Vermieter sind seit einigen Jahren dazu verpflichtet, Rauchmelder in ihren Immobilien zu installieren. Dass die Kosten für einen Kauf nicht als Betriebs- oder Nebenkosten geltend gemacht werden können, war bereits seit Längerem bekannt. Was allerdings bei einer Anmietung (als alternatives Modell der Vorsorge) der Rauchmelder gilt, war bisher nicht eindeutig definiert. Dies ändert sich nun mit dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom Mai 2022. Anschaffungskosten für Rauchmelder über die Nebenkosten abzusetzen, ist grundsätzlich nicht zulässig.
Der BGH hat für Rauchmelder bezüglich der Nebenkosten allerdings nur festgehalten, dass die Anschaffungs- oder Mietkosten allein Sache der Vermieter sind. Ausgenommen sind hier die Wartungskosten für die Geräte, da diese gemäß der Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Nebenkosten zählen.
Im zu verhandelnden Fall hatte der Eigentümer seinem langjährigen Mieter 2015 mitgeteilt, dass er das Gebäude mit Rauchwarnmeldern ausstatten werde. Die Nebenkostenabrechnung wies dann vom Folgejahr an die Position „Miete + Wartung Rauchmelder“ aus, für die jede Mietpartei anteilig aufkommen musste. Dagegen wehrte sich der Mieter und klagte. Denn „Miete“ bedeute auch, dass der „Kauf“ mit in diesem Betrag enthalten sei.
Betriebskosten sind immer Kosten, die regelmäßig anfallen. Kauft ein Vermieter die Rauchmelder, hat der Punkt also nichts in der Nebenkostenabrechnung zu suchen. Umstritten war bisher, was gilt, wenn die Geräte extern angemietet werden. Die Richter des BGH stellen nun klar, dass das keinen Unterschied machen kann – sonst wäre Vermietern der Weg eröffnet, „auf einfache Weise (…) die im Grundsatz ihm zugewiesene Belastung mit Anschaffungskosten zu umgehen“. Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten, sondern – da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind – um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen. Kurz: Hier werden zwei Dinge miteinander – zu Unrecht – vermengt.
Die Richter der BGH betonen in ihrer Urteilsbegründung daher noch einmal ganz deutlich, dass die Wartungskosten für die Geräte ausgenommen sind, da diese gemäß der Betriebskostenverordnung unbestreitbar zu den umlagefähigen Nebenkosten zählen.
Urteil der Bundesgerichtshof vom 11.5.2022; AZ – VIII ZR 379/20 –
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