Lärm und Lärm-Empfinden ist ja immer sehr persönlich – was die einen normal finden, macht andere schon „krank“. Besonders beim Musik hören trennen sich oft die Geister. Manchmal sind die Störungen denn auch tatsächlich so stark, dass ein Vermieter sich entscheidet, einer Mietpartei zu kündigen. Klagt dieser auf Kündigung oder Räumung einer Wohnung wegen Lärmstörung, so kommt er seiner Pflicht zur Begründung der Klage auf jeden Fall alleine dadurch nach, dass er den Lärm nach Zeitpunkt, Art, Intensität, Dauer und Häufigkeit beschreibt und ein Lärmprotokoll vorlegt. Dies hat der Bundesgerichtshof im Juni 2021 entschieden.
Im konkreten Fall hatte die Vermieterin einer Wohnung in Köln zunächst eine ordentliche Kündigung und einige Monate später eine fristlose Kündigung wegen Ruhestörung ausgesprochen. Nachbarn berichteten, dass es teilweise bis Mitternacht zu lautem Schreien, Stampfen, Türenschlagen, Rücken von Möbeln und Poltern gekommen sei. In der Wohnung lebte ein Paar zusammen mit zwei Kindern und deren Mutter. Die Vermieterin erhob schließlich Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.
Das Amtsgericht wie auch Landgericht wiesen eine Räumungsklage ab. Das Landgericht bemängelte vor allem, dass nicht klar wurde, was genau in der Wohnung der Beklagten passiert sei. Wegen der Anwesenheit der Kinder sei zu Gunsten der Beklagten davon auszugehen, dass es sich um hinzunehmenden, bei Anwesenheit von Kindern nicht zu vermeidenden Lärm gehandelt habe.
Das daraufhin angerufene Bundesgerichtshof entschied dann allerdings zu Gunsten der Klägerin. Die Klägerin habe die Lärmbelästigung schließlich nach Zeitpunkt, Art, Intensität, Dauer und Häufigkeit genau beschrieben und überdies durch ein detailliertes, über einen längeren Zeitraum erstelltes Lärmprotokoll konkretisiert. Die genaue Ursache des Lärms und die Verursacher habe die Klägerin mangels Einblick in die Wohnung nicht denn auch kaum benennen können. Es sei ihr daher nicht zuzumuten, Ausführungen dazu zu machen, was genau in der Wohnung der Beklagten passiert sei.
Das Landgericht habe den Anspruch der Klägerin auf rechtliches Gehör verletzt, so der Bundesgerichtshof und dürfe nicht einfach ausschließlich von Kinderlärm ausgehen. Vielmehr hätte es angesichts des ausreichenden Begründung der Klägerin den angebotenen Zeugenbeweis nutzen müssen.
Beschluss des Bundesgerichtshof vom 22.06.2021; AZ – VIII ZR 134/20 –
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Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Sowohl im August als auch im Oktober 2020 erhielt eine Mieterin ein Kündigungsschreiben. Für das Schreiben wurde zwar der Briefbogen des Vermieters benutzt, jedoch wurde es von einer anderen Person mit „i.A.“ unterschrieben. Der Text des Schreibens war zudem in der „Wir-Form“ verfasst und enthielt keinerlei Hinweis auf eine Bevollmächtigung.
Aus den Umständen des Vertragsschlusses ergebe sich nach Ansicht des Amtsgerichts, dass die ursprüngliche Vermieterin wusste, dass sie einen Mietvertrag mit einer Wohngemeinschaft abschließt. So waren sämtliche Mieterinnen Studenten, in jungem Alter und nicht miteinander verwandt. Zudem habe die räumliche Aufteilung der Wohnung für das Vorliegen einer Wohngemeinschaft gesprochen. Darüber hinaus sei es in der Folge zu mehreren Mieterwechseln gekommen. Die Kenntnis der ursprünglichen Vermieterin müsse sich der neue Vermieter gegen sich geltend lassen. Er sei durch den Kauf in den Mietvertrag eingetreten.
Sind Wohnungsbesichtigungen nicht im Mietvertrag geregelt, kann ein Vermieter die Wohnung in einigen Fällen dennoch betreten. Ohne vertragliche Regelung erkennen die Gerichte vor allem in den folgenden Fällen das Recht auf eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter an:
Die Nichtangabe oder eine Zuwenig-Angabe dieser Einkünfte stellt eine strafbare Steuerhinterziehung dar, darüber sollte man sich als Anbieter im Klaren sein. Auch wenn der hinterzogene Betrag gering ist, kann die Steuerhinterziehung relativ hohe Strafen und empfindliche Nebenfolgen nach sich ziehen. Darüber hinaus ist eine zusätzliche Sanktion durch das Finanzamt oder sogar die Staatsanwaltschaft möglich. Die Grenze zur Vorstrafe ist bei Steuerhinterziehung schnell erreicht und kann sich dann äußerst negativ auf das berufliche Fortkommen auswirken, denn der größte Teil der Anbieter der Vermietungsplattform macht dies nebenberuflich.
Das sah das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom Juni 2019 anders. Bloßes Schweigen des Vermieters auf eine Terminanfrage des Mieters sei nicht ausreichend, eine Verweigerung als gegeben zu begründen. Grundsätzlich müsse nämlich der Vermieter aufgrund eines entsprechenden Schreiben nicht von sich aus tätig werden. Entscheidend sei, dass es sich bei einer Belegeinsicht nicht um eine Bringschuld des Vermieters handele.
Im realen Leben existieren die Zahlungsprobleme aber so oder so. Als Vermieter könnte daher etwa eine Mietminderung helfen, ein langfristiges Mietverhältnis weiterhin aufrecht zu erhalten. In Betracht kommen daher eine Stundung der Mietzahlungen, eine temporäre Herabsetzung der Miete, eventuell kombiniert mit Staffel- oder Umsatzmietvereinbarungen oder der Vereinbarung zusätzlicher Mietsicherheiten (zum Beispiel Konzernbürgschaften). Solche Maßnahmen sollten in einem ordnungsgemäßen Nachtrag zum Mietvertrag dokumentiert werden. Eine Stundungsabrede etwa, betrifft denn auch nicht nur die Mietzahlungsmodalitäten – die ja gegebenenfalls für einen kurzen Zeitraum auch außerhalb eines Nachtrages angepasst werden könnte –, sondern schränkt auch das Recht des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages zumindest temporär ein.
Grundsätzlich sollen Mieterhöhungen bei Wohnungen, für die es einen Mietspiegel gibt, dann nur noch mit genau diesem Mietspiegel oder aber einem Sachverständigengutachten begründet werden dürfen. Bisher können sich die Vermieter auch auf Vergleichswohnungen beziehen, was immer wieder zu Streitigkeiten führte. Diese qualifizierten Mietspiegel sollen allerspätestens alle fünf Jahren neu erstellt werden.
Langjährige Mieter können ihren Vermieter zum Renovieren verpflichten, müssen sich aber an den Kosten beteiligen, entschied der für das Mietrecht zuständige Zivilsenat des (BGH) mit einem im Juli 2020 veröffentlichten Urteil zu Schönheitsreparaturen. Die Entscheidung gilt für Mieter, die ihre Wohnung in unrenovierten Zustand bezogen haben, wenn sich deren Zustand sich in der Zwischenzweit deutlich verschlechtert hat.