Covid-19 / Corona: Ist bei Zahlungsschwierigkeiten eine Mietminderung oder Kündigung möglich?

In den Zeiten der Pandemie ist es für viele Menschen oft auch finanziell schwierig. Kurzarbeit oder gar große Umsatzeinbrüche bei Selbstständigen und Freiberuflern können zu echten Problemen führen. Gerade die eigene Wohnung ist jedoch wichtig, wenn es um Lockdown und Isolation wegen Ansteckung geht. Die Frage für viele ist daher, ob grundsätzlich eine Mietminderung möglich ist oder ob ein Vermieter bei Verzug vorzeitig kündigen kann.

Steht also Mietern wegen der Covid-19-Pandemie und entsprechenden Zahlungsschwierigkeiten im Hinblick auf Mietzahlungen eine Art Leistungsverweigerungsrecht zu? Ein klares Nein – das am 27. März 2020 verabschiedete Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Pandemie, sieht für Mietverträge keine Form eines Moratoriums vor. Vermieter haben grundsätzlich weiterhin Anspruch regulär vom Mieter Mietzahlungen zu erhalten. Zahlt der Mieter nicht rechtzeitig, fallen Verzugszinsen an und der Mieter hat dem Vermieter etwaige Verzugsschäden zu ersetzen. Der Vermieter kann bei Zahlungsverzug zudem seine Mietsicherheiten (Bankbürgschaft, Vermieterpfandrecht, etc.) in Anspruch nehmen. Eine zusätzliche Mietsicherheit kann aber nicht eingefordert werden.

Mietminderung in Pandemie-Zeiten möglich?Im realen Leben existieren die Zahlungsprobleme aber so oder so. Als Vermieter könnte daher etwa eine Mietminderung helfen, ein langfristiges Mietverhältnis weiterhin aufrecht zu erhalten. In Betracht kommen daher eine Stundung der Mietzahlungen, eine temporäre Herabsetzung der Miete, eventuell kombiniert mit Staffel- oder Umsatzmietvereinbarungen oder der Vereinbarung zusätzlicher Mietsicherheiten (zum Beispiel Konzernbürgschaften). Solche Maßnahmen sollten in einem ordnungsgemäßen Nachtrag zum Mietvertrag dokumentiert werden. Eine Stundungsabrede etwa, betrifft denn auch nicht nur die Mietzahlungsmodalitäten – die ja gegebenenfalls für einen kurzen Zeitraum auch außerhalb eines Nachtrages angepasst werden könnte –, sondern schränkt auch das Recht des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages zumindest temporär ein.

Können umgekehrt Mieter aufgrund der Corona-Krise eine diese Maßnahmen vom Vermieter verlangen – eine Frage für die es im privaten Bereich keinerlei Anzeichen gibt. Im Geschäftsbereich kommt allenfalls eine Anpassung des Mietervertrages in Betracht – Grundlage wäre eine „Störung der Geschäftsgrundlage“. Eine Anpassung würde voraussetzen, dass der Umstand (der zur Grundlage des Vertrages geworden ist) sich schwerwiegend verändert hat und nicht dem Risikobereich einer Partei zuzurechnen ist. Vor dem Hintergrund, dass der Mieter im Business-Bereich grundsätzlich das Verwendungsrisiko sowie das unternehmerische Risiko trägt, ist eine entsprechende Anpassung des Mietvertrages allerdings eher als unwahrscheinlich zu beurteilen.

Foto: dedi

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