Beim Mietrecht sind die Regelungen zu den Betriebskostenvorauszahlungen von zentraler Bedeutung und führen immer wieder zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. Betriebskostenvorauszahlungen – umgangssprachlich oft auch als Nebenkosten bezeichnet – ermöglichen es dem Vermieter, von den Mietern Vorauszahlungen für die zu erwartenden Nebenkosten zu verlangen. Doch wie oft im Laufe eines Abrechnungsjahres dürfen diese angepasst werden? Eine Entscheidung des Amtsgerichts Köln vom Dezember 2023 wirft Licht auf die Frage, was bei einer Vorauszahlungsanpassung erlaubt ist.
Die zentrale Fragestellung in dem verhandelten Fall bezog sich auf die Möglichkeit der mehrfachen Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen durch den Vermieter. Laut gesetzlicher Regelung ist eine solche Anpassung grundsätzlich einmal pro Abrechnungsperiode zulässig. Der Hintergrund dieser Regelung ist, dass sowohl Vermieter als auch Mieter ein Interesse an einer möglichst genauen Abrechnung der tatsächlich entstandenen Betriebskosten haben. Eine Anpassung der Vorauszahlungen kann im Allgemeinen erforderlich werden, wenn sich abzeichnet, dass die tatsächlichen Kosten höher oder niedriger ausfallen als zunächst angenommen.
Der spezifische Fall vor dem Amtsgericht Köln drehte sich um eine Vermieterin, die nach einer ersten Anpassung der Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten eine weitere Erhöhung vornahm. Sie begründete diesen Schritt mit signifikant gestiegenen Energiepreisen, die sie auf den Ukrainekrieg zurückführte. Die Mieterin hingegen sah in der erneuten Erhöhung hingegen einen unrechtmäßigen Vorgang und zog vor Gericht.
Das Gericht urteilte, dass eine zweite Anpassung der Vorauszahlungen innerhalb derselben Abrechnungsperiode tatsächlich auch in einem solchen „Ausnahmefall“ nicht zulässig ist. In seiner Begründung verwies es darauf, dass die erste Anpassung zu einem Zeitpunkt vorgenommen wurde, zu dem die gestiegenen Energiepreise bereits bekannt waren. So konnte denn auch die Vermieterin nicht schlüssig nachweisen, dass sich die Umstände in einer Weise verändert hatten, die eine erneute Anpassung rechtfertigen würde.
Dieses Urteil unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen und vorausschauenden Handhabung von Betriebskostenvorauszahlungen. Vorauszahlungsanpassungen unterliegen strengen Regelungen. Für Vermieter bedeutet es, dass sie die Entwicklung der Betriebskosten wirklich ganz genau im Auge behalten sollten und Anpassungen der Vorauszahlungen wohlüberlegt und im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben vornehmen müssen. Für Mieter wiederum bekräftigt es die Gewissheit, dass sie vor unerwarteten und mehrfachen Erhöhungen der Vorauszahlungen innerhalb eines Abrechnungszeitraums geschützt sind.
Amtsgericht Köln, Urteil vom 11.12.2023; AZ – 203 C 73/23 –
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Ein vom Bundesgerichtshof im September 2023 gefälltes Urteil unterstreicht die Bedeutung dieser Flexibilität. Es besagt, dass ein Mieter, der eine Wohnung aus beruflichen Gründen als Nebenwohnung nutzt, unter bestimmten Umständen das Recht hat, Teile dieser Wohnung unterzuvermieten, auch wenn die Wohnung nicht mehr als Hauptwohnsitz dient.
Das Amtsgericht Berlin-Neukölln fällte im Juni 2023 ein Urteil, das ganz im Sinne der Mieter ist. Es ging ja im Grunde um sehr alltägliche Situationen, die die „Überreaktion“ des Vermieters wirklich in Frage stellt. Das Gereicht stellte klar, dass das kurzfristige Abstellen von Gegenständen wie Mülltüten oder Kinderwagen, sofern es die Nutzung des Hausflurs durch andere Mieter nicht wesentlich beeinträchtigt, keinen hinreichenden Grund für eine fristlose und auch keine ordentliche Kündigung darstellt.
Da der 4. Februar 2020 der dritte Werktag des Monats war, wäre die Kündigung zum Ende des Monats April 2020 wirksam gewesen – wenn denn der Zugang an diesem Tag erfolgt wäre. Für den Fall, dass das Kündigungsschreiben erst am darauf folgenden Tag zugegangen sein sollte, wäre die Kündigung erst zum Ende des Monats Mai wirksam geworden. Letztlich hat der Vermieter das Schreiben tatsächlich erst am Folgetag gesehen.
Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Unterlassung jeglicher Ruhestörung zu, so das Singener Amtsgericht. Die von ihr genannten Belästigungen seien als Bagatelle zu werten. Der Beklagten sei es erlaubt, im Rahmen eines sozialadäquaten Verhaltens in der von ihr bewohnten Wohnung Geräusche zu verursachen – auch wenn diese von anderen Hausbewohnern als ruhestörend empfunden werden. Ein Wohnungsmieter dürfe selbstverständlich mittags staubsaugen. Zwar komme es beim Schließen von Fenstern und Türen zu punktuellen Geräuschentwicklungen. Diese gehören aber ebenso zum Alltagsleben und seien hinzunehmen.
Mieter einer Wohnung in Mecklenburg-Vorpommern wollten in jedem Fall die Originalbelege zu den Betriebskosten-Abrechnungen für die Jahre 2015 bis 2017 sehen und bekamen damit auch recht. Die Vermieterin verwies zwar darauf, dass in ihrem Büro in Boizenburg Einsicht in die digitalen Belege genommen werden könne – da die Mieter mit der Einsicht in die eingescannten Belege jedoch nicht einverstanden waren, verweigerten sie die Zahlung der Nebenkostennachforderungen. Die Vermieterin erhob daraufhin Klage.
Der BGH hat für Rauchmelder bezüglich der Nebenkosten allerdings nur festgehalten, dass die Anschaffungs- oder Mietkosten allein Sache der Vermieter sind. Ausgenommen sind hier die Wartungskosten für die Geräte, da diese gemäß der Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Nebenkosten zählen.