Beim Mietrecht sind die Regelungen zu den Betriebskostenvorauszahlungen von zentraler Bedeutung und führen immer wieder zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. Betriebskostenvorauszahlungen – umgangssprachlich oft auch als Nebenkosten bezeichnet – ermöglichen es dem Vermieter, von den Mietern Vorauszahlungen für die zu erwartenden Nebenkosten zu verlangen. Doch wie oft im Laufe eines Abrechnungsjahres dürfen diese angepasst werden? Eine Entscheidung des Amtsgerichts Köln vom Dezember 2023 wirft Licht auf die Frage, was bei einer Vorauszahlungsanpassung erlaubt ist.
Die zentrale Fragestellung in dem verhandelten Fall bezog sich auf die Möglichkeit der mehrfachen Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen durch den Vermieter. Laut gesetzlicher Regelung ist eine solche Anpassung grundsätzlich einmal pro Abrechnungsperiode zulässig. Der Hintergrund dieser Regelung ist, dass sowohl Vermieter als auch Mieter ein Interesse an einer möglichst genauen Abrechnung der tatsächlich entstandenen Betriebskosten haben. Eine Anpassung der Vorauszahlungen kann im Allgemeinen erforderlich werden, wenn sich abzeichnet, dass die tatsächlichen Kosten höher oder niedriger ausfallen als zunächst angenommen.
Der spezifische Fall vor dem Amtsgericht Köln drehte sich um eine Vermieterin, die nach einer ersten Anpassung der Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten eine weitere Erhöhung vornahm. Sie begründete diesen Schritt mit signifikant gestiegenen Energiepreisen, die sie auf den Ukrainekrieg zurückführte. Die Mieterin hingegen sah in der erneuten Erhöhung hingegen einen unrechtmäßigen Vorgang und zog vor Gericht.
Das Gericht urteilte, dass eine zweite Anpassung der Vorauszahlungen innerhalb derselben Abrechnungsperiode tatsächlich auch in einem solchen „Ausnahmefall“ nicht zulässig ist. In seiner Begründung verwies es darauf, dass die erste Anpassung zu einem Zeitpunkt vorgenommen wurde, zu dem die gestiegenen Energiepreise bereits bekannt waren. So konnte denn auch die Vermieterin nicht schlüssig nachweisen, dass sich die Umstände in einer Weise verändert hatten, die eine erneute Anpassung rechtfertigen würde.
Dieses Urteil unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen und vorausschauenden Handhabung von Betriebskostenvorauszahlungen. Vorauszahlungsanpassungen unterliegen strengen Regelungen. Für Vermieter bedeutet es, dass sie die Entwicklung der Betriebskosten wirklich ganz genau im Auge behalten sollten und Anpassungen der Vorauszahlungen wohlüberlegt und im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben vornehmen müssen. Für Mieter wiederum bekräftigt es die Gewissheit, dass sie vor unerwarteten und mehrfachen Erhöhungen der Vorauszahlungen innerhalb eines Abrechnungszeitraums geschützt sind.
Amtsgericht Köln, Urteil vom 11.12.2023; AZ – 203 C 73/23 –
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