Viele Mieter kennen die Situation beim Wohnungswechsel: Die Wände und Decken wurde vom Vormieter gestrichen, manchmal neu tapeziert, bzw. der Vermieter hat Handwerker durchgehen lassen. Klare Sache, renoviert übergeben und die Mieter müssen das pflegen und ggf. beim Auszug im gleichen Zustand übergeben. Doch was passiert, wenn die Wohnung laut Übergabeprotokoll unrenoviert übergeben wurde? Natürlich muss auch eine solche Wohnung regelmäßig renoviert werden, neue Farbe an Wand und Decke als Minimum. Doch wer trägt die Kosten?
Tatsächlich hat ja auch der Vermieter einen Vorteil, wenn die Mieter aktiv werden. Der Wert der Wohnung erhöht sich durch den besseren Zustand. Wer dann aber für Schönheitsreparaturen aufkommt, wenn diese nötig werden, war bis dato ungeklärt. Anfang 2020 hatten die Richter des Bundesgerichtshof (BGH) zwei Fälle aus Berlin auf dem Tisch, in denen sich die in Anspruch genommenen Vermieter weigern, die Kosten zu übernehmen. Die Mieter waren der Meinung, dass sie nicht alleine für die Verbesserungen aufkommen müssten.
Langjährige Mieter können ihren Vermieter zum Renovieren verpflichten, müssen sich aber an den Kosten beteiligen, entschied der für das Mietrecht zuständige Zivilsenat des (BGH) mit einem im Juli 2020 veröffentlichten Urteil zu Schönheitsreparaturen. Die Entscheidung gilt für Mieter, die ihre Wohnung in unrenovierten Zustand bezogen haben, wenn sich deren Zustand sich in der Zwischenzweit deutlich verschlechtert hat.
Das schließt sicher einer Linie an, die der BGH schon seit einigen Jahren verfolgt. So gut wie alle Mietverträge bürden die Schönheitsreparaturen, die nach der gesetzlichen Konzeption grundsätzlich der Vermieter zu tragen hat, dem Mieter auf. Das ist grundsätzlich auch erlaubt. Nicht jede gängige Klausel ist aber auch wirksam. So hat der BGH 2015 entschieden, dass Mieter, die eine unrenovierte Wohnung beziehen, diese nicht auf eigene Kosten renovieren müssen. Sonst müssten sie die Wohnung im ungünstigsten Fall schöner zurückgeben, als sie sie selbst übernommen haben.
Grundvoraussetzung bei der aktuellen Entscheidung von 2020 ist immer, so die Richter, dass sich der Zustand der Wohnung seit dem Bezug deutlich verschlechtert hat. Soweit nicht irgendwelche Besonderheiten vorliegen, würde dies regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten. Ein von Seiten der Mieter geforderter Kostenvorschuss für den Fall, dass der Vermieter mit den Arbeiten in Verzug geraten ist, müsse übrigens ebenfalls halbiert werden.
In der Praxis dürfte eine Umsetzung aber unter Umständen nicht problemlos zu machen sein. Denn, wann liegt eine wesentliche Verschlechterung vor? Welche Kostenbeteiligung des Mieters ist angemessen? Kann sich der Mieter gegen die veranschlagten Kosten wehren? Experten sehen allerdings auch Vorteile im Urteil des BGH. Dieser habe die mietrechtlichen Weichen in die richtige Richtung gestellt. Durch die grundsätzlich vorgegebene Kostenteilung werde eine Prozessflut um dieses Thema ausbleiben. Denn Mieter müssten sich sorgfältig überlegen (oder vorab beraten lassen), ob sie den Vermieter auch bei eigener Kostenbeteiligung in Anspruch nehmen würden.
Urteile des BGH vom 8.7.2020; AZ – VIII ZR 163/18 – und – VIII ZR 270/18 –
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Schon auf den ersten Blick werde deutlich, so das Gericht, dass der Vermieter von falschen Voraussetzungen ausgeht und somit das Erhöhungsverlangen in wesentlichen Punkten unvollständig, unverständlich oder gar widersprüchlich erscheint. Eine solche Erklärung entspräche daher gar einer fehlender Begründung.
Die normale Vorgehensweise ist, dass nach Ende eines Mietverhältnisses der Vermieter innerhalb einer angemessenen, nicht allgemein bestimmbaren Frist gegenüber dem Mieter erklären muss, ob und gegebenenfalls welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter so deutlich macht, ob er Forderungen hat, die er mit der Mietsicherheit verrechnen will.