Kategorie: Mietrecht

Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist nicht geeignet, eine Mieterhöhung formell und vor allem wirksam zu begründen. Einsehbarer Grund: Anhand eines solch alten Mietspiegels kann ein Mieter die Berechtigung nicht wirklich beurteilen. Das entschied auch der Bundesgerichtshof mit einem Urteil vom Oktober 2019.

Die Begründung einer Mieterhöhung soll Mietern ermöglichen die inhaltliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu prüfen, um so überflüssige Prozesse zu vermeiden. Dafür ist erforderlich, dass die Begründung Mietern konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhung gibt, damit diese es überprüfen und sich darüber klar werden können, ob sie dem Erhöhungsverlangen zustimmen oder nicht.

Im vorliegenden Fall verlangte der Vermieter von der Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Zur Begründung bezog er sich auf den Mietspiegel für die Stadt Magdeburg von 1998. Die Mieterin weigert sich, der verlangten Mieterhöhung zuzustimmen.

Schon auf den ersten Blick werde deutlich, so das Gericht, dass der Vermieter von falschen Voraussetzungen ausgeht und somit das Erhöhungsverlangen in wesentlichen Punkten unvollständig, unverständlich oder gar widersprüchlich erscheint. Eine solche Erklärung entspräche daher gar einer fehlender Begründung.

Zwar kann der Vermieter auf einen veralteten Mietspiegel Bezug nehmen wenn kein aktueller Mietspiegel vorhanden ist. Dennoch sei das Alter nicht völlig bedeutungslos, auch wenn das Gesetz keine Höchstgrenze festlege, bis zu der Vermieter einen veralteten Mietspiegel heranziehen können. Für eine formelle Bedeutung komme es vor allem darauf an, ob diesem noch ein Informationsgehalt zukomme.

Dies sei bei einem mehr als 20 Jahre alten Mietspiegel ausdrücklich nicht der Fall. Die Wohnwertmerkmale, nach denen sich die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete richtet, unterlägen im Laufe der Zeit einem Wandel. So könne zum Beispiel eine Einrichtung, die einst einer Wohnung einen besonderen Wert verliehen habe, mit der Zeit zu einer Standard-Ausstattung werden. Auch die Bewertung der Lage kann sich durch ökologische, soziale und städtebauliche Situation eines Stadtteils mit der Zeit ändern.

Vermieter würden durch dieses Urteil nicht beeinträchtigt. Denn sie könnten auf andere Begründungen, etwa die Benennung von Vergleichswohnungen, zurückgreifen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.10.2019; AZ – VIII ZR 340/18 –

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Zunächst schien alles normal zwischen Mieter und Vermieter abzulaufen: Die Mieter einer Wohnung leisteten zu Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 2005 eine Mietkaution von fast 1.700 Euro. Doch neun Jahre später sah es dann schon anders aus – da stritten Mieter und Vermieter über (angebliche) Mängel der Wohnung. Die Mieter zahlten daher über mehrere Monate nur eine geminderte Miete. Anschließend kam es zu Kündigung, da sich die Parteien nicht einig wurden.

Nach dem Ende des Mietverhältnisses erhob der Vermieter Klage auf Zahlung der einbehaltenen Miete, Ersatz von Gutachterkosten und Renovierungskosten. Ferner verlangte er mit seiner Klage aus zwei Betriebskostenabrechnungen Nachzahlungen von insgesamt über 1.000 Euro. Eine der Betriebskostenforderungen war unstrittig, während die Mieter der Berechtigung der anderen Nachforderung nicht folgten.

Generell gilt ja, dass wenn das Mietverhältnis beendet ist, der Vermieter über die Mietkaution abrechnen muss. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt und zugleich aber auch betont, dass eine Kautionsabrechnung auch durch schlüssiges Verhalten des Vermieters erfolgen kann. Eine ausdrückliche Abrechnung über die Mietkaution hatte der Vermieter im vorliegenden Fall nicht vorgelegt; ebenso wenig hatte er allerdings auch die Mietkaution mit den Ansprüchen, die er geltend machte, verrechnet.

Der BGH hatte also darüber zu entscheiden, ob die Mieter im Zuge des Prozesses mit einem Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution mit einer Aufrechnung gegen die Forderungen aus den Betriebskostenabrechnungen rechnen mussten. Der Vermieter hatte zwar nicht ausdrücklich über die Kaution abgerechnet. Allerdings lag der Erhebung der Klage, in der der Vermieter seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machte, eine Abrechnung über die Mietkaution bei.

Die normale Vorgehensweise ist, dass nach Ende eines Mietverhältnisses der Vermieter innerhalb einer angemessenen, nicht allgemein bestimmbaren Frist gegenüber dem Mieter erklären muss, ob und gegebenenfalls welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter so deutlich macht, ob er Forderungen hat, die er mit der Mietsicherheit verrechnen will.

Die Abrechnung des Vermieters kann so gestaltet sein, dass er sämtliche Forderungen (die ihm seiner Auffassung nach zustehen) detailliert bezeichnet und der Kautionsrückzahlungs-Forderung gegenüberstellt.
Das gilt auch, wenn mit einer oder mehreren aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Forderungen gegen den Kautionsrückzahlungs-Anspruch des Mieters aufrechnet.
Darüber hinaus gilt dies sogar, wenn er wie hier die ihm (seiner Auffassung nach) zustehenden Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend macht.

Denn mit der Abrechnung nach Ende des Mietverhältnisses wird ein Stadium erreicht, in dem sich der Vermieter wegen seiner bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen kann, etwa durch Aufrechnung seiner Forderungen gegen die Forderung des Mieters auf Rückzahlung der Kaution. Der BGH, hatte in früheren Urteilen diese Frage offen gelassen hatte und nur entschieden, dass während des laufenden Mietverhältnisses ein Zugriff auf die Kaution wegen strittiger Forderungen nicht zulässig ist.

Die Verwertung der Barkaution auch für Forderungen, die weder unstrittig noch rechts- kräftig festgestellt sind, entspricht dem beiderseitigen Interesse von Vermieter und Mieter, das beendete Mietverhältnis so schnell wie möglich endgültig abzuschließen.
Wenn die Mieter die zur Aufrechnung gestellten Vermieterforderungen bestreiten, könnten sie ja auf Rückzahlung der Kaution klagen, so die Bundesrichter.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.7.2019; AZ – VIII ZR 141/17 –

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