Eine gewinnbringende Untervermietung von Wohnraum ist nicht durch ein berechtigtes Interesse des Mieters gedeckt: Wer seine Mietwohnung untervermietet, darf damit keinen Gewinn erzielen, der über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom Januar 2026 entschieden und ein Räumungsurteil des Landgerichts Berlin bestätigt. Betroffen war der Mieter einer Berliner Zweizimmerwohnung, der die Wohnung während eines Auslandsaufenthalts für monatlich 1.100 Euro an zwei Untermieter weitergab – bei einer eigenen Nettokaltmiete von 460 Euro.
Der Mieter bewohnte die Wohnung seit 2009. Anfang 2020 überließ er sie zwei Untermietern für 962 Euro nettokalt zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung, insgesamt also 1.100 Euro im Monat. Eine Untervermietungserlaubnis der Vermieterin hatte er nicht eingeholt. Nachdem eine Abmahnung erfolglos geblieben war, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis im Februar 2022 ordentlich. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage zunächst ab, das Landgericht Berlin gab ihr statt und ließ die Revision zu. Ohne Erfolg.
Der BGH hielt die Kündigung für wirksam, weil der Mieter seine vertraglichen Pflichten durch die erlaubnislose Untervermietung schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hatte. Entscheidend war die Frage, ob ihm ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zugestanden hätte. Ein solcher Anspruch setzt ein berechtigtes Interesse voraus – also einen nach der Zweckrichtung des Wohnraummietrechts anzuerkennenden Grund, die Wohnung Dritten zu überlassen. Aus Entstehungsgeschichte und gesetzgeberischen Erwägungen leiteten die Richter ab, dass die Untervermietung dem Mieter die Wohnung bei einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse erhalten soll. Ein Instrument der Gewinnerzielung ist sie nicht.
Auch die grundrechtliche Abwägung führte zu keinem anderen Ergebnis. Die Eigentumsgarantie schützt die Rechtspositionen beider Seiten, die in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen sind. Die Position des Mieters reicht dabei nicht so weit, dass ihm ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung erlaubt wäre. Der Wunsch nach Verringerung der eigenen Mietaufwendungen bleibt anerkannt – Einnahmen darüber hinaus sind davon nicht gedeckt. Zugleich schützt diese Auslegung die Untermieter im Grundsatz vor überhöhten Untermieten.
Zwei Fragen musste der Senat nicht beantworten. Ungeklärt bleibt, ob zusätzliche Leistungen wie die Überlassung von Mobiliar bei der Gewinnberechnung zählen. Ein solcher Möblierungszuschlag – also ein Aufschlag für mitvermietete Einrichtung – hätte hier ohnehin nichts geändert. Offen ließ der Senat auch, ob ein berechtigtes Interesse zusätzlich wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse – die Begrenzung der zulässigen Miethöhe in angespannten Wohnungsmärkten – zu verneinen ist.
Die Bedeutung reicht über den Einzelfall hinaus: vom längeren Auslandsaufenthalt über die Wohngemeinschaft bis zur kurzzeitigen Vermietung über Buchungsplattformen. Maßstab ist nicht die ortsübliche Vergleichsmiete, sondern allein die Höhe der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen. Das Verfahren ist abgeschlossen, das Räumungsurteil rechtskräftig.
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28.1.2026; AZ – VIII ZR 228/23 –
Foto: akf
Besonders bedeutsam erscheint die Feststellung des Gerichts zur Unerheblichkeit eines möglicherweise bestehenden Gestattungs-Anspruchs. Der Gesetzgeber hat bewusst festgelegt, dass jede beabsichtigte Änderung am Gemeinschaftseigentum eines legitimierenden Beschlusses bedarf. Dieser Beschluss lässt sich notfalls gerichtlich durchsetzen. Würde man den Einwand eines bestehenden Anspruchs auf Genehmigung zulassen, würde dies dem eindeutigen gesetzgeberischen Willen widersprechen. Bedeutet: Wer sich über das vorgegebene Verfahren hinwegsetzt, muss nach der gesetzlichen Konzeption die Konsequenzen tragen.
Die Entscheidung macht deutlich, dass Behörden bei baurechtswidrigen Zuständen sofort einschreiten können und müssen. Gleichzeitig schützt die Rechtsprechung Mieter vor unvermittelten Zwangsräumungen, indem eine angemessene Übergangsfrist gewährt wird. Diese Frist soll Mietern genügend Zeit verschaffen, eine neue Wohnung zu finden und den Umzug zu organisieren.
Die Beweisaufnahme machte deutlich, dass Mieter durchaus zu angemessenem Lüftungsaufwand verpflichtet sind. Konkret bedeutet dies zweimal täglich für jeweils zehn Minuten zu lüften und dabei Feuchtigkeitsspitzen gezielt abzuführen. Diese Anforderung gilt als zumutbar und entspricht allgemeinen Wohnstandards. Besonders bemerkenswert ist die gerichtliche Klarstellung zur Anpassungspflicht bei baulichen Veränderungen. Das Argument der Mieterin, vor dem Fenstertausch nicht lüften zu müssen, fand keine rechtliche Anerkennung. Das Gericht betonte, dass Mieter verpflichtet sind, ihr Nutzungsverhalten an veränderte bauliche Gegebenheiten anzupassen. Diese Anpassung gilt als allgemein übliche Praxis im Mietverhältnis.
Die Ankündigungspflicht stellt einen weiteren wichtigen Aspekt dar. Vermieter müssen ihren Besuch rechtzeitig vorher anmelden und dabei den konkreten Zweck des Zutritts erläutern. Diese Regelung schützt die Privatsphäre der Mieter und sorgt für Planungssicherheit.
Der Stromanbieter stützte seine Forderung auf ein Übergabeprotokoll mit dokumentierten Zählerständen. Der Gewerbetreibende erklärte jedoch, dieses Protokoll aufgrund von Sprachproblemen im Vertrauen auf den Vermieter unterschrieben zu haben, ohne den Inhalt vollständig zu verstehen.
In der erneuten gerichtlichen Auseinandersetzung entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte zugunsten der Mieter. Das Gericht bestätigte, dass die Festsetzung einer einheitlichen Minderungsquote für den gesamten Bauzeitraum rechtmäßig ist. Dies bedeutet erhebliche Erleichterungen für Mieter, da nicht für jeden Monat oder jede Phase der Bauarbeiten separate Minderungsquoten berechnet werden müssen.
Die rechtliche Auseinandersetzung entwickelte sich, als die Vermieterin von der ausgezogenen Mieterin rückständige Mietzahlungen für die Jahre 2022 und 2023 einforderte. Das Gericht fällte eine grundlegende Entscheidung zum Mietvertragsende: Nach Auffassung der Richter endete das Mietverhältnis mit der ausgezogenen Mieterin aufgrund des Grundsatzes von Treu und Glauben.
Im vorliegenden Fall wertete das Gericht das Verhalten der Mieter als stillschweigende Einwilligung, da sie den Fotografen wissentlich Zugang zu ihrer Wohnung gewährt hatten. Den Mietern musste nach Auffassung des Gerichts klar gewesen sein, dass die Immobilienfotos für Vermarktungszwecke bestimmt waren und damit einer breiten Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden würden. Allerdings stellte das Gericht auch einen Verstoß gegen datenschutzrechtliche Informationspflichten fest. Der Makler hatte es versäumt, die Mieter über ihr jederzeitiges Widerrufsrecht bezüglich der erteilten Einwilligung aufzuklären. Dieser Mangel führte jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Einwilligung.