Das Landgericht Berlin hat in einer Entscheidung vom Januar 2025 erklärt, dass eine versteckte Indexmiete unwirksam ist, wenn diese als unscheinbarer Unterpunkt unter „sonstige Vereinbarungen“ im Mietvertrag platziert wird. Diese Entscheidung zeigt deutlich, wie wichtig die richtige Platzierung und transparente Gestaltung von Mietklauseln ist.
Der konkrete Fall betraf eine Wohnung in Berlin, bei der die Vermieterin im Mai 2023 eine Mieterhöhung auf Basis einer Indexmieten-Vereinbarung durchsetzen wollte. Die Mieter waren jedoch völlig überrascht von dieser Regelung, da sie im Mietvertrag versteckt unter dem letzten Punkt „sonstige Vereinbarungen“ stand. Die entsprechende Formulierung lautete lediglich „Mieter und Vermieter vereinbaren eine Indexmiete“. Die überraschten Mieter erhoben daraufhin Klage, um festzustellen, dass sich die Miete nicht wie von der Vermieterin gefordert erhöht hat.
Eine Indexmiete bedeutet, dass sich die Miete automatisch an die Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten anpasst. Dabei orientiert sie sich am Verbraucherpreisindex, den das Statistische Bundesamt regelmäßig ermittelt. Dieser Index spiegelt wider, wie sich die Preise für Konsumgüter und Dienstleistungen entwickeln. Steigt der Index aufgrund der Inflation, darf auch die Miete um denselben Prozentsatz erhöht werden. Umgekehrt kann die Miete sinken, wenn der Index fällt. Allerdings muss der Vermieter jede Anpassung ausdrücklich ankündigen – die Miete erhöht sich nicht automatisch. 
Das Landgericht Berlin bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und erklärte die Indexmieten-Vereinbarung für unwirksam. Das Gericht begründete dies damit, dass die Regelung eine überraschende Klausel darstellt. Die Indexmieten-Vereinbarung befand sich nicht an der erwartbaren Stelle im Mietvertrag, etwa bei den Bestimmungen zu Miete und Nebenkosten, sondern versteckt unter einem Paragrafen namens „sonstige Vereinbarungen“. In diesem Abschnitt behandelte der Mietvertrag eigentlich formelle Aspekte wie die Wirksamkeit des Vertrags und die Kommunikation zwischen den Parteien.
Nach Auffassung des Gerichts passt eine so wichtige Regelung wie die Indexmiete nicht zu der Überschrift „sonstige Vereinbarungen“. Mieter erwarten solche bedeutsamen Bestimmungen zur Miethöhe an prominenter Stelle im Vertrag und nicht versteckt am Ende zwischen formellen Regelungen. Selbst der Umstand, dass die Mietparteien den Vertrag gelesen und unterschrieben hatten, änderte nichts an der Unwirksamkeit der überraschenden Klausel.
Zusätzlich kritisierte das Landgericht Berlin, dass die Klausel gegen das Transparenzgebot verstößt. Die Vereinbarung verwies lediglich auf die entsprechende Gesetzesvorschrift, ohne zu erläutern, was eine Indexmiete konkret bedeutet und welche Auswirkungen sie für die Mieter hat. Solche Verweisungen auf Gesetze ohne weitere Erklärung genügen nicht den Anforderungen an eine verständliche Vertragsgestaltung.
Diese Entscheidung zeigt, dass Vermieter bei der Gestaltung von Mietverträgen besondere Sorgfalt walten lassen müssen. Wichtige Bestimmungen wie Indexmieten müssen an der richtigen Stelle im Vertrag stehen und transparent formuliert sein, damit sie rechtswirksam sind.
Urteil des Landgericht Berlin vom 13.1.2025; AZ – 63 S 138/24 –
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Die Entscheidung macht deutlich, dass Behörden bei baurechtswidrigen Zuständen sofort einschreiten können und müssen. Gleichzeitig schützt die Rechtsprechung Mieter vor unvermittelten Zwangsräumungen, indem eine angemessene Übergangsfrist gewährt wird. Diese Frist soll Mietern genügend Zeit verschaffen, eine neue Wohnung zu finden und den Umzug zu organisieren.
Die Beweisaufnahme machte deutlich, dass Mieter durchaus zu angemessenem Lüftungsaufwand verpflichtet sind. Konkret bedeutet dies zweimal täglich für jeweils zehn Minuten zu lüften und dabei Feuchtigkeitsspitzen gezielt abzuführen. Diese Anforderung gilt als zumutbar und entspricht allgemeinen Wohnstandards. Besonders bemerkenswert ist die gerichtliche Klarstellung zur Anpassungspflicht bei baulichen Veränderungen. Das Argument der Mieterin, vor dem Fenstertausch nicht lüften zu müssen, fand keine rechtliche Anerkennung. Das Gericht betonte, dass Mieter verpflichtet sind, ihr Nutzungsverhalten an veränderte bauliche Gegebenheiten anzupassen. Diese Anpassung gilt als allgemein übliche Praxis im Mietverhältnis.
Die Ankündigungspflicht stellt einen weiteren wichtigen Aspekt dar. Vermieter müssen ihren Besuch rechtzeitig vorher anmelden und dabei den konkreten Zweck des Zutritts erläutern. Diese Regelung schützt die Privatsphäre der Mieter und sorgt für Planungssicherheit.
Der Stromanbieter stützte seine Forderung auf ein Übergabeprotokoll mit dokumentierten Zählerständen. Der Gewerbetreibende erklärte jedoch, dieses Protokoll aufgrund von Sprachproblemen im Vertrauen auf den Vermieter unterschrieben zu haben, ohne den Inhalt vollständig zu verstehen.
In der erneuten gerichtlichen Auseinandersetzung entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte zugunsten der Mieter. Das Gericht bestätigte, dass die Festsetzung einer einheitlichen Minderungsquote für den gesamten Bauzeitraum rechtmäßig ist. Dies bedeutet erhebliche Erleichterungen für Mieter, da nicht für jeden Monat oder jede Phase der Bauarbeiten separate Minderungsquoten berechnet werden müssen.
Die rechtliche Auseinandersetzung entwickelte sich, als die Vermieterin von der ausgezogenen Mieterin rückständige Mietzahlungen für die Jahre 2022 und 2023 einforderte. Das Gericht fällte eine grundlegende Entscheidung zum Mietvertragsende: Nach Auffassung der Richter endete das Mietverhältnis mit der ausgezogenen Mieterin aufgrund des Grundsatzes von Treu und Glauben.
Im vorliegenden Fall wertete das Gericht das Verhalten der Mieter als stillschweigende Einwilligung, da sie den Fotografen wissentlich Zugang zu ihrer Wohnung gewährt hatten. Den Mietern musste nach Auffassung des Gerichts klar gewesen sein, dass die Immobilienfotos für Vermarktungszwecke bestimmt waren und damit einer breiten Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden würden. Allerdings stellte das Gericht auch einen Verstoß gegen datenschutzrechtliche Informationspflichten fest. Der Makler hatte es versäumt, die Mieter über ihr jederzeitiges Widerrufsrecht bezüglich der erteilten Einwilligung aufzuklären. Dieser Mangel führte jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Einwilligung.
Der spezifische Fall vor dem Amtsgericht Köln drehte sich um eine Vermieterin, die nach einer ersten Anpassung der Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten eine weitere Erhöhung vornahm. Sie begründete diesen Schritt mit signifikant gestiegenen Energiepreisen, die sie auf den Ukrainekrieg zurückführte. Die Mieterin hingegen sah in der erneuten Erhöhung hingegen einen unrechtmäßigen Vorgang und zog vor Gericht.