Ein Urteil des Landgerichts Koblenz vom November 2024 zeigt deutlich, dass Immobilienmakler ihre Maklerprovision nach Kündigung des Vertrags nicht automatisch beanspruchen können. Der Fall macht eine wichtige Regel des Zivilrechts sichtbar: Wer sich nicht an die Grundsätze von Treu und Glauben hält, verliert möglicherweise seine vertraglichen Ansprüche.
Die Ausgangslage erschien zunächst eindeutig. Eine bundesweit tätige Online-Immobilienmaklerin hatte mit einer Interessentin einen Maklervertrag für ein Mehrfamilienhaus geschlossen. Der vereinbarte Kaufpreis betrug 140.000 Euro, die Provision sollte 3,57 Prozent des Kaufpreises betragen. Die Kundin erhielt das Exposé, ihr Lebensgefährte besichtigte die Immobilie, und beide kauften das Objekt schließlich gemeinsam für 145.000 Euro per notariellem Kaufvertrag.
Die Schwierigkeiten entstanden durch einen Konflikt zwischen der Maklerin und dem Lebensgefährten der Kundin. Dieser hatte Nachweise zur Finanzierung des Kaufs nicht in der gewünschten Form vorgelegt. Die Situation eskalierte in einem Telefonat, das die Maklerin als Drohung interpretierte, wonach keine Provision mehr gezahlt werden würde. Daraufhin entschied die Maklerin, den Maklervertrag noch vor der notariellen Beurkundung zu kündigen und keine weiteren Leistungen mehr zu erbringen.
Trotz dieser Kündigung forderte die Maklerin von ihrer Kundin die vereinbarte Provision. Die Begründung lautete, sie habe durch den Nachweis der Kaufgelegenheit ihre vertragliche Leistung vollständig erfüllt. Die Kundin weigerte sich jedoch zu zahlen und argumentierte, die Maklerin habe sie beim Kaufabschluss sogar behindert, anstatt diesen zu fördern. 
Das Landgericht Koblenz wies die Klage der Maklerin ab. Die Richter erkannten zwar an, dass ein gültiger Maklervertrag entstanden war und die grundlegende Leistung durch den Nachweis der Kaufgelegenheit erbracht wurde. Auch der erfolgreiche Abschluss des notariellen Kaufvertrags stand fest. Eine Maklerprovision nach Kündigung kann nicht in Anspruch genommen werden.
Entscheidend war jedoch die rechtliche Bewertung des Verhaltens der Maklerin. Das Gericht sah einen Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben. Die Kündigung des Vertrags und die Verweigerung jeder weiteren Unterstützung beim Immobilienkauf bewerteten die Richter als treuwidrig. Besonders problematisch war dabei, dass die Maklerin den Vertrag wegen des Verhaltens des Lebensgefährten kündigte, obwohl dieser gar nicht ihr Vertragspartner war.
Die Kundin allein hatte den Maklervertrag geschlossen, und ihr konnte kein Fehlverhalten vorgeworfen werden. Die Kündigung erfolgte ausschließlich wegen des Konflikts mit einer dritten Person. Diese Konstellation machte das Verhalten der Maklerin nach Ansicht des Gerichts unzulässig.
Das Urteil zeigt, dass Immobilienmakler ihre Provisionsansprüche verlieren können, wenn sie Verträge aus Gründen kündigen, die nicht in der Person des Vertragspartners liegen. Makler müssen bis zum Abschluss des Kaufvertrags ihre vertraglichen Pflichten erfüllen und können sich nicht einseitig aus der Verantwortung ziehen, wenn Schwierigkeiten mit anderen Beteiligten auftreten.
Urteil des Landgericht Koblenz vom 7.11.2024; AZ – 1 O 68/24 –
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Bemerkenswert ist die deutliche Formulierung des Gerichts zur behaupteten Verwirrung: Wenn ein Verkehrsteilnehmer eine einfache und klar verständliche Verkehrsanordnung nicht versteht, begründet dies keinen Verbotsirrtum, der entlasten könnte. Vielmehr stelle sich dann die Frage, ob die betreffende Person kognitiv überhaupt in der Lage sei, am Straßenverkehr teilzunehmen.
Besonders problematisch war in diesem Fall, dass die Anlage maschinenschriftlich verfasst war. Ein eigenhändiges Testament muss vollständig handschriftlich geschrieben und unterschrieben sein. Diese strengen Formvorschriften dienen dem Schutz vor Fälschungen und sollen sicherstellen, dass der letzte Wille des Verstorbenen eindeutig feststellbar ist. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass es dabei nicht darauf ankommt, ob im konkreten Fall tatsächlich eine Fälschungsgefahr bestand. Die Formvorschriften müssen immer eingehalten werden.
Im konkreten Fall hatte der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) eine Klage gegen Apple Distribution International Ltd. eingereicht. Im „App Store“ werden bei der Beschreibung von Anwendungen die üblichen Sternebewertungen sowie Rezensionen von Nutzern angezeigt, einschließlich des Durchschnittswerts und der Verteilung der Bewertungen. Allerdings prüft Apple nicht, ob die Bewertungen von Personen stammen, die die jeweilige App tatsächlich auch genutzt haben. Dieser wichtige Umstand wurde nur in den Nutzungsbedingungen unter der Überschrift „Deine Beiträge zu unseren Diensten“ erwähnt.
Der Stromanbieter stützte seine Forderung auf ein Übergabeprotokoll mit dokumentierten Zählerständen. Der Gewerbetreibende erklärte jedoch, dieses Protokoll aufgrund von Sprachproblemen im Vertrauen auf den Vermieter unterschrieben zu haben, ohne den Inhalt vollständig zu verstehen.
In der erneuten gerichtlichen Auseinandersetzung entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte zugunsten der Mieter. Das Gericht bestätigte, dass die Festsetzung einer einheitlichen Minderungsquote für den gesamten Bauzeitraum rechtmäßig ist. Dies bedeutet erhebliche Erleichterungen für Mieter, da nicht für jeden Monat oder jede Phase der Bauarbeiten separate Minderungsquoten berechnet werden müssen.
In seiner Entscheidung bestätigte der BFH zunächst die Position des Finanzgerichts, dass der durch die Sterbegeldversicherung erworbene Sachleistungsanspruch in den Nachlass fällt. Das hatte zu einer Erhöhung des Nachlassvermögens geführt, da die Erben einen wirtschaftlichen Vorteil in Form der Bestattungsleistungen erhielten. Daher war der Wert des Sachleistungsanspruchs aus der Sterbegeldversicherung in Höhe von 6.864,82 Euro bei der Bemessung der Erbschaftsteuer zu berücksichtigen.