Autor: Tom

Notwegerecht umfasst Parken auf verbindungslosem Grundstück

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Der Bundesgerichtshof hat im März 2025 eine Entscheidung zur Reichweite des Notwegerechts getroffen, die insbesondere die Frage klärt, ob das Notwegerecht auch das Parken auf dem eigenen Grundstück ermöglicht. Die höchsten Richter stellten dabei fest, dass ein Eigentümer eines verbindungslosen Wohngrundstücks das Nachbargrundstück nicht nur überqueren darf, um sein Grundstück zu erreichen, sondern auch zum Zwecke des Parkens auf dem eigenen Grund nutzen kann.

Das Notwegerecht schützt Eigentümer von Grundstücken, die keine direkte Anbindung an eine öffentliche Straße besitzen. Solche Grundstücke bezeichnet man als verbindungslos oder „gefangen“. Ohne eine rechtliche Regelung könnte der Eigentümer sein Grundstück nicht ordnungsgemäß nutzen. Das Notwegerecht gibt ihm daher die Befugnis, das oder die dazwischenliegenden Nachbargrundstücke zu überqueren, um die öffentliche Straße zu erreichen. Der belastete Nachbar erhält dafür eine angemessene Entschädigung.

Der entschiedene Fall entwickelte sich aus einem Streit zwischen zwei Nachbarn in Schleswig-Holstein. Die Kläger besaßen ein Grundstück direkt an einer öffentlichen Straße. Dahinter, in zweiter Baureihe, lag das Wohngrundstück der Beklagten ohne eigenen Zugang zur Straße. Die Beklagten mussten folglich das vordere Grundstück überqueren, um ihr Haus zu erreichen. Die Kläger akzeptierten diese Nutzung grundsätzlich, wollten aber verhindern, dass die Beklagten auf ihrem eigenen hinteren Grundstück Fahrzeuge abstellen. Der Zweck, zu dem jemand sein Grundstück anfährt, spielt für die Berechtigung zum Überqueren des Nachbargrundstücks keine Rolle.

Das Landgericht Kiel erkannte den Beklagten ein umfassendes Notwegerecht zu, das auch das Parken einschloss. Das Oberlandesgericht Schleswig-Holstein sah dies anders und vertrat die Auffassung, die Kläger müssten das Befahren ihres Grundstücks zum Zwecke des Parkens nicht dulden. Die Beklagten legten daraufhin Revision beim Bundesgerichtshof ein.

Die Karlsruher Richter gaben den Beklagten Recht und hielten das Parken auf dem verbindungslosen Grundstück vom Notwegerecht erfasst. Ihre Begründung folgt einer klaren Logik: Sobald der Berechtigte das fremde Grundstück durchquert und sein eigenes Grundstück erreicht hat, endet die Inanspruchnahme des Nachbarn. Ab diesem Moment bewegt sich der Eigentümer auf seinem eigenen Grund und Boden. Was er dort tut – ob er zu Fuß geht, mit dem Fahrzeug weiterfährt oder das Fahrzeug abstellt – liegt in seiner freien Entscheidung als Eigentümer. Der Zweck, zu dem jemand sein Grundstück anfährt, spielt für die Berechtigung zum Überqueren des Nachbargrundstücks keine Rolle. Das Gericht betonte, dass das Überqueren abgeschlossen ist, sobald das eigene Grundstück erreicht wird.

Diese Entscheidung schafft Rechtssicherheit für Eigentümer verbindungsloser Grundstücke. Sie können ihr Eigentum vollumfänglich nutzen, ohne dass Nachbarn Einfluss auf die Art der Nutzung nehmen können, solange diese auf dem eigenen Grundstück stattfindet.

Urteil des Bundesgerichtshof vom 21.3.2025; AZ – V ZR 1/24 –

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Haftung für bauliche Veränderungen durch Mieter in Wohnungseigentumsanlagen

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Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom März 2025 klargestellt, unter welchen Umständen Wohnungseigentümer für die Haftung für bauliche Veränderungen einstehen müssen, die ihre Mieter ohne erforderliche Genehmigung am Gemeinschaftseigentum vornehmen. Das Gericht bestätigte damit die Pflicht zur Beseitigung solcher Umbauten, selbst wenn theoretisch ein Anspruch auf nachträgliche Genehmigung bestehen würde.

Der entschiedene Fall betraf eine Gewerbeeinheit in einer hessischen Wohnungseigentumsanlage. Der Mieter beabsichtigte, die früher als Restaurant betriebenen Räumlichkeiten in eine Shisha-Bar umzuwandeln. Ab 2020 begann er mit umfangreichen Umbauarbeiten. Dabei bohrte er mehrfach durch Deckenplatten und die Fassade, um eine Lüftungsanlage zu installieren. Die Wohnungseigentümergemeinschaft erteilte keine Zustimmung zu diesen Arbeiten. Schließlich forderten andere Eigentümer von der Vermieterin die Beseitigung der Veränderungen. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht gaben dieser Forderung statt.

Der Bundesgerichtshof bestätigte diese Entscheidungen und betonte dabei mehrere wichtige Grundsätze. Zunächst stellte das Gericht fest, dass die fehlende Gestattung die baulichen Veränderungen zu rechtswidrigen Eigentumsbeeinträchtigungen macht. Ein vermietender Wohnungseigentümer trägt die Verantwortung als mittelbarer Störer für ungenehmigte Eingriffe seiner Mieter in das Gemeinschaftseigentum. Diese Verantwortlichkeit entsteht unter verschiedenen Umständen: wenn der Eigentümer die Veränderungen ausdrücklich erlaubt hat, wenn er aufgrund angekündigter Nutzungsabsichten mit Umbauten rechnen muss und den Mieter nicht auf das Genehmigungserfordernis hinweist, oder wenn er nach Kenntnisnahme von den Veränderungen nicht gegen den Mieter vorgeht. Im entschiedenen Fall traf letztere Konstellation zu.

Umstände, unter denen Wohnungseigentümer für die Haftung für bauliche Veränderungen einstehen müssenBesonders bedeutsam erscheint die Feststellung des Gerichts zur Unerheblichkeit eines möglicherweise bestehenden Gestattungs-Anspruchs. Der Gesetzgeber hat bewusst festgelegt, dass jede beabsichtigte Änderung am Gemeinschaftseigentum eines legitimierenden Beschlusses bedarf. Dieser Beschluss lässt sich notfalls gerichtlich durchsetzen. Würde man den Einwand eines bestehenden Anspruchs auf Genehmigung zulassen, würde dies dem eindeutigen gesetzgeberischen Willen widersprechen. Bedeutet: Wer sich über das vorgegebene Verfahren hinwegsetzt, muss nach der gesetzlichen Konzeption die Konsequenzen tragen.

Das Gericht stellte außerdem klar, dass eine nach erstinstanzlicher Verurteilung erhobene Klage auf gerichtliche Ersetzung des Gestattungsbeschlusses nicht zur Aussetzung des Berufungsverfahrens führt. Die Möglichkeit bestand bereits während des erstinstanzlichen Verfahrens, eine entsprechende Widerklage zu erheben. Die Entscheidung zeigt deutlich, dass Eigentümer ihre Mieter im Vorfeld über die Genehmigungspflichten informieren und bei ungenehmigten Veränderungen zeitnah reagieren müssen, um Haftungsrisiken zu vermeiden.

Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) vom  21.3.2025; AZ – V ZR 1/24 –

Foto: urbans78

Vorfahrt auf dem Kundenparkplatz: Rücksichtnahme statt „rechts vor links“

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Die Frage nach der Vorfahrt auf einem Kundenparkplatz beschäftigt immer wieder Gerichte in Deutschland. Das Landgericht Lübeck hat im August 2021 in einem Fall aus dem Jahr 2018 eine wichtige Entscheidung getroffen, die zeigt, dass die üblichen Verkehrsregeln auf privaten Parkplätzen nicht ohne weiteres gelten.

Der Sachverhalt beginnt im Sommer 2018 auf dem Parkplatz eines Baumarktes in Lübeck. Zwei Fahrzeuge stießen an einer kreuzungsähnlichen Stelle zusammen. Besondere Verkehrsschilder zur Regelung der Vorfahrt existierten dort nicht. Der von rechts kommende Fahrer forderte daraufhin Schadenersatz in Höhe von knapp 6.500 Euro von der Versicherung des anderen Beteiligten. Seine Begründung: Der andere Fahrer habe gegen die Regel „rechts vor links“ verstoßen. Die Versicherung erstattete jedoch lediglich die Hälfte des Schadens.

Das Gericht stellte zunächst fest, dass die Straßenverkehrsordnung grundsätzlich auch auf privaten Parkplätzen Anwendung findet, sofern diese für die Allgemeinheit zugänglich sind. Allerdings bedeutet dies nicht automatisch, dass der Grundsatz „rechts vor links“  auf den Fahrspuren eines Parkplatzes gilt. Die Richter betonten, dass die Fahrspuren auf einem Parkplatz nicht ohne weiteres als „Straßen“ im verkehrsrechtlichen Sinne anzusehen sind, da sie nicht dem fließenden Verkehr dienen. Autofahrer müssen auf Kundenparkplätzen besonders vorsichtig und langsam fahren und sich ständig bremsbereit halten. Bei Bedarf müssen sich die Verkehrsteilnehmer untereinander verständigen.

Entscheidend sind vielmehr die baulichen Gegebenheiten des jeweiligen Parkplatzes. Markierungen, Bordsteine oder angrenzende Parkbuchten spielen dabei eine zentrale Rolle. Im konkreten Fall stellte das Gericht fest, dass die Fahrspuren mit angrenzenden Parkbuchten ausschließlich der Parkplatzsuche und dem Rangieren dienen. Treffen solche Fahrspuren aufeinander, liegt keine Straßenkreuzung im verkehrsrechtlichen Sinne vor.

Statt der Regel „rechts vor links“ greift in solchen unklaren Verkehrssituationen das allgemeine Rücksichtnahmegebot. Autofahrer müssen auf Kundenparkplätzen besonders vorsichtig und langsam fahren und sich ständig bremsbereit halten. Bei Bedarf müssen sich die Verkehrsteilnehmer untereinander verständigen.

Im vorliegenden Fall hatten beide Fahrer gegen das Rücksichtnahmegebot verstoßen. Das Landgericht gewährte dem Kläger dennoch 70 Prozent seines Schadens. Die Begründung: Der von links kommende Fahrer fuhr mit mindestens 25 Stundenkilometern deutlich schneller als der Kläger, der nur mit 10 bis 15 Stundenkilometern unterwegs war.

Das Gericht ließ die Revision zum Bundesgerichtshof zu, da die Rechtsprechung zur Vorfahrtsfrage auf privaten Kundenparkplätzen bundesweit nicht einheitlich ist. Die Revision wurde auch tatsächlich eingelegt.

Urteil des Landgericht Lübeck vom 12.8.2021; AZ – 14 S 136/20 –

Foto: Sheviakova

Hausverbot im Supermarkt: Gericht bestätigt Hausrecht des Betreibers

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Das Amtsgericht München hat im Oktober 2024 entschieden, dass ein Supermarktbetreiber einer Anwohnerin den Zutritt verweigern darf. Der Fall verdeutlicht die rechtlichen Grenzen beim Hausverbot im Supermarkt und zeigt, unter welchen Umständen Geschäfte Kunden ausschließen dürfen.

Eine 77-jährige Münchnerin wohnt direkt über einer Supermarktfiliale und erledigte dort bis Anfang 2024 ihre Einkäufe. Die Filialleitung erteilte ihr dann ein Hausverbot. Die Seniorin führt gesundheitliche Einschränkungen an und erklärt, längere Wege nicht zurücklegen zu können. Nach ihrer Darstellung macht das Verbot eine Teilnahme am gesellschaftlichen Leben unmöglich. Die Frau reichte daraufhin Klage ein und forderte den Zutritt zum Geschäft.

Die Filialleitung begründet das Hausverbot mit mehrfachen Störungen des Geschäftsbetriebs. Die Anwohnerin habe vom Fenster aus Kunden beschimpft, das Geschäft regelmäßig ohne Kaufabsicht betreten und Mitarbeiter während der Arbeitszeit in längere Gespräche verwickelt. Zudem habe sie sich wiederholt an der Frischetheke Waren aufschneiden lassen, diese aber nicht gekauft, sondern im Laden zurückgelegt.

Das Gericht wies die Klage ab und stellte fest, dass der Betreiber aufgrund seines Hausrechts grundsätzlich befugt bleibt, Kunden auch ohne sachlichen Grund auszuschließen. Die Richter betonten, dass die Frage nach einem tatsächlichen Fehlverhalten daher keine entscheidende Rolle spielt.

Der Betreiber eines Supermarkt ist aufgrund seines Hausrechts grundsätzlich befugt, Kunden auch ohne sachlichen Grund auszuschließen.

Allerdings existieren Ausnahmen von diesem Grundsatz. Einrichtungen mit erheblicher Bedeutung für das gesellschaftliche und kulturelle Leben trifft eine besondere rechtliche Verantwortung. Diese Einrichtungen dürfen Personen nicht ohne sachlichen Grund ausschließen. Das Gericht verneinte jedoch eine solche besondere Bedeutung für den betroffenen Supermarkt. Ein Supermarkt dient der Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs, insbesondere Lebensmitteln, nicht jedoch der sozialen Interaktion oder dem kulturellen Austausch.

Auch eine Monopolstellung des Supermarkts verneinte das Gericht. In fußläufiger Entfernung ab 500 Metern befinden sich weitere Supermärkte, die auch ältere Kunden problemlos erreichen können. Eine strukturelle Überlegenheit, die ein Hausverbot ausschließen würde, lag somit nicht vor.

Die Entscheidung reiht sich in die bestehende Rechtsprechung ein. Gerichte in Deutschland erkennen das Hausrecht von Supermarktbetreibern weitgehend an. Der Bundesgerichtshof fordert zwar generell einen sachlichen Grund für Hausverbote. Als ausreichende Gründe gelten etwa Diebstahl, Beleidigungen oder Störungen des Geschäftsbetriebs. Eine bloße Verweigerung einer Taschenkontrolle reicht ohne konkreten Verdacht nicht aus.

Grenzen setzt das Recht bei Diskriminierung. Ein Hausverbot aufgrund von Herkunft, Alter oder Behinderung bleibt unzulässig. Auch monopolartige Versorgungslagen erfordern eine kritischere Prüfung, da ein Hausverbot in solchen Fällen zu sozialer Ausgrenzung führen kann. Dies betrifft insbesondere ländliche Gebiete mit nur einem einzigen Markt.

Urteil des Amtsgericht München vom 11.10.2024; AZ – 142 C 18533/24 –

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Verschleiß beim Gebrauchtwagen rechtfertigt keine Haftung des Verkäufers

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Ein altersbedingter normaler Verschleiß beim Gebrauchtwagen führt nicht automatisch zu Gewährleistungsansprüchen gegen den Verkäufer. Dies zeigt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Zweibrücken vom Dezember 2024. Das Gericht hatte über einen Fall zu entscheiden, bei dem ein acht Jahre alter Mercedes Benz ML420 CDI mit einer Laufleistung von über 200.000 Kilometern kurz nach dem Kauf einen Motorschaden erlitt.

Der Käufer hatte das Fahrzeug erworben und war damit noch etwa 7.000 Kilometer gefahren. Nach etwa vier Wochen blieb der Wagen mit einem Motorschaden liegen. Die Ursache war eine undichte Zylinderkopfdichtung. Der Käufer verlangte daraufhin vom Verkäufer Schadensersatz für die entstandenen Reparaturkosten.

Das Oberlandesgericht wies die Forderung jedoch zurück und bestätigte damit die vorherige Entscheidung des Landgerichts Landau. Die Richter stützten sich dabei auf ein Sachverständigengutachten, das zu einem eindeutigen Ergebnis kam: Das Fahrzeug war zum Zeitpunkt der Übergabe mangelfrei. Die Zylinderkopfdichtung wies lediglich einen Zustand auf, der dem gewöhnlichen Verschleiß entsprach.

Bei einem acht Jahre alten Fahrzeug mit einer derart hohen Laufleistung stellte die eingetretene Undichtigkeit eine typische alters- und laufleistungsbedingte Abnutzungserscheinung dar. Das Gericht betonte, dass Käufer bei solchen Fahrzeugen mit entsprechenden Verschleißerscheinungen rechnen müssten. Eine Laufleistung von 200.000 Kilometern bedeute naturgemäß, dass verschiedene Bauteile ihre Lebensdauer erreicht haben könnten. Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Zweibrücken reiht sich in eine gefestigte Rechtsprechung ein, die zwischen Mängeln und Verschleiß differenziert.

Zentral war auch die Feststellung des Gerichts, dass den Verkäufer keine Pflicht trifft, auf natürliche Alterserscheinungen und begrenzte Haltbarkeiten von Einzelteilen hinzuweisen. Dies gilt selbst dann, wenn bereits Verschleißerscheinungen eingetreten sind, die von außen nicht sichtbar waren. Der Verkäufer musste also nicht darauf aufmerksam machen, dass die Zylinderkopfdichtung möglicherweise bald ihre Lebensdauer erreichen könnte.

Diese Entscheidung verdeutlicht die Rechtslage beim Kauf älterer Gebrauchtwagen. Käufer müssen verstehen, dass sie mit dem Erwerb eines solchen Fahrzeugs auch das Risiko altersbedingter Ausfälle übernehmen. Die Gewährleistung greift nur bei echten Mängeln, nicht jedoch bei normalem Verschleiß. Der Unterschied liegt darin, dass ein Mangel eine negative Abweichung vom Sollzustand darstellt, während Verschleiß die normale Abnutzung durch Gebrauch und Alter beschreibt.

Für Käufer bedeutet dies, dass sie beim Erwerb älterer Fahrzeuge mit hohen Laufleistungen besondere Vorsicht walten lassen sollten. Eine gründliche Prüfung vor dem Kauf, idealerweise durch einen unabhängigen Sachverständigen, kann helfen, den tatsächlichen Zustand des Fahrzeugs zu erfassen. Gleichzeitig sollten finanzielle Rücklagen für mögliche Reparaturen eingeplant werden, da diese bei älteren Fahrzeugen naturgemäß häufiger auftreten können.

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Zweibrücken reiht sich in eine gefestigte Rechtsprechung ein, die zwischen Mängeln und Verschleiß differenziert. Sie schützt Verkäufer davor, für normale Alterungsprozesse haften zu müssen, während gleichzeitig die Rechte der Käufer bei echten Mängeln gewahrt bleiben.

Urteil des Oberlandesgericht Zweibrücken vom 19.12.2024; AZ – 6 U 19/20 –

Foto: NASSRI

Online-Maklervertrag nur mit korrekter Button-Beschriftung wirksam

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Ein Online-Maklervertrag entfaltet nur dann rechtliche Wirkung, wenn bei Vertragsabschluss die richtige Button-Beschriftung verwendet wird. Das Oberlandesgericht Stuttgart hat in einem Urteil vom August 2024 klargestellt, dass die entsprechende Schaltfläche zwingend mit den Worten „Zahlungspflichtig bestellen“ oder einer vergleichbar eindeutigen Formulierung versehen sein muss. Diese Anforderung gilt auch dann, wenn die Maklerprovision erst bei erfolgreichem Immobiliengeschäft fällig wird.

Im entschiedenen Fall hatte ein Kaufinteressent über ein Online-Portal namens „fioport“ Kontakt zu einer Immobilienmaklerin aufgenommen. Nach Aktivierung eines Häkchens zur Annahme des Maklervertragsangebots betätigte er eine Schaltfläche mit der Aufschrift „Senden“. Die Maklerin sah darin einen wirksamen Vertragsabschluss und forderte nach dem späteren Grundstückskauf ihre Provision.

Das Gericht stellte jedoch fest, dass die Beschriftung "Senden" den gesetzlichen Anforderungen nicht genügt.Das Gericht stellte jedoch fest, dass die Beschriftung „Senden“ den gesetzlichen Anforderungen nicht genügt. Der Gesetzgeber verlangt eine unmissverständliche Kennzeichnung, die dem Verbraucher vor Augen führt, dass mit dem Klick finanzielle Verpflichtungen entstehen können. Dabei spielt es keine Rolle, dass bei Maklerverträgen die Zahlungspflicht erst eintritt, wenn tatsächlich ein Kaufvertrag zustande kommt. Der Europäische Gerichtshof hatte bereits entschieden, dass der Verbraucherschutz auch bei bedingten Zahlungspflichten greift.

Interessant wird der Fall durch eine besondere Wendung: Obwohl der Maklervertrag aufgrund der falschen Button-Beschriftung ursprünglich unwirksam war, sprach das Gericht der Maklerin trotzdem die Provision zu. Der Grund lag im späteren Verhalten des Kunden. Nachdem die Maklerin ihn zweimal auf die mögliche Kostenpflicht hingewiesen hatte, bat er ausdrücklich um die Organisation eines Besichtigungstermins. Durch diese Handlung bestätigte er nachträglich den zunächst unwirksamen Vertrag.

Die Entscheidung zeigt, wie wichtig technische Details bei Online-Verträgen sind. Immobilienmakler, die ihre Verträge digital abschließen, müssen ihre Systeme entsprechend anpassen. Ein einfacher „Senden“- oder „Weiter“-Button reicht nicht aus. Verbraucher sollten beim Online-Abschluss von Maklerverträgen genau auf die Button-Beschriftung achten. Fehlt der Hinweis auf die Zahlungspflicht, ist der Vertrag zunächst unwirksam. Allerdings kann durch eindeutiges Verhalten, wie die Inanspruchnahme von Maklerleistungen nach Kenntnis der Kostenpflicht, der Vertrag nachträglich wirksam werden.

Urteil des Oberlandesgericht Stuttgart vom 7.8.2024; AZ – 3 U 233/22 –

Foto: Kateryna

Was bedeutet „komplette Dacherneuerung“ bei einem Hausverkauf?

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Wird beim Verkauf einer Immobilie angegeben, das Dach sei „komplett erneuert“ worden, stellt sich die Frage, welche Arbeiten damit gemeint sind. Der Bundesgerichtshof stellte im Dezember 2024 klar, dass eine komplette Dacherneuerung nicht automatisch nur die Erneuerung der obersten Dachschicht bedeutet. Die genaue Bedeutung dieser Angabe richtet sich nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls.

Der zugrunde liegende Sachverhalt entwickelte sich im Januar 2021, als Käufer ein 1974 erbautes Einfamilienhaus in Sachsen erwarben. Das Maklerexposé führte auf, dass im Jahr 2009 das Dach komplett erneuert wurde. Die damaligen Arbeiten bestanden aus dem Verkleben und Verschweißen einer neuen Bitumenbahn. Die Käufer vertraten die Ansicht, diese Maßnahme stelle keine komplette Erneuerung dar, da weder die Dämmung noch die Unterkonstruktion erneuert wurden. Daraufhin forderten sie Schadensersatz und argumentierten, das erworbene Haus weise einen Mangel auf.

Das Landgericht Leipzig gab der Klage in erster Instanz statt. Das Oberlandesgericht Dresden entschied jedoch gegenteilig und wies die Klage ab. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts lag kein Mangel vor. Die Richter begründeten dies damit, dass der Begriff „Dach“ nach allgemeinem Sprachgebrauch lediglich die oberste Dachschicht umfasse, nicht jedoch die Dämmung und Unterkonstruktion. Da 2009 alte Bitumenbahnen durch neue ersetzt wurden, betrachtete das Gericht dies als vollständige Ausbesserung. Die unterlegenen Käufer legten Revision beim Bundesgerichtshof ein. Der Bundesgerichtshof betonte, dass sich keine allgemeingültige Definition für eine Komplettererneuerung eines Daches aufstellen lässt.

Der Bundesgerichtshof gab den Käufern recht und korrigierte die Rechtsauffassung des Oberlandesgerichts. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch meint „Dach“ nicht stets ausschließlich die äußere Dachschicht. Folglich bedeutet eine „komplette Erneuerung“ auch nicht generell nur die Erneuerung der obersten Schicht.

Der Bundesgerichtshof betonte, dass sich keine allgemeingültige Definition für eine Komplettererneuerung eines Daches aufstellen lässt. Das Verständnis hängt vom jeweiligen Dachtyp und den einzelnen Bestandteilen des Dachaufbaus ab. Verschiedene Dächer bestehen aus unterschiedlich vielen Schichten mit verschiedenen Funktionen. Zudem können die zum Zeitpunkt der Dacherneuerung geltenden baulichen Vorschriften das Verständnis einer Komplettererneuerung beeinflussen. Die Anforderungen an eine fachgerechte Dacherneuerung ändern sich im Laufe der Zeit durch neue technische Regelwerke und energetische Standards.

Die Entscheidung verdeutlicht, dass beim Verkauf von Immobilien präzise Angaben über den Umfang durchgeführter Baumaßnahmen erforderlich sind. Vage Formulierungen wie „komplette Erneuerung“ bergen Konfliktpotenzial, wenn die Vorstellungen über den tatsächlichen Leistungsumfang auseinandergehen. Käufer sollten bei solchen Angaben konkret nachfragen, welche Arbeiten tatsächlich durchgeführt wurden.

Urteil des Bundesgerichtshof vom 6.12.2024; AZ –V ZR 229/23 –

Foto: Ingo Bartussek

Scheinselbstständigkeit im Baugewerbe: Urteile des Hessischen Landessozialgerichts 2025

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Das Hessische Landessozialgericht hat 2025 in drei Entscheidungen die Grenzen zwischen echter Selbstständigkeit und abhängiger Beschäftigung im Baugewerbe präzisiert. Die Urteile betreffen Bauarbeiter, die formal als selbstständige Werkunternehmer angemeldet waren, tatsächlich jedoch als abhängig Beschäftigte einzustufen sind. Die Konsequenzen für betroffene Bauunternehmen reichen von fünfstelligen Nachzahlungen bis zu grundlegenden Änderungen in der Vertragsgestaltung.

Die vom Gericht untersuchten Fälle wiesen charakteristische Gemeinsamkeiten auf: Ausländische Staatsangehörige mit geringen Deutschkenntnissen verrichteten einfache Tätigkeiten wie Abbrucharbeiten, Maurern, Pflastern, Badsanierungen oder Trockenbau. Diese Arbeiten erfolgten ohne schriftliche Verträge für verschiedene Baufirmen im Rhein-Main-Gebiet. Der Stundenlohn bewegte sich zwischen 10 und 15 Euro, die Abrechnung basierte ausschließlich auf den geleisteten Stunden.

Ein entscheidendes Kriterium bildete die Bereitstellung von Werkzeug und Material durch die Baufirmen. Bis auf Kleinwerkzeuge stellten die Auftraggeber nahezu sämtliche Betriebsmittel zur Verfügung. Die Bauarbeiter verfügten weder über eigene Betriebsmittel noch traten sie als Unternehmer am Markt auf. Vertragsfreiheit, ein typisches Merkmal selbstständiger Tätigkeit, existierte faktisch nicht.

Entscheidend bleibt ausschließlich die tatsächliche Durchführung der Tätigkeit, nicht der äußere Schein oder vertragliche Formulierungen.Das Gericht bewertete die Eingliederung in die Arbeitsorganisation und den Weisungsbereich der Firmen als starke Indizien für abhängige Beschäftigung. Einfache, typische Arbeitnehmeraufgaben unter Leitung und Kontrolle des Auftraggebers sprechen gegen eine selbstständige Tätigkeit. Die Richter betonten, dass individuelle Vereinbarungen über den Status der Selbstständigkeit zwischen Firma und Arbeiter für die sozialversicherungsrechtliche Einordnung irrelevant sind und die Beitragspflicht nicht ausschließen können.

Entscheidend bleibt ausschließlich die tatsächliche Durchführung der Tätigkeit, nicht der äußere Schein oder vertragliche Formulierungen. Nach Betriebsprüfungen mussten mehrere Baufirmen im Rhein-Main-Gebiet erhebliche Beträge an Sozialversicherungsbeiträgen nachzahlen. Das Gericht ließ die Revision nicht zu, womit die Entscheidungen rechtskräftig sind.

Für Bauunternehmen ergeben sich daraus praktische Konsequenzen: Das tatsächliche Abhängigkeitsverhältnis und die Eingliederung in den Betrieb entscheiden über die sozialversicherungsrechtliche Einordnung. Speziell die Beschäftigung ausländischer Arbeitskräfte mit geringen Deutschkenntnissen erfordert besondere Sorgfalt, um Scheinselbstständigkeit zu vermeiden.

Rechtssichere Vertragsgestaltung verlangt klare Unterscheidungen zwischen Werkvertrag, Dienstvertrag und Arbeitsvertrag. Beim Werkvertrag steht der konkrete Leistungserfolg im Vordergrund, der Unternehmer trägt das eigene Risiko und verwendet eigene Betriebsmittel. Beim Arbeitsvertrag erfolgt die Einbindung in die Organisation des Bauunternehmens, die Arbeit nach dessen Weisungen und die Lohnzahlung unabhängig vom Erfolg.

Verträge müssen eindeutig regeln, wer die Projektverantwortung trägt, wer das Unternehmerrisiko übernimmt und ob eigene Betriebsmittel gestellt werden. Die Abrechnung sollte beim Werkvertrag erfolgsbasiert erfolgen, während beim Arbeits- oder Dienstvertrag die stundenbasierte Vergütung unabhängig vom Ergebnis charakteristisch ist. Klare Definitionen der Aufgaben, Verantwortlichkeiten und Weisungsrechte bilden die Grundlage rechtssicherer Gestaltung.

Weisungsrechte müssen begrenzt und dokumentiert sein. Der Werkunternehmer muss selbstständig und ohne Eingliederung in die Abläufe des Auftraggebers arbeiten, ansonsten droht die Einstufung als abhängig Beschäftigter mit entsprechenden Nachforderungen.

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Versteckte Indexmiete führt zur Unwirksamkeit der Mietvereinbarung

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Das Landgericht Berlin hat in einer Entscheidung vom Januar 2025 erklärt, dass eine versteckte Indexmiete unwirksam ist, wenn diese als unscheinbarer Unterpunkt unter „sonstige Vereinbarungen“ im Mietvertrag platziert wird. Diese Entscheidung zeigt deutlich, wie wichtig die richtige Platzierung und transparente Gestaltung von Mietklauseln ist.

Der konkrete Fall betraf eine Wohnung in Berlin, bei der die Vermieterin im Mai 2023 eine Mieterhöhung auf Basis einer Indexmieten-Vereinbarung durchsetzen wollte. Die Mieter waren jedoch völlig überrascht von dieser Regelung, da sie im Mietvertrag versteckt unter dem letzten Punkt „sonstige Vereinbarungen“ stand. Die entsprechende Formulierung lautete lediglich „Mieter und Vermieter vereinbaren eine Indexmiete“. Die überraschten Mieter erhoben daraufhin Klage, um festzustellen, dass sich die Miete nicht wie von der Vermieterin gefordert erhöht hat.

Eine Indexmiete bedeutet, dass sich die Miete automatisch an die Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten anpasst. Dabei orientiert sie sich am Verbraucherpreisindex, den das Statistische Bundesamt regelmäßig ermittelt. Dieser Index spiegelt wider, wie sich die Preise für Konsumgüter und Dienstleistungen entwickeln. Steigt der Index aufgrund der Inflation, darf auch die Miete um denselben Prozentsatz erhöht werden. Umgekehrt kann die Miete sinken, wenn der Index fällt. Allerdings muss der Vermieter jede Anpassung ausdrücklich ankündigen – die Miete erhöht sich nicht automatisch. e Vereinbarung verwies lediglich auf die entsprechende Gesetzesvorschrift, ohne zu erläutern, was eine Indexmiete konkret bedeutet und welche Auswirkungen sie für die Mieter hat.

Das Landgericht Berlin bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und erklärte die Indexmieten-Vereinbarung für unwirksam. Das Gericht begründete dies damit, dass die Regelung eine überraschende Klausel darstellt. Die Indexmieten-Vereinbarung befand sich nicht an der erwartbaren Stelle im Mietvertrag, etwa bei den Bestimmungen zu Miete und Nebenkosten, sondern versteckt unter einem Paragrafen namens „sonstige Vereinbarungen“. In diesem Abschnitt behandelte der Mietvertrag eigentlich formelle Aspekte wie die Wirksamkeit des Vertrags und die Kommunikation zwischen den Parteien.

Nach Auffassung des Gerichts passt eine so wichtige Regelung wie die Indexmiete nicht zu der Überschrift „sonstige Vereinbarungen“. Mieter erwarten solche bedeutsamen Bestimmungen zur Miethöhe an prominenter Stelle im Vertrag und nicht versteckt am Ende zwischen formellen Regelungen. Selbst der Umstand, dass die Mietparteien den Vertrag gelesen und unterschrieben hatten, änderte nichts an der Unwirksamkeit der überraschenden Klausel.

Zusätzlich kritisierte das Landgericht Berlin, dass die Klausel gegen das Transparenzgebot verstößt. Die Vereinbarung verwies lediglich auf die entsprechende Gesetzesvorschrift, ohne zu erläutern, was eine Indexmiete konkret bedeutet und welche Auswirkungen sie für die Mieter hat. Solche Verweisungen auf Gesetze ohne weitere Erklärung genügen nicht den Anforderungen an eine verständliche Vertragsgestaltung.

Diese Entscheidung zeigt, dass Vermieter bei der Gestaltung von Mietverträgen besondere Sorgfalt walten lassen müssen. Wichtige Bestimmungen wie Indexmieten müssen an der richtigen Stelle im Vertrag stehen und transparent formuliert sein, damit sie rechtswirksam sind.

Urteil des Landgericht Berlin vom 13.1.2025; AZ – 63 S 138/24 –

Foto: Rahul

Nutzungsuntersagung für eine Wohnung: Mieterrechte und Räumungsfristen erklärt

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Das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen hat in einer Entscheidung vom Januar 2025 klargestellt, welche Fristen bei einer Nutzungsuntersagung für eine Wohnung gelten. Die Richter entschieden, dass Mieter grundsätzlich drei Monate Zeit erhalten, um eine baurechtswidrige Wohnung zu verlassen.

Der konkrete Fall betraf ein neu errichtetes Gebäude, das gegen die baulichen Grenzabstandsvorschriften verstieß. Die zuständige Behörde hatte den Mietern im Oktober 2024 die weitere Nutzung der Wohnung untersagt und eine dreimonatige Befolgungsfrist eingeräumt. Die Mieter, die erst seit knapp zwei Jahren in der Wohnung lebten, wehrten sich gegen diese Anordnung und argumentierten, eine Alternativwohnung im gleichen Preissegment und mit vergleichbarer Ausstattung sei schwer zu finden.

Das Gericht wies den Eilantrag der Mieter ab und bestätigte die Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung samt der gesetzten Frist. Die Richter orientierten sich dabei an den allgemeinen Kündigungsfristen für Wohnraum. Bei Mietverhältnissen, die weniger als fünf Jahre bestehen, beträgt diese Frist üblicherweise drei Monate. Diese Zeitspanne hielt das Gericht für ausreichend und angemessen.

Mieter, die von einer Nutzungsuntersagung betroffen sind, sollten die gewährte Frist ernst nehmen und frühzeitig mit der Wohnungssuche beginnen.Die Entscheidung macht deutlich, dass Behörden bei baurechtswidrigen Zuständen sofort einschreiten können und müssen. Gleichzeitig schützt die Rechtsprechung Mieter vor unvermittelten Zwangsräumungen, indem eine angemessene Übergangsfrist gewährt wird. Diese Frist soll Mietern genügend Zeit verschaffen, eine neue Wohnung zu finden und den Umzug zu organisieren.

Besonders bemerkenswert ist die klare Abgrenzung des Gerichts zu möglichen Ausnahmefällen. Zwar können in besonderen Situationen längere Räumungsfristen gerechtfertigt sein, jedoch nur dann, wenn außergewöhnliche Umstände vorliegen, die es dem Mieter unzumutbar machen, innerhalb der Standardfrist auszuziehen. Normale Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche, wie sie in angespannten Wohnungsmärkten üblich sind, genügen hierfür nicht.

Diese Rechtsprechung hat erhebliche praktische Auswirkungen. Mieter müssen auch dann ausziehen, wenn sie von der Baurechtswidrigkeit ihrer Wohnung nichts wussten. Die Unkenntnis schützt nicht vor der Räumungspflicht. Allerdings können sich unter Umständen Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter ergeben, insbesondere wenn dieser bereits vor Vertragsschluss von den baulichen Mängeln wusste.

Die Entscheidung zeigt auch, dass Behörden bei baurechtswidrigen Zuständen nicht untätig bleiben dürfen, sondern zum Handeln verpflichtet sind. Gleichzeitig wird aber ein ausgewogener Interessenausgleich zwischen dem öffentlichen Interesse an der Einhaltung des Baurechts und dem Schutz der Mieter vor plötzlicher Obdachlosigkeit geschaffen.

Mieter, die von einer Nutzungsuntersagung betroffen sind, sollten die gewährte Frist ernst nehmen und frühzeitig mit der Wohnungssuche beginnen. Rechtliche Beratung kann helfen, mögliche Ansprüche gegen den Vermieter zu prüfen und durchzusetzen.

Urteil des Oberverwaltungsgericht Niedersachsen vom 20.1.2025; AZ – 1 ME 158/24 –

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