Kategorie: Baurecht

Kiesbeete sind keine Grünflächen: Bauaufsichtsbehörden können die Beseitigung von Schottergärten anordnen

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Das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht hat in einem Urteil vom Januar 2023 entschieden, dass Schottergärten nicht als Grünflächen im Sinne der Niedersächsischen Bauordnung angesehen werden können. Dieses Urteil hat bedeutende rechtliche Auswirkungen für Immobilieneigentümer und kann dazu führen, dass die Beseitigung von Schottergärten von den Bauaufsichtsbehörden angeordnet wird.

Im zugrundeliegenden Fall hatten die Eigentümer eines Einfamilienhauses zwei Beete mit einer Gesamtfläche von etwa 50 Quadratmetern im Vorgarten angelegt. Die Beete waren mit Kies bedeckt und enthielten vereinzelte Pflanzen. Die Eigentümer argumentierten, dass es sich bei den Beeten aufgrund der Anzahl und Höhe der eingesetzten Pflanzen um Grünflächen handele. Sie verwiesen zudem auf die Rasenflächen und Anpflanzungen hinter ihrem Haus, die insgesamt einen ökologisch wertvollen Lebensraum darstellten.

Beseitigung von SchottergärtenDas Oberverwaltungsgericht stimmte dieser Argumentation jedoch nicht zu und urteilte, dass die Beete nicht als Grünflächen gelten. Sie wurden als Kiesbeete eingestuft, in denen punktuell Koniferen, Sträucher und Bodendecker gepflanzt waren. Grünflächen, so das Gericht, seien durch naturbelassene oder angelegte, mit Pflanzen bewachsene Flächen charakterisiert. Ein wesentliches Merkmal einer Grünfläche sei ihr „grüner Charakter“.

Steinelemente können zwar in Grünflächen enthalten sein, aber nur, wenn sie nach einer wertenden Betrachtung aller Umstände des Einzelfalls eine untergeordnete Bedeutung haben. Die Tatsache, dass die nicht überbauten Flächen insgesamt „überwiegend“ Grünflächen sein müssten, bedeute nicht, dass die Kiesbeete im Vorgarten der Kläger zulässig wären. Dies widerspreche der Intention des Gesetzgebers, die „Versteinerung der Stadt“ auf das notwendige Maß zu begrenzen. Der Beschluss des Gerichts ist nicht anfechtbar.

Die Beseitigung von Schottergärten und die Schaffung von Grünflächen können Kosten verursachen und rechtliche Auseinandersetzungen nach sich ziehen. Daher gilt es (in Niedersachsen), sich bei der Planung und Gestaltung von Gärten an die gesetzlichen Vorgaben zu halten – die zudem schon seit über zehn Jahren gelten und längst Allgemeingut sein sollten.

Oberverwaltungsgericht Lüneburg, Beschluss vom 17.01.2023; AZ – 1 LA 20/22 –

Foto: U. J. Alexander

Beseitigungspflicht von Hindernissen auf einem Privatweg

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Verfügungen, Gesetze, behördliche Anweisungen darüber was man wie und wann zu tun hat oder zu lassen hat, sind immer ein großes Thema für Grundstücksbesitzer. Dazu gab es im Januar diesen Jahres ein Urteil des Verwaltungsgericht Trier, das darüber zu entscheiden hatte, inwieweit eine Gemeinde Weisungsrecht bei Privatwegen hat – in diesem Fall ein sogenannter Wirtschaftsweg. Tatsächlich hat das Gericht Verfügungen der beklagten Verbandsgemeinde Thalfang aufgehoben, mit denen sie den beiden Klägern aufgegeben hatte, Hindernisse auf einem Privatweg zu beseitigen.

Warum ging es dabei im Detail? Die Kläger sind Eigentümer eines Grundstücks im Gebiet der Verbandsgemeinde. Über dieses Grundstück verläuft ein Teilstück eines Wirtschaftswegs, der in seinem weiteren Verlauf an ein Jagdhaus grenzt. Diesen Weg haben die Kläger mit verschiedenen Gegenständen wie Baumstämmen und Ketten versperrt und Schilder unter anderem mit der Aufschrift „Privatgrundstück. Unbefugten ist das Betreten und Befahren verboten“ angebracht. Die beklagte Gemeinde forderte beide Kläger durch Verfügungen auf, die Funktionsfähigkeit des Wirtschaftsweges zu prüfen und die Hindernisse zu beseitigen. Grund sei, dass die Sperrung des Weges ein Verstoß gegen das naturschutzrechtliche Betretungsrecht darstelle und eine Benutzung des Weges für die Allgemeinheit, Forstwirtschaft, Rettungsketten der Feuerwehr und den Katastrophenschutz nicht möglich sei.

Hindernisse auf einem PrivatwegDa die Widersprüche bei der Gemeinde keine Reaktion brachten, hatten die Kläger im Oktober 2022 Klage gegen die Verfügungen erhoben. Zur Begründung machen sie im Wesentlichen geltend, dass für den Erlass der Verfügungen keine Rechtsgrundlage ersichtlich sei. Bei dem betreffenden Privatweg, von dem keine Gefahren ausgingen, handele es sich um einen privaten, nicht um einen öffentlichen Wirtschaftsweg.

Das Verwaltungsgericht hat denn auch der Klage stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, dass die angefochtenen Verfügungen rechtswidrig seien, da keine Grundlage ersichtlich sei, auf die sich die Gemeinde stützen könne. Eine „Ermächtigungsgrundlage“ für die Verbandsgemeinde ergebe sich auch nicht aus dem Naturschutzrecht, da die in Betracht kommende naturschutzrechtliche Eingriffsklausel lediglich die Kreisverwaltung ermächtige.

Im Übrigen könne sie die Verfügung nicht auf Vorschriften des Landesstraßengesetzes stützen, da es sich bei dem Weg eben nicht um eine öffentliche Straße handele. Ferner könne die Gemeinde auch nicht die Vorschriften der Straßenverkehrs-Ordnung als Rechtsgrundlage heranziehen, da sie für den Erlass einer hierauf gestützten Verfügung ebenfalls nicht zuständig sei, sondern dies in den Zuständigkeitsbereich der Straßenverkehrsbehörde der Kreisverwaltung falle.

Die ebenfalls angeführte polizeiliche Generalklausel gelte genauso wenig, da dieser Rückgriff wegen der Spezialität der naturschutz- sowie der straßenverkehrsrechtlichen Eingriffsbefugnis der Kreisverwaltung gesperrt sei. Daraus, dass der Privatweg nicht mehr für Feuerwehr und Rettungskräfte befahrbar sei, ergebe sich ebenfalls keine Ermächtigungsgrundlage, da dies allenfalls im Rahmen einer straßen- oder straßenverkehrsrechtlichen Ordnungsverfügung relevant werden könne. Und schlussendlich sei auch keine öffentlich-rechtliche Verpflichtung der Kläger ersichtlich, wonach diese für die Erschließung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke Dritter zu sorgen hätten.

Verwaltungsgericht Trier, Urteil vom 25.1.2023; AZ – 9 K 2995/22.TR –

Foto: Robert

Eigenmächtiger Ausbau eines gemeinschaftlichen Spitzbodens ist unzulässig

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Eine kleine Terrasse mit Blick über die Dächer der Stadt? Viele träumen davon, ein Dachgeschoss auszubauen. Doch vor allem Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) stellt so ein Vorhaben vor rechtliche Herausforderungen. Grundsätzlich ist der Ausbau eines Dachbodens zu Wohnzwecken eine bauliche Veränderung, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Etwas anderes kann sich aus der Teilungserklärung ergeben. Ein Wohnungseigentümer darf daher einen im Gemeinschaftseigentum befindlichen Spitzboden nicht einfach eigenmächtig ausbauen. So entschied das Landgereicht Berlin im August 2022.

Der sich im Gemeinschaftseigentum der WEG befindliche Spitzboden des vorliegenden Falls, muss vom Wohnungseigentümer käuflich erworben werden. Dazu bedarf es der Einigung aller Eigentümer in Form einer Auflassung. Zudem muss die Änderung ins Grundbuch eingetragen werden. Das dies im konkreten Streit nicht der Fall war, ist der Wohnungsbesitzer zum Rückbau verpflichtet. Dies gilt auch dann, wenn die Baumaßnahme mängelfrei ist und der Verwalter dem Vorhaben zugestimmt hat.

In dem zugrunde liegenden Fall hatten die Eigentümer einer Wohnung in Berlin durch Umbaumaßnahmen den Spitzboden in ihre Wohnung integriert. Dagegen klagte die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – und verlangte den Rückbau. Das Landgericht Berlin entschied tatsächlich auch zu Gunsten der Klägerin und untersagte den Ausbau. Ihr stehe im Gegenteil ein Anspruch auf Rückbau der Umbaumaßnahmen zu.

Es handele sich um eine bauliche Veränderung, die zu einer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Beeinträchtigung der Rechte der anderen Wohnungseigentümer führe. Das Interesse der Beklagten, ihren Wohnraum zu vergrößern, würden solche Maßnahmen nicht rechtfertigen.

Der von dem Beklagten angeführte Umstand, dass die Baumaßnahmen mängelfrei ausgeführt wurden und die Statik des Hauses nicht beeinflusst haben, hielt das Landgericht für unerheblich. Nicht relevant sei auch, dass der Verwalter der Immobilie den Maßnahmen zugestimmt hatte. Bauliche Veränderungen, durch die die Rechte von anderen Wohnungseigentümern über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, bedürfen grundsätzlich der Genehmigung der Wohnungseigentümer durch einen Beschluss. Entgegenstehende Regelungen in der Teilungserklärung müssen daher auch klar und eindeutig sein.

Landgericht Berlin, Urteil vom 25.8.2022 ; AZ – 85 S 16/21 WEG –

Foto: Himmelswiese

Haltung von Hängebauchschweinen im Wohngebiet ist keine Kleintierhaltung

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Zwei Hängebauchschweine dürfen nicht weiter im Garten eines Wohngrundstücks in Recklinghausen gehalten werden. Das hat das Oberverwaltungsgericht im November 2022 entschieden und damit einen Eilbeschluss des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen bestätigt. Hängebauchschweine seien in dem Sinne keine Tiere typisch für eine Kleintierhaltung.

Die Stadt Recklinghausen war gegen eine Schweinehaltung im Garten unter anderem eingeschritten, weil die Belästigung der Nachbarn durch Gerüche „ein öffentliches Interesse an einer sofortigen Nutzungsuntersagung begründe“. Das zuständige Verwaltungsgericht hielt diese Begründung für rechtmäßig, da die Halterin der Schweine nicht im Besitz einer Baugenehmigung für die Nutzung von Anlagen und Einrichtungen zur Tierhaltung auf ihrem Grundstück sei.

Die Begründung folgt denn auch der Logik, dass das Grundstück der Antragstellerin in einem reinen Wohngebiet liegt. Das bedeutet auch, dass die Tierhaltung in dem betreffenden Baugebiet normalerweise nicht üblich und ungefährlich ist – und letztlich den Rahmen der für eine Wohnnutzung typischen Freizeitbetätigung nicht übersteigt. Hobbymäßig gehaltene Hängebauchschweine seien eben keine Kleintiere, da die Haltung von Schweinen typischerweise zu Geräusch- und Geruchsbelästigungen führe, die eben in Wohngebieten als nicht üblich zu betrachten seien.

In einem Wohngebiet zulässige KleintierhaltungDie dagegen gerichtete Beschwerde der Antragstellerin blieb ohne Erfolg. Die Richter am Oberverwaltungsgericht in Münster argumentierten, dass der Einwand der Antragstellerin, die unbedingt zu prüfenden Belange des Wohls der beiden Tiere, seien nicht hinreichend berücksichtigt worden, sei unzutreffend. Die Antragstellerin habe keinerlei Gesichtspunkte aufgezeigt, dass die Haltung von Hängebauchschweinen eine in einem Wohngebiet zulässige Kleintierhaltung sei. Ob die Haltung der Schweine durch die Antragstellerin tatsächlich zu einer Belästigung der Nachbarn durch Gerüche führt, sei denn auch unerheblich.

Die der Antragstellerin ebenfalls gesetzte Frist von circa drei Wochen sei hinsichtlich der offensichtlichen Baurechtswidrigkeit verhältnismäßig, zumal die Antragstellerin etwa einen Monat vor Erlass der Verfügung dazu angehört worden sei. Sie habe seitdem damit rechnen müssen, die Schweine nicht länger in ihrem Garten halten zu können. Das Oberverwaltungsgericht habe keine Zweifel, dass es möglich sei, die Schweine innerhalb dieses Zeitraums gegebenenfalls gegen Bezahlung anderweitig unterzubringen.

Tatsächlich beständen Zweifel daran, dass sich die Antragstellerin ernsthaft um eine anderweitige Unterbringung der Tiere bemüht habe oder aktuell bemühe. Sie halte nämlich die Schweine trotz der angeordneten und vollziehbaren Nutzungsuntersagung auch nach mehr als sechs Monaten noch immer auf ihrem Grundstück.

Oberverwaltungsgericht Münster, Beschluss vom 2.11.2022; AZ – 10 B 1092/22 –

Foto:  svetlanaz

Nachbarn müssen Reflexionen einer Photovoltaikanlage hinnehmen!

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Sind grundlegend unvermeidbare Reflexionen einer Photovoltaikanlage bereits eine wesentliche Beeinträchtigung des Grundstücks? Darüber musste im Juli 2022 das Oberlandesgericht Braunschweig entscheiden. Die Entscheidung war deutlich – ein Grundstückseigentümer kann nur dann gegen eine störende Reflexion auf dem Dach eines Nachbarn vorgehen, wenn dadurch wirklich „wesentliche“ Beeinträchtigungen vorliegen.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Auf dem Hausdach der Beklagten sind in Richtung des Wohnhauses der klagenden Partei mehrere Paneele einer Photovoltaikanlage montiert. Die klagende Partei behauptete, durch die Reflexion der Sonneneinstrahlung in Teilen ihres Hauses in unzumutbarer Weise geblendet zu werden. Es gebe technische Normen und Regelwerke, die vorgeben würden, wie Lichtemissionen/-immissionen zu bewerten seien – und welche Grenzwerte bestünden. Diese seien im vorliegenden Fall erkennbar  überschritten. Dies wies das Landgericht Göttingen nach Einholung eines Sachverständigengutachtens schon in der ersten Instanz ab.

Reflexionen einer Photovoltaikanlage: Muss man das hinnehmen?Aber auch mit ihrer Berufung hat die klagende Partei keinen Erfolg. Zwar sei das Eigentum der klagenden Partei durch die Reflexionen grundsätzlich beeinträchtigt. Jedoch sei diese Beeinträchtigung nicht wesentlich. Maßstab für die Frage, ob eine Beeinträchtigung noch unwesentlich oder bereits wesentlich ist, sei nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, das Empfinden eines „verständigen Durchschnittsmenschen“, also in diesem konkreten Fall des „Durchschnittsbenutzers“ des beeinträchtigten Grundstücks. Wie bereits das Landgericht urteilte das OLG, dass für Reflexionen durch Sonneneinstrahlung keine durch Gesetze oder Richtlinien festgelegten Richtwerte existieren.

Die Bund/Länder-Arbeitsgemeinschaft für Immissionsschutz (LAI) wies im Prozess darauf hin, dass eine erhebliche Belästigung vorliegen könne, wenn die Lichteinwirkung mindestens 30 Minuten am Tag oder 30 Stunden pro Kalenderjahr betrage. Es beträfe im Grunde eigentlich andere Konstellationen und sei überdies nicht verbindlich, könne aber als Entscheidungshilfe herangezogen werden. Aber auch dies in Betracht gezogen, sei nicht von einer wesentlichen Beeinträchtigung durch diese Photovoltaikanlage auszugehen.

Nach den Feststellungen des Sachverständigen, auf die sich die Entscheidung des Oberlandesgerichts im Wesentlichen stützt, seien in dem Wohnraum der klagenden Partei insgesamt nur an 60 Tagen im Jahr und insgesamt unter 20 Stunden pro Jahr Reflexionen verursacht durch die Paneele wahrnehmbar. Dafür erstellte der Experte eine umfangreiche Analyse u.a. über die Lage der Wohnhäuser, die Neigungswinkel der Anlage, den Sonnenstand und Wetterdaten. Auch beim durchgeführten Ortstermin konnte nur eine Aufhellung festgestellt werden, ohne dass eine Blendung des Auges gegeben war.

Oberlandesgericht Braunschweig, Urteil vom 14.7.2022; AZ – 8 U 166/21 –

Foto: PixelboxStockFootage

Keine überdimensionale Garage im Gartenbereich wegen negativer Vorbildwirkung planen!

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Eine geplante Garage mit einer Grundfläche von 80 qm ist wegen der von ihr ausgehenden negativen Vorbildwirkung bauplanungsrechtlich unzulässig. Das entschied das Verwaltungsgericht Mainz im Februar 2022.

Dem Bauherrn war eine Baugenehmigung zur Errichtung der großen Garage (Traufhöhe 3,20 m, Firsthöhe 4 m) unmittelbar an der rückwärtigen Grenze seines Wohnhaus genehmigt worden, nachdem die Gemeinde ihr Einvernehmen erteilt hatte. Der schüttete in der Folgezeit sein an einem Hang liegendes Grundstück um bis zu 1,60 m auf und bereitete die Herstellung einer Bodenplatte für eine Garage vor. Die Baugenehmigungsbehörde ließ daraufhin weitere Bauarbeiten einstellen.

Der Bauherr reichte darauf hin einen neuen Bauantrag für den Bau einer gleichgroßen Garage ein und beanspruchte dabei die alte Genehmigung in Form einer Wiedereinsetzung. Jetzt sollte diese auf dem aufgeschüttetem Teil des Grundstücks und mit einem Abstand von drei Metern zur hinteren Grundstücksgrenze entstehen. Die Gemeinde lehnte ab mit dem Hinweis auf die wegen der Aufschüttung überdimensional wirkenden Garage in einem Bereich, in dem allein Gärten und kleine Schuppen anzutreffen seien. Die optische Wirkung des ursprünglichen Vorhabens ohne Aufschüttung sei weniger massiv gewesen.Keine überdimensionale Garage im Gartenbereich bauen!

Der Bauherr habe das von der Gemeinde verweigerte Einvernehmen im neuen Antrag zu Unrecht ersetzt, so das Gericht, denn das im unbeplanten Innenbereich vorgesehene Garagengebäude sei bauplanungsrechtlich unzulässig. Es füge sich nicht in die nähere Umgebung ein. Unter Einbeziehung der Aufschüttung erreiche die Garage mit ihrer ohnehin großen Grundfläche ein Bauvolumen, das den in der näheren Umgebung anzutreffenden Rahmen auch hinsichtlich des Standorts klar überschreite. Mit der Garage würde erstmals ein von seiner Dimension eher mit einem Wohnhaus vergleichbares Gebäude im rückwärtigen Bereich von Wohngrundstücken entstehen.

Das Vorhaben füge sich auch nicht ausnahmsweise in die nähere Umgebung ein, die bisher eben nur von Gartenflächen und kleineren Nebenanlagen geprägt sei. Es entfalte für die rückwärtige Grünzone der Grundstücke eine negative Vorbildwirkung – zumindest für vergleichbare massive Nebengebäude. Mit Blick auf die Änderung der ursprünglich vorgesehenen Garage hinsichtlich ihrer Höhe und ihres Standorts sei die Gemeinde auch nicht an ihr früher erteiltes Einvernehmen gebunden, sondern berechtigt gewesen, bei der Genehmigung des „anderen“, des neuen Vorhabens das Einvernehmen zu versagen.

Urteil des Verwaltungsgericht Mainz vom 16.2.2022; AZ – 3 K 411/21.MZ –

Foto: GM Photography