erteilten Einwilligung aufzuklären. Dieser Mangel führte jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Einwilligung.
Der spezifische Fall vor dem Amtsgericht Köln drehte sich um eine Vermieterin, die nach einer ersten Anpassung der Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten eine weitere Erhöhung vornahm. Sie begründete diesen Schritt mit signifikant gestiegenen Energiepreisen, die sie auf den Ukrainekrieg zurückführte. Die Mieterin hingegen sah in der erneuten Erhöhung hingegen einen unrechtmäßigen Vorgang und zog vor Gericht.
Ein vom Bundesgerichtshof im September 2023 gefälltes Urteil unterstreicht die Bedeutung dieser Flexibilität. Es besagt, dass ein Mieter, der eine Wohnung aus beruflichen Gründen als Nebenwohnung nutzt, unter bestimmten Umständen das Recht hat, Teile dieser Wohnung unterzuvermieten, auch wenn die Wohnung nicht mehr als Hauptwohnsitz dient.
Das Amtsgericht Berlin-Neukölln fällte im Juni 2023 ein Urteil, das ganz im Sinne der Mieter ist. Es ging ja im Grunde um sehr alltägliche Situationen, die die „Überreaktion“ des Vermieters wirklich in Frage stellt. Das Gereicht stellte klar, dass das kurzfristige Abstellen von Gegenständen wie Mülltüten oder Kinderwagen, sofern es die Nutzung des Hausflurs durch andere Mieter nicht wesentlich beeinträchtigt, keinen hinreichenden Grund für eine fristlose und auch keine ordentliche Kündigung darstellt.