Fehlberatung zu KfW-Fördermitteln bei energetischer Sanierung: Architekt haftet

Ein aktuelles Gerichtsurteil des Landgerichts Frankenthal vom Januar 2024 bestätigt, dass ein Architekt nicht nur für technische Beratung, sondern auch für die Richtigkeit der Informationen zu Fördermitteln haftet, wenn er diese als Teil seiner Beratungsleistungen anbietet. Der Fall betrifft eine Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses in Rheinland-Pfalz, die durch fehlerhafte Beratung finanzielle Einbußen erlitten hat.

Die Eigentümerin beauftragte einen Architekten, der auch als Energieberater tätig ist, mit der Planung und Durchführung einer energetischen Sanierung ihres Mietshauses. Der Architekt riet ihr, das Haus in eine Wohnungseigentümergemeinschaft umzuwandeln, um Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aus dem Programm „Energieeffizient Sanieren“ zu erhalten. Entsprechend diesem Rat stellte die Eigentümerin den Förderantrag, führte die Sanierung durch und wandelte die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen um.

Das Gericht betonte, dass der Architekt mit seiner Beratung zu Fördermitteln eine Rechtsdienstleistung erbracht habe. Die KfW verweigerte jedoch die Auszahlung der Fördermittel mit der Begründung, dass die Umwandlung in Wohnungseigentum bereits deutlich vor der Antragstellung hätte erfolgen müssen. Dies führte in der Konsequenz zu einer erheblichen finanziellen Belastung für die Eigentümerin, die daraufhin den Architekten auf Schadensersatz verklagte.

Das Landgericht Frankenthal entschied zugunsten der Eigentümerin und stellte klar, dass der Architekt für den entstandenen Schaden haftet. Das Gericht betonte, dass der Architekt mit seiner Beratung zu Fördermitteln eine Rechtsdienstleistung erbracht habe und daher auch für die Richtigkeit der Informationen über die Fördervoraussetzungen verantwortlich sei. Durch die fehlerhafte Beratung habe der Architekt seine Schutzpflichten aus dem Beratungsvertrag verletzt.

Dieses Urteil hat weitreichende Konsequenzen für Architekten und Energieberater, die ihren Kunden nicht nur technische, sondern auch rechtliche und finanzielle Ratschläge geben. Es unterstreicht die Notwendigkeit, sich umfassend über die Bedingungen von Förderprogrammen zu informieren und sicherzustellen, dass die Beratung in allen Aspekten korrekt und vollständig ist. Und um so umfangreiche Schadensersatzforderungen abzuwehren, die bei Einzelunternehmen zur Insolvenz führen können.

Eigentümer, die energetische Sanierungen planen, sollten umgekehrt sicherstellen, dass ihre Berater wirklich über fundierte Kenntnisse der relevanten Förderbedingungen verfügen.

Landgericht Frankenthal (Pfalz), Urteil vom 25.1.2024; – 7 O 13/23 –

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Sportplatznutzung: Baugenehmigung verletzt keine schützenden Nachbarrechte

Bei einem Rechtsstreit im Landkreis Ahrweiler stand die sich verändernde Nutzung eines Sportplatzes im Mittelpunkt. Grundstückseigentümer hatten gegen eine Genehmigung zur Nutzung des Sportplatzgeländes mit Trainingsbeleuchtung sowie zur Errichtung eines benachbarten Ballfangzaunes und einer Einfriedung Einspruch erhoben. Die Kläger forderten zudem ein bauaufsichtliches Einschreiten gegen die durch die Sportplatznutzung verursachten Lärm- und Lichtimmissionen.

Im Zuge des Verfahrens wurde denn auch ein Gutachten zu den Lärmimmissionen erstellt, das die Einhaltung der maßgeblichen Richtwerte bestätigte. Trotzdem verfolgten die Kläger ihr Begehren weiter, da über ihren Widerspruch nicht zeitnah entschieden wurde. Sie erhoben eine Untätigkeitsklage und brachten vor, dass die Baugenehmigung unbestimmt sei und die Nutzung des Sportplatzes für sie unzumutbare Lärmimmissionen sowie erhebliche Beeinträchtigungen durch die Flutlichtanlage mit sich bringe.

Lärm- und Lichtimmissionen durch SportplatznutzungDas Verwaltungsgericht Koblenz wies die Klage mit seinem Urteil vom Mai 2023 jedoch ab. Es stellte fest, dass den Klägern das Rechtsschutzbedürfnis fehle, da die Betreiberin mit einem neuen Bauantrag zum Ausdruck brachte auf die Nutzung bzw. Bebauung des Sportplatzes in der zuvor genehmigten Form verzichten zu wollen. Die ursprüngliche Genehmigung habe daher keinen eigenständigen Regelungsgehalt mehr und werde sich erledigen.

Darüber hinaus betonten die Koblenzer Richter, dass die Baugenehmigung keine die Kläger schützenden Nachbarrechte verletze. Es liege durch die Sportplatznutzung kein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme vor. Das Schallschutzgutachten belegte, dass keine unzumutbaren Geräuschimmissionen von dem genehmigten Vorhaben ausgingen. Auch die Errichtung des Ballfangzaunes sei nicht rücksichtslos, und ein Anspruch auf Einschreiten des Beklagten wegen einer behaupteten Verletzung der Abstandsflächen durch das Vorhaben bestehe nicht.

Das Gericht verwies darauf, dass der Sportplatz zudem bereits seit 1950 betrieben werde und daher Sonderregelungen für Altanlagen gelten – die schlussendlich einzelne Richtwertüberschreitungen den Klägern zumutbar machen. Die Kläger haben noch die Möglichkeit, die Zulassung der Berufung durch das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz zu beantragen.

Verwaltungsgericht Koblenz, Urteil vom 22.5.2023; AZ – 1 K 370/22.KO – 

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Genehmigung für Windkraftanlage trotz Denkmalschutzbelangen ist rechtens

Das Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern  hat in einem wesentlichen Urteil im Februar 2023 zugunsten der Windenergieindustrie gefällt. Ein Windparkbetreiber hatte gegen das Staatliche Amt für Landwirtschaft und Umwelt Westmecklenburg Klage eingereicht, da das Amt den Antrag auf Genehmigung einer Windkraftanlage in der Gemeinde Mühlen Eichsen nicht rechtzeitig bearbeitet hatte.

Dabei wurde in diesem konkreten Fall der ursprüngliche Antrag durch das Landesamt für Kultur und Denkmalpflege Mecklenburg-Vorpommern negativ bewertet. Dieses Amt war der Meinung, dass die Errichtung der Windkraftanlage das Erscheinungsbild bestimmter lokaler Denkmäler deutlich beeinträchtigen könnte. Dem Gericht zufolge habe der Beklagte nicht in zureichender Frist – wie im Bundesimmissionsschutzgesetz festgelegt – über den Antrag der Klägerin entschieden. Durch die ablehnende Stellungnahme des Landesamtes für Kultur und Denkmalpflege Mecklenburg-Vorpommern (LAKD) sei der Beklagte denn auch nicht gehindert gewesen, über den Antrag zu entscheiden, so die Richter.

Windkraftanlage hat Vorrang vor Denkmalschutz

Das Oberverwaltungsgericht sah dies denn auch deutlich im Sinne der Betreiber von Windkraftanlagen. Es betonte, dass, selbst wenn man von einer erheblichen Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes der Denkmäler ausginge, die Windenergieanlage dennoch genehmigt werden müsse. Dies läge daran, dass das öffentliche Interesse an der Erzeugung erneuerbarer Energie, insbesondere durch Windkraft, über dem Interesse des Denkmalschutzes stehe. Das Erneuerbare-Energien-Gesetz stelle dieses öffentliche Interesse an der Errichtung und dem Betrieb einer Windkraftanlage sogar explizit heraus.

In diesem speziellen Fall bedeutete dies ganz deutlich, dass das Interesse am Denkmalschutz hinter dem Bestreben zurückzustehen habe, erneuerbare Energien und insbesondere Windenergie zu fördern. Dieses Urteil bedeutet daher auch ein entscheidenden Schritt für Windparkbetreiber und könnte für künftige Projekte wegweisend sein, insbesondere in Gebieten, in denen Denkmalschutzbelange potenzielle Projekte beeinflussen könnten.

Zusammenfassend hat das Oberverwaltungsgericht noch einmal betont, dass der Denkmalschutz, obwohl wichtig, in bestimmten Fällen hinter dem öffentlichen Interesse an der Förderung erneuerbarer Energien zurückstehen kann. Inwieweit sich diese Entscheidung auf zukünftige Genehmigungsverfahren für Windkraftanlagen auswirken wird, wird sich noch erweisen.

Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 7.2.2023 ; AZ – 5 K 171/22 –

Foto: Rainer Fuhrmann

Umwandlung von Pizzerien: Genehmigungsbedarf bei zusätzlichem Lieferservice

Für Inhaber von Pizzerien kann es attraktiv sein, ihr Geschäft auf einen Lieferservice auszuweiten. Doch wie ein Fall vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zeigt, lauern dabei einige rechtliche Hürden. Es ist keineswegs so, dass diese Änderung ohne weiteres möglich ist. Ganz im Gegenteil: Es kann sogar eine Baugenehmigung erforderlich sein, so das Urteil vom April 2023.

Im betreffenden Fall beantragte eine Pizzeria in Bayern im Mai 2020 eine Baugenehmigung, um den Betrieb in eine Pizzeria mit Lieferservice umzuwandeln. Die zuständige Behörde lehnte diesen Antrag jedoch ab. Begründet wurde die Ablehnung damit, dass sich durch die zusätzliche Lieferfunktion der Schwerpunkt des Geschäfts deutlich ändern würde, zumal mit dieser Änderung auch geänderte Anforderungen an öffentlich-rechtliche Vorschriften verbunden wären. Die geplante Änderung würde zudem neue Lärmemissionen mit sich bringen, die in dem betreffenden Wohngebiet nicht zulässig wären.

Die Pizzeria reichte daraufhin Klage ein, doch das Verwaltungsgericht Ansbach wies deren Klage ab. Die Pizzeria argumentierte damals, dass die Umwandlung in eine Pizzeria mit Lieferservice lediglich eine kleine, zeitgemäße Anpassung an die aktuellen Verhältnisse darstellen würde und daher keine Genehmigung erforderlich sein sollte. Erfahrungsgemäß werde das Angebot zur Selbstabholung durch gebietsnahe Anwohner realisiert. Der Begriff Lieferservice beinhalte, dass gerade das nahe Umfeld beliefert werde und eben nicht das ganze Stadtgebiet. Betriebswirtschaftlich sei denn auch allenfalls eine Lieferzeit von 4-5 Minuten vertretbar. Baugenehmigung, um den Betrieb in eine Pizzeria mit Lieferservice umzuwandeln

Doch der Bayerische Verwaltungsgerichtshof sah das anders. Er bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und erklärte, dass die Ausweitung des Betriebs auf einen Lieferservice tatsächlich eine erhebliche Änderung der Nutzung darstellen würde, für die eine Genehmigung erforderlich sei.

Zudem erklärte das Gericht, dass eine Pizzeria mit Lieferservice in einem allgemeinen Wohngebiet grundsätzlich unzulässig sei. Da der Schwerpunkt der Tätigkeit im Zweifel auf der Auslieferung von Essen läge, kann der Betrieb nicht mehr als reine Schank- und Speisewirtschaft angesehen werden.  Ein wie immer gearteter Anspruch auf Genehmigung einer Pizzeria mit Lieferservice in einem „Allgemeinen Wohngebiet“ bestehe nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofs nicht. Dieses verdeutlicht die rechtlichen Herausforderungen, die sich bei einer vermeintlich marginalen Betriebserweiterung ergeben können.

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 19.4.2023; AZ – 9 ZB 22.1495 –

Foto: Strassi

Eigenbedarfsdeckung durch Kleinwindkraftanlagen: Bevorzugte Zulassung im Außenbereich

Eine Installation von Kleinwindkraftanlagen (KWEA), die zur Eigenstromversorgung dienen, kann im Außenbereich bevorzugt genehmigt werden. Diese Tatsache wurde durch ein Urteil vom Februar 2023 am Verwaltungsgericht Koblenz bestätigt – unabhängig davon, ob der mit den KWEA produzierte Strom zur Eigennutzung oder zur Einspeisung in das öffentliche Netz genutzt wird.

Im konkreten Fall beantragten Grundstückseigentümer, deren Grundstück im Außenbereich liegt, einen Bauvorbescheid zur Installation von vier KWEA mit einer Höhe von jeweils 6,5 Metern. Die Antragsteller planten einen umweltfreundlichen Imkereibetrieb zu betreiben, der durch den von den KWEA erzeugten Strom versorgt werden sollte. Die Genehmigung wurde zunächst abgelehnt, da die Behörde argumentierte, dass privilegierte Windenergieanlagen ausschließlich der öffentlichen Versorgung dienen müssen – und es den Antragstellern nicht darum ginge, den erzeugten Strom ins öffentliche Netz einzuspeisen. Bevorzugte Zulassung von KWEA

Die Eigentümer argumentierten hingegen, dass ihr Projekt keine Genehmigung benötige, da es einem landwirtschaftlichen Betrieb diene. Sie beharrten darauf, dass ihr Vorhaben auch ohne die Erlaubnis der Behörden fortgesetzt werden könne.

Das Verwaltungsgericht in Koblenz bestätigte teilweise die Ansichten der Eigentümer. Es stellte klar, dass das Projekt zwar genehmigungspflichtig sei, da es nicht als landwirtschaftlicher Betrieb im herkömmlichen Sinne angesehen werden könne. Das Gericht stellte jedoch fest, dass die Errichtung von Kleinwindkraftanlagen trotzdem privilegiert sei, weil sie der Nutzung der Windenergie dient. Sowohl dem Wortlaut als auch der Systematik der gesetzlichen Vorschrift lasse sich ein Ausschluss von Kleinwindenergieanlagen zur Deckung des Eigenbedarfs nicht entnehmen. Schließlich spreche auch der Sinn und Zweck des Privilegierungstatbestandes – die Förderung der Windenergie als positiven Beitrag zum Klimaschutz – für dieses Verständnis. Die Nutzung von Windenergie trage positiv zum Klimaschutz bei, was der Grund dafür sei, dass solche Projekte bevorzugt behandelt werden. Im konkreten Fall wurden keine öffentlichen Belange festgestellt, die gegen das Projekt sprechen könnten. Die Anlagen würden das Landschaftsbild nicht (erheblich) beeinträchtigten, insbesondere, da die Antragsteller anboten die Farbe der KWEA an die umliegenden Bäume anzupassen.

Verwaltungsgericht Koblenz, Urteil vom 27.2.2023; AZ – 1 K 604/22.KO –

Foto: TimSiegert-batcam

Kiesbeete sind keine Grünflächen: Bauaufsichtsbehörden können die Beseitigung von Schottergärten anordnen

Das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht hat in einem Urteil vom Januar 2023 entschieden, dass Schottergärten nicht als Grünflächen im Sinne der Niedersächsischen Bauordnung angesehen werden können. Dieses Urteil hat bedeutende rechtliche Auswirkungen für Immobilieneigentümer und kann dazu führen, dass die Beseitigung von Schottergärten von den Bauaufsichtsbehörden angeordnet wird.

Im zugrundeliegenden Fall hatten die Eigentümer eines Einfamilienhauses zwei Beete mit einer Gesamtfläche von etwa 50 Quadratmetern im Vorgarten angelegt. Die Beete waren mit Kies bedeckt und enthielten vereinzelte Pflanzen. Die Eigentümer argumentierten, dass es sich bei den Beeten aufgrund der Anzahl und Höhe der eingesetzten Pflanzen um Grünflächen handele. Sie verwiesen zudem auf die Rasenflächen und Anpflanzungen hinter ihrem Haus, die insgesamt einen ökologisch wertvollen Lebensraum darstellten.

Beseitigung von SchottergärtenDas Oberverwaltungsgericht stimmte dieser Argumentation jedoch nicht zu und urteilte, dass die Beete nicht als Grünflächen gelten. Sie wurden als Kiesbeete eingestuft, in denen punktuell Koniferen, Sträucher und Bodendecker gepflanzt waren. Grünflächen, so das Gericht, seien durch naturbelassene oder angelegte, mit Pflanzen bewachsene Flächen charakterisiert. Ein wesentliches Merkmal einer Grünfläche sei ihr „grüner Charakter“.

Steinelemente können zwar in Grünflächen enthalten sein, aber nur, wenn sie nach einer wertenden Betrachtung aller Umstände des Einzelfalls eine untergeordnete Bedeutung haben. Die Tatsache, dass die nicht überbauten Flächen insgesamt „überwiegend“ Grünflächen sein müssten, bedeute nicht, dass die Kiesbeete im Vorgarten der Kläger zulässig wären. Dies widerspreche der Intention des Gesetzgebers, die „Versteinerung der Stadt“ auf das notwendige Maß zu begrenzen. Der Beschluss des Gerichts ist nicht anfechtbar.

Die Beseitigung von Schottergärten und die Schaffung von Grünflächen können Kosten verursachen und rechtliche Auseinandersetzungen nach sich ziehen. Daher gilt es (in Niedersachsen), sich bei der Planung und Gestaltung von Gärten an die gesetzlichen Vorgaben zu halten – die zudem schon seit über zehn Jahren gelten und längst Allgemeingut sein sollten.

Oberverwaltungsgericht Lüneburg, Beschluss vom 17.01.2023; AZ – 1 LA 20/22 –

Foto: U. J. Alexander

Beseitigungspflicht von Hindernissen auf einem Privatweg

Verfügungen, Gesetze, behördliche Anweisungen darüber was man wie und wann zu tun hat oder zu lassen hat, sind immer ein großes Thema für Grundstücksbesitzer. Dazu gab es im Januar diesen Jahres ein Urteil des Verwaltungsgericht Trier, das darüber zu entscheiden hatte, inwieweit eine Gemeinde Weisungsrecht bei Privatwegen hat – in diesem Fall ein sogenannter Wirtschaftsweg. Tatsächlich hat das Gericht Verfügungen der beklagten Verbandsgemeinde Thalfang aufgehoben, mit denen sie den beiden Klägern aufgegeben hatte, Hindernisse auf einem Privatweg zu beseitigen.

Warum ging es dabei im Detail? Die Kläger sind Eigentümer eines Grundstücks im Gebiet der Verbandsgemeinde. Über dieses Grundstück verläuft ein Teilstück eines Wirtschaftswegs, der in seinem weiteren Verlauf an ein Jagdhaus grenzt. Diesen Weg haben die Kläger mit verschiedenen Gegenständen wie Baumstämmen und Ketten versperrt und Schilder unter anderem mit der Aufschrift “Privatgrundstück. Unbefugten ist das Betreten und Befahren verboten” angebracht. Die beklagte Gemeinde forderte beide Kläger durch Verfügungen auf, die Funktionsfähigkeit des Wirtschaftsweges zu prüfen und die Hindernisse zu beseitigen. Grund sei, dass die Sperrung des Weges ein Verstoß gegen das naturschutzrechtliche Betretungsrecht darstelle und eine Benutzung des Weges für die Allgemeinheit, Forstwirtschaft, Rettungsketten der Feuerwehr und den Katastrophenschutz nicht möglich sei.

Hindernisse auf einem PrivatwegDa die Widersprüche bei der Gemeinde keine Reaktion brachten, hatten die Kläger im Oktober 2022 Klage gegen die Verfügungen erhoben. Zur Begründung machen sie im Wesentlichen geltend, dass für den Erlass der Verfügungen keine Rechtsgrundlage ersichtlich sei. Bei dem betreffenden Privatweg, von dem keine Gefahren ausgingen, handele es sich um einen privaten, nicht um einen öffentlichen Wirtschaftsweg.

Das Verwaltungsgericht hat denn auch der Klage stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, dass die angefochtenen Verfügungen rechtswidrig seien, da keine Grundlage ersichtlich sei, auf die sich die Gemeinde stützen könne. Eine „Ermächtigungsgrundlage“ für die Verbandsgemeinde ergebe sich auch nicht aus dem Naturschutzrecht, da die in Betracht kommende naturschutzrechtliche Eingriffsklausel lediglich die Kreisverwaltung ermächtige.

Im Übrigen könne sie die Verfügung nicht auf Vorschriften des Landesstraßengesetzes stützen, da es sich bei dem Weg eben nicht um eine öffentliche Straße handele. Ferner könne die Gemeinde auch nicht die Vorschriften der Straßenverkehrs-Ordnung als Rechtsgrundlage heranziehen, da sie für den Erlass einer hierauf gestützten Verfügung ebenfalls nicht zuständig sei, sondern dies in den Zuständigkeitsbereich der Straßenverkehrsbehörde der Kreisverwaltung falle.

Die ebenfalls angeführte polizeiliche Generalklausel gelte genauso wenig, da dieser Rückgriff wegen der Spezialität der naturschutz- sowie der straßenverkehrsrechtlichen Eingriffsbefugnis der Kreisverwaltung gesperrt sei. Daraus, dass der Privatweg nicht mehr für Feuerwehr und Rettungskräfte befahrbar sei, ergebe sich ebenfalls keine Ermächtigungsgrundlage, da dies allenfalls im Rahmen einer straßen- oder straßenverkehrsrechtlichen Ordnungsverfügung relevant werden könne. Und schlussendlich sei auch keine öffentlich-rechtliche Verpflichtung der Kläger ersichtlich, wonach diese für die Erschließung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke Dritter zu sorgen hätten.

Verwaltungsgericht Trier, Urteil vom 25.1.2023; AZ – 9 K 2995/22.TR –

Foto: Robert

Eigenmächtiger Ausbau eines gemeinschaftlichen Spitzbodens ist unzulässig

Eine kleine Terrasse mit Blick über die Dächer der Stadt? Viele träumen davon, ein Dachgeschoss auszubauen. Doch vor allem Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) stellt so ein Vorhaben vor rechtliche Herausforderungen. Grundsätzlich ist der Ausbau eines Dachbodens zu Wohnzwecken eine bauliche Veränderung, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Etwas anderes kann sich aus der Teilungserklärung ergeben. Ein Wohnungseigentümer darf daher einen im Gemeinschaftseigentum befindlichen Spitzboden nicht einfach eigenmächtig ausbauen. So entschied das Landgereicht Berlin im August 2022.

Der sich im Gemeinschaftseigentum der WEG befindliche Spitzboden des vorliegenden Falls, muss vom Wohnungseigentümer käuflich erworben werden. Dazu bedarf es der Einigung aller Eigentümer in Form einer Auflassung. Zudem muss die Änderung ins Grundbuch eingetragen werden. Das dies im konkreten Streit nicht der Fall war, ist der Wohnungsbesitzer zum Rückbau verpflichtet. Dies gilt auch dann, wenn die Baumaßnahme mängelfrei ist und der Verwalter dem Vorhaben zugestimmt hat.

In dem zugrunde liegenden Fall hatten die Eigentümer einer Wohnung in Berlin durch Umbaumaßnahmen den Spitzboden in ihre Wohnung integriert. Dagegen klagte die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – und verlangte den Rückbau. Das Landgericht Berlin entschied tatsächlich auch zu Gunsten der Klägerin und untersagte den Ausbau. Ihr stehe im Gegenteil ein Anspruch auf Rückbau der Umbaumaßnahmen zu.

Es handele sich um eine bauliche Veränderung, die zu einer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Beeinträchtigung der Rechte der anderen Wohnungseigentümer führe. Das Interesse der Beklagten, ihren Wohnraum zu vergrößern, würden solche Maßnahmen nicht rechtfertigen.

Der von dem Beklagten angeführte Umstand, dass die Baumaßnahmen mängelfrei ausgeführt wurden und die Statik des Hauses nicht beeinflusst haben, hielt das Landgericht für unerheblich. Nicht relevant sei auch, dass der Verwalter der Immobilie den Maßnahmen zugestimmt hatte. Bauliche Veränderungen, durch die die Rechte von anderen Wohnungseigentümern über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, bedürfen grundsätzlich der Genehmigung der Wohnungseigentümer durch einen Beschluss. Entgegenstehende Regelungen in der Teilungserklärung müssen daher auch klar und eindeutig sein.

Landgericht Berlin, Urteil vom 25.8.2022 ; AZ – 85 S 16/21 WEG –

Foto: Himmelswiese

Haltung von Hängebauchschweinen im Wohngebiet ist keine Kleintierhaltung

Zwei Hängebauchschweine dürfen nicht weiter im Garten eines Wohngrundstücks in Recklinghausen gehalten werden. Das hat das Oberverwaltungsgericht im November 2022 entschieden und damit einen Eilbeschluss des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen bestätigt. Hängebauchschweine seien in dem Sinne keine Tiere typisch für eine Kleintierhaltung.

Die Stadt Recklinghausen war gegen eine Schweinehaltung im Garten unter anderem eingeschritten, weil die Belästigung der Nachbarn durch Gerüche „ein öffentliches Interesse an einer sofortigen Nutzungsuntersagung begründe“. Das zuständige Verwaltungsgericht hielt diese Begründung für rechtmäßig, da die Halterin der Schweine nicht im Besitz einer Baugenehmigung für die Nutzung von Anlagen und Einrichtungen zur Tierhaltung auf ihrem Grundstück sei.

Die Begründung folgt denn auch der Logik, dass das Grundstück der Antragstellerin in einem reinen Wohngebiet liegt. Das bedeutet auch, dass die Tierhaltung in dem betreffenden Baugebiet normalerweise nicht üblich und ungefährlich ist – und letztlich den Rahmen der für eine Wohnnutzung typischen Freizeitbetätigung nicht übersteigt. Hobbymäßig gehaltene Hängebauchschweine seien eben keine Kleintiere, da die Haltung von Schweinen typischerweise zu Geräusch- und Geruchsbelästigungen führe, die eben in Wohngebieten als nicht üblich zu betrachten seien.

In einem Wohngebiet zulässige KleintierhaltungDie dagegen gerichtete Beschwerde der Antragstellerin blieb ohne Erfolg. Die Richter am Oberverwaltungsgericht in Münster argumentierten, dass der Einwand der Antragstellerin, die unbedingt zu prüfenden Belange des Wohls der beiden Tiere, seien nicht hinreichend berücksichtigt worden, sei unzutreffend. Die Antragstellerin habe keinerlei Gesichtspunkte aufgezeigt, dass die Haltung von Hängebauchschweinen eine in einem Wohngebiet zulässige Kleintierhaltung sei. Ob die Haltung der Schweine durch die Antragstellerin tatsächlich zu einer Belästigung der Nachbarn durch Gerüche führt, sei denn auch unerheblich.

Die der Antragstellerin ebenfalls gesetzte Frist von circa drei Wochen sei hinsichtlich der offensichtlichen Baurechtswidrigkeit verhältnismäßig, zumal die Antragstellerin etwa einen Monat vor Erlass der Verfügung dazu angehört worden sei. Sie habe seitdem damit rechnen müssen, die Schweine nicht länger in ihrem Garten halten zu können. Das Oberverwaltungsgericht habe keine Zweifel, dass es möglich sei, die Schweine innerhalb dieses Zeitraums gegebenenfalls gegen Bezahlung anderweitig unterzubringen.

Tatsächlich beständen Zweifel daran, dass sich die Antragstellerin ernsthaft um eine anderweitige Unterbringung der Tiere bemüht habe oder aktuell bemühe. Sie halte nämlich die Schweine trotz der angeordneten und vollziehbaren Nutzungsuntersagung auch nach mehr als sechs Monaten noch immer auf ihrem Grundstück.

Oberverwaltungsgericht Münster, Beschluss vom 2.11.2022; AZ – 10 B 1092/22 –

Foto:  svetlanaz

Nachbarn müssen Reflexionen einer Photovoltaikanlage hinnehmen!

Sind grundlegend unvermeidbare Reflexionen einer Photovoltaikanlage bereits eine wesentliche Beeinträchtigung des Grundstücks? Darüber musste im Juli 2022 das Oberlandesgericht Braunschweig entscheiden. Die Entscheidung war deutlich – ein Grundstückseigentümer kann nur dann gegen eine störende Reflexion auf dem Dach eines Nachbarn vorgehen, wenn dadurch wirklich „wesentliche“ Beeinträchtigungen vorliegen.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Auf dem Hausdach der Beklagten sind in Richtung des Wohnhauses der klagenden Partei mehrere Paneele einer Photovoltaikanlage montiert. Die klagende Partei behauptete, durch die Reflexion der Sonneneinstrahlung in Teilen ihres Hauses in unzumutbarer Weise geblendet zu werden. Es gebe technische Normen und Regelwerke, die vorgeben würden, wie Lichtemissionen/-immissionen zu bewerten seien – und welche Grenzwerte bestünden. Diese seien im vorliegenden Fall erkennbar  überschritten. Dies wies das Landgericht Göttingen nach Einholung eines Sachverständigengutachtens schon in der ersten Instanz ab.

Reflexionen einer Photovoltaikanlage: Muss man das hinnehmen?Aber auch mit ihrer Berufung hat die klagende Partei keinen Erfolg. Zwar sei das Eigentum der klagenden Partei durch die Reflexionen grundsätzlich beeinträchtigt. Jedoch sei diese Beeinträchtigung nicht wesentlich. Maßstab für die Frage, ob eine Beeinträchtigung noch unwesentlich oder bereits wesentlich ist, sei nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, das Empfinden eines „verständigen Durchschnittsmenschen“, also in diesem konkreten Fall des „Durchschnittsbenutzers“ des beeinträchtigten Grundstücks. Wie bereits das Landgericht urteilte das OLG, dass für Reflexionen durch Sonneneinstrahlung keine durch Gesetze oder Richtlinien festgelegten Richtwerte existieren.

Die Bund/Länder-Arbeitsgemeinschaft für Immissionsschutz (LAI) wies im Prozess darauf hin, dass eine erhebliche Belästigung vorliegen könne, wenn die Lichteinwirkung mindestens 30 Minuten am Tag oder 30 Stunden pro Kalenderjahr betrage. Es beträfe im Grunde eigentlich andere Konstellationen und sei überdies nicht verbindlich, könne aber als Entscheidungshilfe herangezogen werden. Aber auch dies in Betracht gezogen, sei nicht von einer wesentlichen Beeinträchtigung durch diese Photovoltaikanlage auszugehen.

Nach den Feststellungen des Sachverständigen, auf die sich die Entscheidung des Oberlandesgerichts im Wesentlichen stützt, seien in dem Wohnraum der klagenden Partei insgesamt nur an 60 Tagen im Jahr und insgesamt unter 20 Stunden pro Jahr Reflexionen verursacht durch die Paneele wahrnehmbar. Dafür erstellte der Experte eine umfangreiche Analyse u.a. über die Lage der Wohnhäuser, die Neigungswinkel der Anlage, den Sonnenstand und Wetterdaten. Auch beim durchgeführten Ortstermin konnte nur eine Aufhellung festgestellt werden, ohne dass eine Blendung des Auges gegeben war.

Oberlandesgericht Braunschweig, Urteil vom 14.7.2022; AZ – 8 U 166/21 –

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