Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist nicht geeignet, eine Mieterhöhung formell und vor allem wirksam zu begründen. Einsehbarer Grund: Anhand eines solch alten Mietspiegels kann ein Mieter die Berechtigung nicht wirklich beurteilen. Das entschied auch der Bundesgerichtshof mit einem Urteil vom Oktober 2019.
Die Begründung einer Mieterhöhung soll Mietern ermöglichen die inhaltliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu prüfen, um so überflüssige Prozesse zu vermeiden. Dafür ist erforderlich, dass die Begründung Mietern konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhung gibt, damit diese es überprüfen und sich darüber klar werden können, ob sie dem Erhöhungsverlangen zustimmen oder nicht.
Im vorliegenden Fall verlangte der Vermieter von der Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Zur Begründung bezog er sich auf den Mietspiegel für die Stadt Magdeburg von 1998. Die Mieterin weigert sich, der verlangten Mieterhöhung zuzustimmen.
Schon auf den ersten Blick werde deutlich, so das Gericht, dass der Vermieter von falschen Voraussetzungen ausgeht und somit das Erhöhungsverlangen in wesentlichen Punkten unvollständig, unverständlich oder gar widersprüchlich erscheint. Eine solche Erklärung entspräche daher gar einer fehlender Begründung.
Zwar kann der Vermieter auf einen veralteten Mietspiegel Bezug nehmen wenn kein aktueller Mietspiegel vorhanden ist. Dennoch sei das Alter nicht völlig bedeutungslos, auch wenn das Gesetz keine Höchstgrenze festlege, bis zu der Vermieter einen veralteten Mietspiegel heranziehen können. Für eine formelle Bedeutung komme es vor allem darauf an, ob diesem noch ein Informationsgehalt zukomme.
Dies sei bei einem mehr als 20 Jahre alten Mietspiegel ausdrücklich nicht der Fall. Die Wohnwertmerkmale, nach denen sich die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete richtet, unterlägen im Laufe der Zeit einem Wandel. So könne zum Beispiel eine Einrichtung, die einst einer Wohnung einen besonderen Wert verliehen habe, mit der Zeit zu einer Standard-Ausstattung werden. Auch die Bewertung der Lage kann sich durch ökologische, soziale und städtebauliche Situation eines Stadtteils mit der Zeit ändern.
Vermieter würden durch dieses Urteil nicht beeinträchtigt. Denn sie könnten auf andere Begründungen, etwa die Benennung von Vergleichswohnungen, zurückgreifen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.10.2019; AZ – VIII ZR 340/18 –
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