Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist nicht geeignet, eine Mieterhöhung formell und vor allem wirksam zu begründen. Einsehbarer Grund: Anhand eines solch alten Mietspiegels kann ein Mieter die Berechtigung nicht wirklich beurteilen. Das entschied auch der Bundesgerichtshof mit einem Urteil vom Oktober 2019.
Die Begründung einer Mieterhöhung soll Mietern ermöglichen die inhaltliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu prüfen, um so überflüssige Prozesse zu vermeiden. Dafür ist erforderlich, dass die Begründung Mietern konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhung gibt, damit diese es überprüfen und sich darüber klar werden können, ob sie dem Erhöhungsverlangen zustimmen oder nicht.
Im vorliegenden Fall verlangte der Vermieter von der Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Zur Begründung bezog er sich auf den Mietspiegel für die Stadt Magdeburg von 1998. Die Mieterin weigert sich, der verlangten Mieterhöhung zuzustimmen.
Schon auf den ersten Blick werde deutlich, so das Gericht, dass der Vermieter von falschen Voraussetzungen ausgeht und somit das Erhöhungsverlangen in wesentlichen Punkten unvollständig, unverständlich oder gar widersprüchlich erscheint. Eine solche Erklärung entspräche daher gar einer fehlender Begründung.
Zwar kann der Vermieter auf einen veralteten Mietspiegel Bezug nehmen wenn kein aktueller Mietspiegel vorhanden ist. Dennoch sei das Alter nicht völlig bedeutungslos, auch wenn das Gesetz keine Höchstgrenze festlege, bis zu der Vermieter einen veralteten Mietspiegel heranziehen können. Für eine formelle Bedeutung komme es vor allem darauf an, ob diesem noch ein Informationsgehalt zukomme.
Dies sei bei einem mehr als 20 Jahre alten Mietspiegel ausdrücklich nicht der Fall. Die Wohnwertmerkmale, nach denen sich die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete richtet, unterlägen im Laufe der Zeit einem Wandel. So könne zum Beispiel eine Einrichtung, die einst einer Wohnung einen besonderen Wert verliehen habe, mit der Zeit zu einer Standard-Ausstattung werden. Auch die Bewertung der Lage kann sich durch ökologische, soziale und städtebauliche Situation eines Stadtteils mit der Zeit ändern.
Vermieter würden durch dieses Urteil nicht beeinträchtigt. Denn sie könnten auf andere Begründungen, etwa die Benennung von Vergleichswohnungen, zurückgreifen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.10.2019; AZ – VIII ZR 340/18 –
Foto: Ralf Gosch – stock.adobe.com
Übrigens: die Benachrichtigung muss unverzüglich erfolgen und zudem in einer klaren und einfachen Sprache übermittelt werden.
Im konkreten Fall hatte der Arbeitnehmern mit seinem Arbeitgeber vereinbart, dass er ab Dezember 2014 in ein Altersteilzeitverhältnis eintreten soll, das bis zum Ende Juli 2017 andauern sollte. Bis einschließlich März 2016 sollte er weiter in Vollzeit arbeiten, von April 2016 dann bis zur Beendigung freigestellt sein. Für den gesamten Zeitraum der Altersteilzeit war die Zahlung eines durchgängigen Bruttomonatsgehalts von mehr als 7.000 Euro vorgesehen.
Im Bereich der „Grundsicherung im Alter“ ist dies schon länger so Praxis und führt etwa dazu, dass Empfänger von Grundsicherung routinemäßig nach den Berufen der Kinder gefragt werden. Daraus leitet dann ein Sachbearbeiter ab, wer wohl keine 100.000 Euro verdient, aber auch, bei wem sich eine nähere Nachfrage lohnen könnte.
Und was passiert nun, wenn die Nennung nicht erfolgt? Vielfach scheint bei Internet-Nutzern die Auffassung zu bestehen, es handelt sich dabei um eine Art Kavaliersdelikt. Dem ist mitnichten so, es sollte deutlich sein, dass es neben dem Verstoß gegen das Urheberrecht es auch zu Unterlassungs- und Schadensersatzansprüchen kommen kann. In der Praxis bedeutet es, dass man als Rechtinhaber sogar die Wahl hat, also etwa nur die unterlassene Benennung mit einer urheberrechtlichen Abmahnung verfolgen kann – aber auch hierfür Schadensersatz verlangen darf. Ist ein Foto ohne Nutzungsrecht und ohne Urhebernennung (eine allzu häufige Kombination) genutzt worden, hat der Fotograf gerichtsnotorisch meist Anspruch auf den doppelten Schadensersatz.
Mit ihrem Urteil waren sich die Richter des Bundesgerichtshofes (BGH 22.02.2018, Az. VII ZR 46/17 ) im Werkvertragsrecht (hier Baurecht) durchaus im Klaren darüber, was sie mit ihrer Entscheidung ins Rollen bringen – sie räumten auch ein, dass das derzeitige System der Schadensabwicklung auf der Grundlage fiktiver Reparaturkosten wohlvertraut sei und – was seine technische Abwicklung betrifft – im Wesentlichen reibungslos funktioniere. Klar wurde aber auch, dass das langfristige Ziel bei diesem Urteil die generelle Unterbindung von unrechtmäßigen Bereicherungen und damit wichtiger als die Aufrechterhaltung des Status quo sei.
Nach dem Tod der Erblasserin beantragte einer der in dem Testament benannten Neffen des Ehemannes beim Nachlassgericht einen Erbschein, um sein Viertel des Erbes anzutreten. Der beantragte Erbschein wurde in der Folge auch erteilt. Eine Cousine der Verstorbenen regte aber gegenüber dem Nachlassgericht an, dass der erteilte Erbschein als unrichtig wieder eingezogen werden solle. Sie begründete diesen Antrag mit dem Argument, dass das Testament der Eheleute gar keine Einsetzung der Neffen und der Nichte des Ehemannes als Schlusserbe vorsah, sondern lediglich eine Erbfolgeregelung für den Fall des gleichzeitigen Ablebens enthalten würde.
Die normale Vorgehensweise ist, dass nach Ende eines Mietverhältnisses der Vermieter innerhalb einer angemessenen, nicht allgemein bestimmbaren Frist gegenüber dem Mieter erklären muss, ob und gegebenenfalls welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter so deutlich macht, ob er Forderungen hat, die er mit der Mietsicherheit verrechnen will.
Wie war es dazu gekommen? In dem vom EuGH entschiedenem Fall ging es um die Klage der „Verbraucherzentrale Bundesverband“ gegen das Unternehmen „planet49″, das im Rahmen von Gewinnspielen Daten für Werbezwecke Dritter sammelte. Vor dem Klick auf den Absende-Button des Gewinnspiels fanden die Teilnehmer unter anderem ein vorangehaktes Kontrollkästchen, über das sie sich mit dem Einsatz von Cookies unterschiedlicher Anbieter einverstanden erklärten. Die Richter entschieden dazu ganz klar: Tracking-Cookies dürfen nur noch mit ausdrücklicher, informierter, nachweisbarer und widerrufbarer Einwilligung gesetzt werden.
Daraufhin erklärte die Schwester der Erblasserin gegenüber dem Nachlassgericht die Anfechtung der Ausschlagung. Sie ließ das Nachlassgericht in dieser Erklärung wissen, dass sie sich über eine wesentliche Eigenschaft des Nachlasses geirrt habe. Sie sei davon ausgegangen, dass die Kosten für die Renovierung und Entrümpelung der Mietwohnung ihrer Schwester einen möglicherweise vorhandenen positiven Nachlass übersteigen werden.