Das Landgericht Berlin hat in einer Entscheidung vom Januar 2025 erklärt, dass eine versteckte Indexmiete unwirksam ist, wenn diese als unscheinbarer Unterpunkt unter „sonstige Vereinbarungen“ im Mietvertrag platziert wird. Diese Entscheidung zeigt deutlich, wie wichtig die richtige Platzierung und transparente Gestaltung von Mietklauseln ist.
Der konkrete Fall betraf eine Wohnung in Berlin, bei der die Vermieterin im Mai 2023 eine Mieterhöhung auf Basis einer Indexmieten-Vereinbarung durchsetzen wollte. Die Mieter waren jedoch völlig überrascht von dieser Regelung, da sie im Mietvertrag versteckt unter dem letzten Punkt „sonstige Vereinbarungen“ stand. Die entsprechende Formulierung lautete lediglich „Mieter und Vermieter vereinbaren eine Indexmiete“. Die überraschten Mieter erhoben daraufhin Klage, um festzustellen, dass sich die Miete nicht wie von der Vermieterin gefordert erhöht hat.
Eine Indexmiete bedeutet, dass sich die Miete automatisch an die Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten anpasst. Dabei orientiert sie sich am Verbraucherpreisindex, den das Statistische Bundesamt regelmäßig ermittelt. Dieser Index spiegelt wider, wie sich die Preise für Konsumgüter und Dienstleistungen entwickeln. Steigt der Index aufgrund der Inflation, darf auch die Miete um denselben Prozentsatz erhöht werden. Umgekehrt kann die Miete sinken, wenn der Index fällt. Allerdings muss der Vermieter jede Anpassung ausdrücklich ankündigen – die Miete erhöht sich nicht automatisch. 
Das Landgericht Berlin bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und erklärte die Indexmieten-Vereinbarung für unwirksam. Das Gericht begründete dies damit, dass die Regelung eine überraschende Klausel darstellt. Die Indexmieten-Vereinbarung befand sich nicht an der erwartbaren Stelle im Mietvertrag, etwa bei den Bestimmungen zu Miete und Nebenkosten, sondern versteckt unter einem Paragrafen namens „sonstige Vereinbarungen“. In diesem Abschnitt behandelte der Mietvertrag eigentlich formelle Aspekte wie die Wirksamkeit des Vertrags und die Kommunikation zwischen den Parteien.
Nach Auffassung des Gerichts passt eine so wichtige Regelung wie die Indexmiete nicht zu der Überschrift „sonstige Vereinbarungen“. Mieter erwarten solche bedeutsamen Bestimmungen zur Miethöhe an prominenter Stelle im Vertrag und nicht versteckt am Ende zwischen formellen Regelungen. Selbst der Umstand, dass die Mietparteien den Vertrag gelesen und unterschrieben hatten, änderte nichts an der Unwirksamkeit der überraschenden Klausel.
Zusätzlich kritisierte das Landgericht Berlin, dass die Klausel gegen das Transparenzgebot verstößt. Die Vereinbarung verwies lediglich auf die entsprechende Gesetzesvorschrift, ohne zu erläutern, was eine Indexmiete konkret bedeutet und welche Auswirkungen sie für die Mieter hat. Solche Verweisungen auf Gesetze ohne weitere Erklärung genügen nicht den Anforderungen an eine verständliche Vertragsgestaltung.
Diese Entscheidung zeigt, dass Vermieter bei der Gestaltung von Mietverträgen besondere Sorgfalt walten lassen müssen. Wichtige Bestimmungen wie Indexmieten müssen an der richtigen Stelle im Vertrag stehen und transparent formuliert sein, damit sie rechtswirksam sind.
Urteil des Landgericht Berlin vom 13.1.2025; AZ – 63 S 138/24 –
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Die Entscheidung macht deutlich, dass Behörden bei baurechtswidrigen Zuständen sofort einschreiten können und müssen. Gleichzeitig schützt die Rechtsprechung Mieter vor unvermittelten Zwangsräumungen, indem eine angemessene Übergangsfrist gewährt wird. Diese Frist soll Mietern genügend Zeit verschaffen, eine neue Wohnung zu finden und den Umzug zu organisieren.
Die Beweisaufnahme machte deutlich, dass Mieter durchaus zu angemessenem Lüftungsaufwand verpflichtet sind. Konkret bedeutet dies zweimal täglich für jeweils zehn Minuten zu lüften und dabei Feuchtigkeitsspitzen gezielt abzuführen. Diese Anforderung gilt als zumutbar und entspricht allgemeinen Wohnstandards. Besonders bemerkenswert ist die gerichtliche Klarstellung zur Anpassungspflicht bei baulichen Veränderungen. Das Argument der Mieterin, vor dem Fenstertausch nicht lüften zu müssen, fand keine rechtliche Anerkennung. Das Gericht betonte, dass Mieter verpflichtet sind, ihr Nutzungsverhalten an veränderte bauliche Gegebenheiten anzupassen. Diese Anpassung gilt als allgemein übliche Praxis im Mietverhältnis.
Diese Konstruktion führte dazu, dass die Käufer faktisch die gesamten Maklerkosten trugen, obwohl sie keinen eigenen Maklervertrag abgeschlossen hatten. Der Verkäufer blieb vollständig von jeglicher Zahlungsverpflichtung befreit, obwohl er den Makler beauftragt hatte. Die Käufer erkannten die Problematik dieser Vereinbarung und forderten das gezahlte Geld zurück. Während das Landgericht ihrer Klage vollumfänglich stattgab, reduzierte das Oberlandesgericht den Rückzahlungsanspruch auf die Hälfte des gezahlten Betrags, also 12.500 Euro.
Das Amtsgericht Neunkirchen sah dies anders und bezog das Guthaben in die Berechnung ein. Gegen diese Entscheidung legte der Ehemann Beschwerde beim Oberlandesgericht ein, jedoch ohne Erfolg. Die Richter bestätigten die erstinstanzliche Entscheidung und entwickelten dabei eine klare Rechtslinie für vergleichbare Fälle.
Die Tierarztpraxis sah sich gezwungen, die offene Forderung gerichtlich geltend zu machen. Im Verfahren vor dem Amtsgericht München führte die Praxis aus, dass alle Leistungen fachgerecht erbracht worden seien. Das Gericht führte eine umfangreiche Beweisaufnahme durch, vernahm Zeugen und beauftragte einen Sachverständigen mit der Begutachtung des Falls.
Die Entscheidung hatte konkrete Folgen für den vorliegenden Fall. Das Gericht hob eine zuvor erlassene einstweilige Verfügung auf, da das Abmahnschreiben dem Empfänger nie rechtswirksam zugegangen war. Der Versandhändler konnte sich erfolgreich darauf berufen, dass er den verdächtig benannten Dateianhang aus Sicherheitsgründen nicht geöffnet hatte.
Das Gericht betonte in seiner Urteilsbegründung, dass Durchschnittsreisende bei Flugbuchungen zwar an Visumserfordernisse für das Zielland denken, jedoch nicht automatisch an Transitgenehmigungen für reine Zwischenstopps. Diese Wissenslücke führt zu einem erheblichen Informationsgefälle zwischen Verbrauchern und professionellen Reisevermittlern.
Die Ankündigungspflicht stellt einen weiteren wichtigen Aspekt dar. Vermieter müssen ihren Besuch rechtzeitig vorher anmelden und dabei den konkreten Zweck des Zutritts erläutern. Diese Regelung schützt die Privatsphäre der Mieter und sorgt für Planungssicherheit.
Das Unternehmen argumentierte, der freigestellte Mitarbeiter hätte sich zeitnah auf die übersandten Stellenangebote bewerben müssen. Da er dies unterlassen habe, müsse er sich fiktiven Verdienst anrechnen lassen. Diese Argumentation verwarf das Bundesarbeitsgericht ganz deutlich. Eine Freistellung nach Kündigung beinhaltet nicht eine aktive Arbeitssuche der Betroffenen.