Gewerbetreibende haben bei einer pandemiebedingten Schließung ihrer Geschäftsräume wegen behördlicher Anordnungen grundsätzlich Anspruch auf Mietminderung. Das hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe entschieden im Januar 2022 entschieden. Wie hoch der Abschlag ist, muss allerdings im Einzelfall geprüft werden. Eine Pauschalregelung gebe es nicht.
Bei einer Corona-Pandemie bestehe grundsätzlich einen Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage, so die Richter. Es muss allerdings weiterhin erwogen werden, ob dem Mieter ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
Bei der Mietminderung müssten immer sämtliche Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden, entschieden die Richter. Dazu zählten zum Beispiel die Umsatzeinbußen für das konkrete Objekt, staatliche Hilfen oder Versicherungsleistungen.
Im konkreten Fall ging es um eine Filiale des Textil-Discounters Kik im Raum Chemnitz, die vom 19. März bis zum 19. April 2020 schließen musste – und für die der Vermieter die volle Miete von rund 7.850 Euro haben wollte. Infolge der behördlich angeordneten Betriebsschließung entrichtete die beklagte Filiale für den Monat April 2020 keine Miete.
Das zunächst zuständige Landgericht hat die Beklagte zur Zahlung der Miete für den gesamten Monat April 2020 verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht Dresden diese erstinstanzliche Entscheidung aufgehoben und die Beklagte – unter Abweisung der Klage – zur Zahlung von nur etwa der Hälfte der Miete verurteilt. Infolge des Auftretens der COVID-19-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnung sei eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags eingetreten, die eine Anpassung des Vertrags dahin gebiete, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert werde.
Beide Seiten – Mieter und Vermieter – seien durch die staatlichen Maßnahmen im Kampf gegen die Corona-Pandemie belastet, keine Seite trage allein Verantwortung. Halbe/Halbe-Aufteilungen der Miete seien aber zu pauschal, erklärten die Richter am Bundesgerichtshof. Und ordneten eine Neu-Einschätzung der Dresdner OLG an. Die behördlich angeordnete Geschäftsschließung knüpfe allein an die Nutzungsart und den sich daraus ergebenden Publikumsverkehr an, der hier aus Gründen des Infektionsschutzes untersagt werden sollte. Durch die Allgemeinverfügung werde jedoch weder der Beklagten die Nutzung der angemieteten Geschäftsräume noch tatsächlich oder rechtlich die Überlassung der Mieträumlichkeiten verboten. Das Mietobjekt stehe und stand grundsätzlich trotz der Schließungsanordnung weiterhin für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung.
Die Begründung zeigt, dass im Fall einer Pandemie und entsprechender behördlicher Maßnahmen nicht per se eine Mietminderung möglich ist.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.1.2022; AZ – XII ZR 8/21 –
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