Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom März 2025 klargestellt, unter welchen Umständen Wohnungseigentümer für die Haftung für bauliche Veränderungen einstehen müssen, die ihre Mieter ohne erforderliche Genehmigung am Gemeinschaftseigentum vornehmen. Das Gericht bestätigte damit die Pflicht zur Beseitigung solcher Umbauten, selbst wenn theoretisch ein Anspruch auf nachträgliche Genehmigung bestehen würde.
Der entschiedene Fall betraf eine Gewerbeeinheit in einer hessischen Wohnungseigentumsanlage. Der Mieter beabsichtigte, die früher als Restaurant betriebenen Räumlichkeiten in eine Shisha-Bar umzuwandeln. Ab 2020 begann er mit umfangreichen Umbauarbeiten. Dabei bohrte er mehrfach durch Deckenplatten und die Fassade, um eine Lüftungsanlage zu installieren. Die Wohnungseigentümergemeinschaft erteilte keine Zustimmung zu diesen Arbeiten. Schließlich forderten andere Eigentümer von der Vermieterin die Beseitigung der Veränderungen. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht gaben dieser Forderung statt.
Der Bundesgerichtshof bestätigte diese Entscheidungen und betonte dabei mehrere wichtige Grundsätze. Zunächst stellte das Gericht fest, dass die fehlende Gestattung die baulichen Veränderungen zu rechtswidrigen Eigentumsbeeinträchtigungen macht. Ein vermietender Wohnungseigentümer trägt die Verantwortung als mittelbarer Störer für ungenehmigte Eingriffe seiner Mieter in das Gemeinschaftseigentum. Diese Verantwortlichkeit entsteht unter verschiedenen Umständen: wenn der Eigentümer die Veränderungen ausdrücklich erlaubt hat, wenn er aufgrund angekündigter Nutzungsabsichten mit Umbauten rechnen muss und den Mieter nicht auf das Genehmigungserfordernis hinweist, oder wenn er nach Kenntnisnahme von den Veränderungen nicht gegen den Mieter vorgeht. Im entschiedenen Fall traf letztere Konstellation zu.
Besonders bedeutsam erscheint die Feststellung des Gerichts zur Unerheblichkeit eines möglicherweise bestehenden Gestattungs-Anspruchs. Der Gesetzgeber hat bewusst festgelegt, dass jede beabsichtigte Änderung am Gemeinschaftseigentum eines legitimierenden Beschlusses bedarf. Dieser Beschluss lässt sich notfalls gerichtlich durchsetzen. Würde man den Einwand eines bestehenden Anspruchs auf Genehmigung zulassen, würde dies dem eindeutigen gesetzgeberischen Willen widersprechen. Bedeutet: Wer sich über das vorgegebene Verfahren hinwegsetzt, muss nach der gesetzlichen Konzeption die Konsequenzen tragen.
Das Gericht stellte außerdem klar, dass eine nach erstinstanzlicher Verurteilung erhobene Klage auf gerichtliche Ersetzung des Gestattungsbeschlusses nicht zur Aussetzung des Berufungsverfahrens führt. Die Möglichkeit bestand bereits während des erstinstanzlichen Verfahrens, eine entsprechende Widerklage zu erheben. Die Entscheidung zeigt deutlich, dass Eigentümer ihre Mieter im Vorfeld über die Genehmigungspflichten informieren und bei ungenehmigten Veränderungen zeitnah reagieren müssen, um Haftungsrisiken zu vermeiden.
Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) vom 21.3.2025; AZ – V ZR 1/24 –
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Die Entscheidung macht deutlich, dass Behörden bei baurechtswidrigen Zuständen sofort einschreiten können und müssen. Gleichzeitig schützt die Rechtsprechung Mieter vor unvermittelten Zwangsräumungen, indem eine angemessene Übergangsfrist gewährt wird. Diese Frist soll Mietern genügend Zeit verschaffen, eine neue Wohnung zu finden und den Umzug zu organisieren.
Die Tierarztpraxis sah sich gezwungen, die offene Forderung gerichtlich geltend zu machen. Im Verfahren vor dem Amtsgericht München führte die Praxis aus, dass alle Leistungen fachgerecht erbracht worden seien. Das Gericht führte eine umfangreiche Beweisaufnahme durch, vernahm Zeugen und beauftragte einen Sachverständigen mit der Begutachtung des Falls.
Das Gericht betonte in seiner Urteilsbegründung, dass Durchschnittsreisende bei Flugbuchungen zwar an Visumserfordernisse für das Zielland denken, jedoch nicht automatisch an Transitgenehmigungen für reine Zwischenstopps. Diese Wissenslücke führt zu einem erheblichen Informationsgefälle zwischen Verbrauchern und professionellen Reisevermittlern.
Das Unternehmen argumentierte, der freigestellte Mitarbeiter hätte sich zeitnah auf die übersandten Stellenangebote bewerben müssen. Da er dies unterlassen habe, müsse er sich fiktiven Verdienst anrechnen lassen. Diese Argumentation verwarf das Bundesarbeitsgericht ganz deutlich. Eine Freistellung nach Kündigung beinhaltet nicht eine aktive Arbeitssuche der Betroffenen.
Bemerkenswert ist die deutliche Formulierung des Gerichts zur behaupteten Verwirrung: Wenn ein Verkehrsteilnehmer eine einfache und klar verständliche Verkehrsanordnung nicht versteht, begründet dies keinen Verbotsirrtum, der entlasten könnte. Vielmehr stelle sich dann die Frage, ob die betreffende Person kognitiv überhaupt in der Lage sei, am Straßenverkehr teilzunehmen.