Beim Mietrecht sind die Regelungen zu den Betriebskostenvorauszahlungen von zentraler Bedeutung und führen immer wieder zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. Betriebskostenvorauszahlungen – umgangssprachlich oft auch als Nebenkosten bezeichnet – ermöglichen es dem Vermieter, von den Mietern Vorauszahlungen für die zu erwartenden Nebenkosten zu verlangen. Doch wie oft im Laufe eines Abrechnungsjahres dürfen diese angepasst werden? Eine Entscheidung des Amtsgerichts Köln vom Dezember 2023 wirft Licht auf die Frage, was bei einer Vorauszahlungsanpassung erlaubt ist.
Die zentrale Fragestellung in dem verhandelten Fall bezog sich auf die Möglichkeit der mehrfachen Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen durch den Vermieter. Laut gesetzlicher Regelung ist eine solche Anpassung grundsätzlich einmal pro Abrechnungsperiode zulässig. Der Hintergrund dieser Regelung ist, dass sowohl Vermieter als auch Mieter ein Interesse an einer möglichst genauen Abrechnung der tatsächlich entstandenen Betriebskosten haben. Eine Anpassung der Vorauszahlungen kann im Allgemeinen erforderlich werden, wenn sich abzeichnet, dass die tatsächlichen Kosten höher oder niedriger ausfallen als zunächst angenommen.
Der spezifische Fall vor dem Amtsgericht Köln drehte sich um eine Vermieterin, die nach einer ersten Anpassung der Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten eine weitere Erhöhung vornahm. Sie begründete diesen Schritt mit signifikant gestiegenen Energiepreisen, die sie auf den Ukrainekrieg zurückführte. Die Mieterin hingegen sah in der erneuten Erhöhung hingegen einen unrechtmäßigen Vorgang und zog vor Gericht.
Das Gericht urteilte, dass eine zweite Anpassung der Vorauszahlungen innerhalb derselben Abrechnungsperiode tatsächlich auch in einem solchen „Ausnahmefall“ nicht zulässig ist. In seiner Begründung verwies es darauf, dass die erste Anpassung zu einem Zeitpunkt vorgenommen wurde, zu dem die gestiegenen Energiepreise bereits bekannt waren. So konnte denn auch die Vermieterin nicht schlüssig nachweisen, dass sich die Umstände in einer Weise verändert hatten, die eine erneute Anpassung rechtfertigen würde.
Dieses Urteil unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen und vorausschauenden Handhabung von Betriebskostenvorauszahlungen. Vorauszahlungsanpassungen unterliegen strengen Regelungen. Für Vermieter bedeutet es, dass sie die Entwicklung der Betriebskosten wirklich ganz genau im Auge behalten sollten und Anpassungen der Vorauszahlungen wohlüberlegt und im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben vornehmen müssen. Für Mieter wiederum bekräftigt es die Gewissheit, dass sie vor unerwarteten und mehrfachen Erhöhungen der Vorauszahlungen innerhalb eines Abrechnungszeitraums geschützt sind.
Amtsgericht Köln, Urteil vom 11.12.2023; AZ – 203 C 73/23 –
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Ein vom Bundesgerichtshof im September 2023 gefälltes Urteil unterstreicht die Bedeutung dieser Flexibilität. Es besagt, dass ein Mieter, der eine Wohnung aus beruflichen Gründen als Nebenwohnung nutzt, unter bestimmten Umständen das Recht hat, Teile dieser Wohnung unterzuvermieten, auch wenn die Wohnung nicht mehr als Hauptwohnsitz dient.
Die Angreifer bedienen sich oft namhaft klingender Unternehmen oder Institutionen, die beispielsweise im Finanz- oder Handelsbereich ansässig sind. Der Begriff Phishing stammt aus dem englischsprachigen Raum und bezeichnet im Prinzip einen Angelausflug. Hierbei dient eine eigens für den Angriff konzipierte E-Mail dem Cyberkriminellen als Köder, wobei er diesen gleich mehrfach an seine möglichen Opfer, wie z.B. an Mitarbeiter eines Unternehmens, weiterleitet.
Das Landgericht Saarbrücken wies die Schadensersatzforderung des Linksabbiegers ab, eine Entscheidung, die durch die Berufung beim Oberlandesgericht Saarbrücken bestätigt wurde. Die Richter stellten klar, dass der Linksabbieger eine bestehende Wartepflicht verletzt hatte. Die entscheidende Erkenntnis aus dem Urteil ist, dass beim Abbiegen in Straßen mit mehreren Fahrspuren kein Verlass darauf besteht, dass ein entgegenkommender Abbieger die für ihn vermeintlich „richtige“ Spur wählt. Tatsächlich umfasse der Vorrang des Rechtsabbiegers auch die Freiheit, zwischen mehreren Fahrspuren zu wählen, ohne dass dies als Fahrstreifenwechsel im Sinne eines Verstoßes gegen die StVO angesehen wird, so das Saarbrücker Gericht.
Die Entscheidung des Amtsgerichts, von einer Entziehung der Fahrerlaubnis abzusehen, wurde vom Oberlandesgericht nicht geteilt. Vielmehr betonte das Gericht, dass die Fahrt mit einem E-Scooter im betrunkenen Zustand grundsätzlich als Indiz für die Ungeeignetheit zum Führen von Kraftfahrzeugen angesehen wird. Diese Sichtweise berücksichtigt das Gefährdungspotential, das von E-Scootern ausgeht, und stellt sie Fahrrädern gleich. Dabei wurde auch auf die bestehende Rechtsprechung verwiesen, die für Fahrradfahrer einen Grenzwert von 1,6 Promille ansetzt, während die Frage, ob der Grenzwert für Kraftfahrzeugführer von 1,1 Promille auch für E-Scooter gilt, offenblieb. Ein Fahrerlaubnisentzug wegen Trunkenheit ist daher nicht ungewöhnlich.
In bestimmten Fällen können Bearbeitungszeiten verlängert werden, etwa wenn die Behörde umfangreiche Ermittlungen durchführen muss. Allerdings sind Gründe wie Personalengpässe oder organisatorische Schwierigkeiten keine akzeptablen Rechtfertigungen für eine Überschreitung der Bearbeitungsfristen. Die Verwaltung ist angehalten, ihre Prozesse so zu gestalten, dass Entscheidungen innerhalb der gesetzlichen Fristen getroffen werden können. Verschiedene Gerichtsentscheidungen untermauern die Notwendigkeit eines effektiven Rechtsschutzes und stellen klar, dass Verzögerungen durch die Behörden nicht akzeptabel sind.
Ein Urteil aus Niedersachsen vom August 2023 illustriert die Ernsthaftigkeit solcher Bestimmungen. Ein Radfahrer wurde mit einer Blutalkoholkonzentration von 1,95 Promille aufgegriffen. Ein daraufhin erstelltes medizinisch-psychologisches Gutachten bestätigte eine hohe Wahrscheinlichkeit der Wiederholung ähnlicher Vorfälle. Daraufhin verhängten die Behörden ein sofortiges Fahrverbot. Die rechtliche Grundlage für dieses Verbot findet sich in § 3 FeV (Verordnung über die Zulassung von Personen zum Straßenverkehr).
In seiner Urteilsfindung kamen die Richter zu dem Schluss, dass dies nicht der Fall ist. Die Münchner Richter erklärten, dass die Erwähnung der Person im Testament lediglich als Beispiel diente und keine konkreten und in jedem Fall zutreffenden Kriterien für die Erfüllung der Erbschaft festlegte.
Die juristische Auseinandersetzung konzentrierte sich denn auch darauf, ob und in welchem Umfang der Fahrzeughalter für die Verwahrkosten aufkommen muss. Das Landgericht entschied zunächst zu Gunsten des Abschleppunternehmens, während das Oberlandesgericht die Erstattungspflicht auf die Kosten der ersten fünf Tage der Verwahrung beschränkte.