Die Maklercourtage Halbteilung zwischen Verkäufer und Käufer beim Immobilienerwerb hat durch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom März 2025 eine bedeutsame Stärkung erfahren. Das Gericht stellte unmissverständlich klar, dass Umgehungsversuche des Halbteilungsgrundsatzes zur vollständigen Unwirksamkeit entsprechender Vereinbarungen führen. Der konkrete Fall zeigt exemplarisch, wie Makler und Verkäufer gemeinsam versucht hatten, die gesetzlichen Vorgaben zu umgehen.
Ein Maklerunternehmen war ausschließlich von der Verkäuferin einer Doppelhaushälfte mit der Vermarktung beauftragt worden. Obwohl nur ein Auftragsverhältnis zum Verkäufer bestand, sollten die Käufer letztendlich die kompletten Maklerkosten tragen. Das verwendete Schema war raffiniert konstruiert: Der ursprünglich im Exposé ausgewiesene Kaufpreis wurde um exakt 25.000 Euro reduziert – genau jenen Betrag, den die Verkäuferin dem Makler als Provision schulden würde. Parallel dazu verpflichteten sich die Käufer gegenüber dem Makler zur Zahlung einer Gebühr in identischer Höhe von 25.000 Euro. Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags zahlten die Käufer diesen Betrag tatsächlich an das Maklerunternehmen, während die Verkäuferin keine Maklerprovision entrichtete.
Diese Konstruktion führte dazu, dass die Käufer faktisch die gesamten Maklerkosten trugen, obwohl sie keinen eigenen Maklervertrag abgeschlossen hatten. Der Verkäufer blieb vollständig von jeglicher Zahlungsverpflichtung befreit, obwohl er den Makler beauftragt hatte. Die Käufer erkannten die Problematik dieser Vereinbarung und forderten das gezahlte Geld zurück. Während das Landgericht ihrer Klage vollumfänglich stattgab, reduzierte das Oberlandesgericht den Rückzahlungsanspruch auf die Hälfte des gezahlten Betrags, also 12.500 Euro.
Der Bundesgerichtshof korrigierte diese Entscheidung und stellte die ursprüngliche landgerichtliche Entscheidung wieder her. Die Richter betonten, dass die gesetzlichen Regelungen zur Maklercourtage nicht nur direkte Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer erfassen, sondern sämtliche Konstruktionen, durch die mittelbar oder unmittelbar Zahlungspflichten gegenüber Maklern begründet werden.
Besonders bedeutsam ist die Klarstellung, dass auch Vereinbarungen zwischen Maklern und Käufern unter die gesetzlichen Bestimmungen fallen, wenn diese nicht Vertragspartner des ursprünglichen Maklervertrags sind. Der Umstand, dass die Verkäuferin formal weiterhin zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet blieb, änderte nichts an der Bewertung, da sie im Innenverhältnis zu den Käufern vollständig entlastet wurde.
Die Entscheidung macht deutlich, dass Verstöße gegen den Halbteilungsgrundsatz zur kompletten Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung führen. Eine teilweise Aufrechterhaltung gibt es nicht. Käufer, die in vergleichbare Situationen geraten sind, können daher die vollständige Rückzahlung der geleisteten Maklergebühren verlangen. Das Urteil sendet ein klares Signal an die Immobilienbranche, dass kreative Umgehungskonstruktionen des Halbteilungsgrundsatzes nicht geduldet werden. Makler und Verkäufer müssen sich darauf einstellen, dass die gesetzlichen Vorgaben zur Kostenteilung strikt eingehalten werden müssen.
Urteil des Bundesgerichtshof vom 6.3.2025; AZ – I ZR 138/24 –
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Das Amtsgericht Neunkirchen sah dies anders und bezog das Guthaben in die Berechnung ein. Gegen diese Entscheidung legte der Ehemann Beschwerde beim Oberlandesgericht ein, jedoch ohne Erfolg. Die Richter bestätigten die erstinstanzliche Entscheidung und entwickelten dabei eine klare Rechtslinie für vergleichbare Fälle.
Die Tierarztpraxis sah sich gezwungen, die offene Forderung gerichtlich geltend zu machen. Im Verfahren vor dem Amtsgericht München führte die Praxis aus, dass alle Leistungen fachgerecht erbracht worden seien. Das Gericht führte eine umfangreiche Beweisaufnahme durch, vernahm Zeugen und beauftragte einen Sachverständigen mit der Begutachtung des Falls.
Die Entscheidung hatte konkrete Folgen für den vorliegenden Fall. Das Gericht hob eine zuvor erlassene einstweilige Verfügung auf, da das Abmahnschreiben dem Empfänger nie rechtswirksam zugegangen war. Der Versandhändler konnte sich erfolgreich darauf berufen, dass er den verdächtig benannten Dateianhang aus Sicherheitsgründen nicht geöffnet hatte.
Das Gericht betonte in seiner Urteilsbegründung, dass Durchschnittsreisende bei Flugbuchungen zwar an Visumserfordernisse für das Zielland denken, jedoch nicht automatisch an Transitgenehmigungen für reine Zwischenstopps. Diese Wissenslücke führt zu einem erheblichen Informationsgefälle zwischen Verbrauchern und professionellen Reisevermittlern.
Die Ankündigungspflicht stellt einen weiteren wichtigen Aspekt dar. Vermieter müssen ihren Besuch rechtzeitig vorher anmelden und dabei den konkreten Zweck des Zutritts erläutern. Diese Regelung schützt die Privatsphäre der Mieter und sorgt für Planungssicherheit.
Das Unternehmen argumentierte, der freigestellte Mitarbeiter hätte sich zeitnah auf die übersandten Stellenangebote bewerben müssen. Da er dies unterlassen habe, müsse er sich fiktiven Verdienst anrechnen lassen. Diese Argumentation verwarf das Bundesarbeitsgericht ganz deutlich. Eine Freistellung nach Kündigung beinhaltet nicht eine aktive Arbeitssuche der Betroffenen.
Anders beurteilte der Bundesgerichtshof Tagesgeld- und Sparkonten. Hier greifen schärfere rechtliche Maßstäbe, da diese Konten primär Anlage- und Sparzwecken dienen. Tagesgeldkonten werden üblicherweise variabel verzinst und als Anlageprodukt mit attraktiver Rendite beworben. Verwahrentgelte von 0,50 Prozent jährlich bei gleichzeitiger Minimalverzinsung von nur 0,001 Prozent führen jedoch dazu, dass das eingezahlte Kapital kontinuierlich schrumpft. Also Negativzinsen entstehen.
Bemerkenswert ist die deutliche Formulierung des Gerichts zur behaupteten Verwirrung: Wenn ein Verkehrsteilnehmer eine einfache und klar verständliche Verkehrsanordnung nicht versteht, begründet dies keinen Verbotsirrtum, der entlasten könnte. Vielmehr stelle sich dann die Frage, ob die betreffende Person kognitiv überhaupt in der Lage sei, am Straßenverkehr teilzunehmen.