Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen ein echtes Lebensziel. Wer irgendwann in die eigenen vier Wände umziehen kann, ist zumeist glücklich und zufrieden, schließlich handelt es sich dabei um einen bleibenden Wert, der einem selbst und gegebenenfalls auch den eigenen Erben zugute kommt.
Tatsächlich werden in nächsten Jahren enorme Vermögenswerte in Deutschland vererbt – oft genug sind das besagte Immobilien. Diese und sonstige Wertgegenstände wechseln nicht gerade selten ohne eine Verfügung (Testament oder Erbvertrag) ihre Eigentümer. Dies geschieht dann meist aufgrund der so genannten gesetzlichen Erbfolge. Häufig führt dies jedoch bei den Angehörigen (den Miterben) zu jahrelangen und teuren Auseinandersetzungen.
Grundsätzlich kann man sich natürlich auf die gesetzliche Erbfolge verlassen und von einer Verfügung / einem Testament absehen – sinnvoll ist dies allerdings nicht immer. Daher ist es ratsam, seine eigenen Wünsche bezüglich des eigenen Nachlasses zu ergründen und anschließend mit den Bestimmungen des gesetzlichen Erbrechts zu vergleichen. Ergeben sich hier schon schnell Differenzen, gilt es eine Erbschaft testamentarisch einwandfrei zu regeln. Als juristischer Laie ist professionelle Unterstützung sicher sinnvoll, denn sich streitende Erben will vermutlich niemand.
Eigentümer der im Nachlass benannten Immobilie werden dann die gesetzlichen Erben (in der Regel Kinder und Ehegatte) – entsprechend ihrer Quote. Sind mehrere Erben vorhanden, entsteht eine so genannte Erbengemeinschaft. Diese ist gesetzlich auf Auseinandersetzung gerichtet, was bei Streitigkeiten zwischen den Miterben dazu führt, dass die Immobilie oft verkauft werden muss. Grund ist, dass die Erbengemeinschaft nur gemeinschaftlich handeln kann. Liegt hingegen ein Testament vor, so fällt die Immobilie den darin eingesetzten Erben zu. Sofern der Erblasser das Haus oder die Wohnung aber im Testament nicht einem bestimmten Erben übertragen hat, entsteht auch in diesem Fall eine Erbengemeinschaft.
Pflichtteilsberechtigte – also nahe Angehörige, die aufgrund einer Enterbung zu kurz gekommen sind – werden nicht Mitglied der Erbengemeinschaft. Sie haben demzufolge auch keinen Anspruch auf Übertragung von Immobilien oder Miteigentums-Anteilen gegenüber den Erben. Ihnen steht lediglich ein Anspruch gegen die Erben auf Auszahlung ihres Pflichtteils in Geld zu. Sollten die Erben die Pflichtteilsberechtigten nicht auszahlen können, muss die Immobilie unter Umständen verkauft werden, um entsprechende Gelder zu generieren.
Eigentümer von Immobilien sind letztlich gut beraten, wenn sie durch eine Regelung noch zu Lebzeiten, also im Testament, dafür sorgen, dass die Immobilie im Erbfall nicht zum Zankapfel im Erbstreit wird und womöglich zwangsversteigert werden muss. Eine solche Regelung kann auch sein, die eigene Immobilie bereits zu Lebzeiten zu verschenken (eine vorweg genommene Erbfolge). Hierbei sollten vor allem die Freibeträge des Schenkungs- und Erbschaftssteuergesetzes im Auge behalten werden, die alle zehn Jahre neu anfallen.
Eine Schenkungsvereinbarung kann auch mit einem so genannten Nießbrauch verbunden werden. Die Eltern können hierbei die Immobilie weiter selbst nutzen oder vermieten, tragen aber die laufenden Kosten. Eigentümer wird dann das beschenkte Kind. Abgesichert wird der Nießbrauch durch eine Grundbucheintragung. Eine Alternative dazu ist eine Leibrente. Hierbei zahlen die Kinder den Eltern vereinbarungsgemäß einen festen monatlichen Betrag, dessen Höhe mit einer Wertsicherungsklausel an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten angepasst werden sollte.
Foto: Jeanette Dietl
Wurden Pflichtteilsberechtigte durch den Erblasser enterbt oder durch eine letztwillige Verfügung unter die Höhe des Pflichtteils gesetzt, so erhalten sie ihren Anspruch darauf. Aber auch Schenkungen aus dem Vermögen der Verstorbenen, die innerhalb der letzten zehn Jahre zuvor getätigt wurden, können einen Pflichtteilsanspruch entstehen lassen – eben, wenn unter fiktiver Hinzurechnung des Schenkungswerts die Höhe des Erbes die Höhe des Pflichtteils nicht mehr erreicht.
Der Pflichtteilsberechtigte war damit nicht einverstanden und so wurde die Angelegenheit dem Oberlandesgericht (OLG) vorgelegt. Das OLG verwies im Gegensatz zum Landgericht in der Begründung seiner Entscheidung ein Zwangsgeld zu verhängen darauf, dass das vom Erben vorgelegte Nachlassverzeichnis nicht ausreiche, um den Auskunftsanspruch zu erfüllen. Das OLG betrachtete das Verzeichnis bereits deswegen als mangelhaft, weil vom Erben wie vom Notar gemeinsam mit dem Verzeichnis keine Belege vorgelegt worden waren. Dazu sich ja aber der Erbe im Vorhinein ausdrücklich verpflichtet.
Nach dem Tod der Erblasserin beantragte einer der in dem Testament benannten Neffen des Ehemannes beim Nachlassgericht einen Erbschein, um sein Viertel des Erbes anzutreten. Der beantragte Erbschein wurde in der Folge auch erteilt. Eine Cousine der Verstorbenen regte aber gegenüber dem Nachlassgericht an, dass der erteilte Erbschein als unrichtig wieder eingezogen werden solle. Sie begründete diesen Antrag mit dem Argument, dass das Testament der Eheleute gar keine Einsetzung der Neffen und der Nichte des Ehemannes als Schlusserbe vorsah, sondern lediglich eine Erbfolgeregelung für den Fall des gleichzeitigen Ablebens enthalten würde.
Daraufhin erklärte die Schwester der Erblasserin gegenüber dem Nachlassgericht die Anfechtung der Ausschlagung. Sie ließ das Nachlassgericht in dieser Erklärung wissen, dass sie sich über eine wesentliche Eigenschaft des Nachlasses geirrt habe. Sie sei davon ausgegangen, dass die Kosten für die Renovierung und Entrümpelung der Mietwohnung ihrer Schwester einen möglicherweise vorhandenen positiven Nachlass übersteigen werden.