Wird beim Verkauf einer Immobilie angegeben, das Dach sei „komplett erneuert“ worden, stellt sich die Frage, welche Arbeiten damit gemeint sind. Der Bundesgerichtshof stellte im Dezember 2024 klar, dass eine komplette Dacherneuerung nicht automatisch nur die Erneuerung der obersten Dachschicht bedeutet. Die genaue Bedeutung dieser Angabe richtet sich nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls.
Der zugrunde liegende Sachverhalt entwickelte sich im Januar 2021, als Käufer ein 1974 erbautes Einfamilienhaus in Sachsen erwarben. Das Maklerexposé führte auf, dass im Jahr 2009 das Dach komplett erneuert wurde. Die damaligen Arbeiten bestanden aus dem Verkleben und Verschweißen einer neuen Bitumenbahn. Die Käufer vertraten die Ansicht, diese Maßnahme stelle keine komplette Erneuerung dar, da weder die Dämmung noch die Unterkonstruktion erneuert wurden. Daraufhin forderten sie Schadensersatz und argumentierten, das erworbene Haus weise einen Mangel auf.
Das Landgericht Leipzig gab der Klage in erster Instanz statt. Das Oberlandesgericht Dresden entschied jedoch gegenteilig und wies die Klage ab. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts lag kein Mangel vor. Die Richter begründeten dies damit, dass der Begriff „Dach“ nach allgemeinem Sprachgebrauch lediglich die oberste Dachschicht umfasse, nicht jedoch die Dämmung und Unterkonstruktion. Da 2009 alte Bitumenbahnen durch neue ersetzt wurden, betrachtete das Gericht dies als vollständige Ausbesserung. Die unterlegenen Käufer legten Revision beim Bundesgerichtshof ein. 
Der Bundesgerichtshof gab den Käufern recht und korrigierte die Rechtsauffassung des Oberlandesgerichts. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch meint „Dach“ nicht stets ausschließlich die äußere Dachschicht. Folglich bedeutet eine „komplette Erneuerung“ auch nicht generell nur die Erneuerung der obersten Schicht.
Der Bundesgerichtshof betonte, dass sich keine allgemeingültige Definition für eine Komplettererneuerung eines Daches aufstellen lässt. Das Verständnis hängt vom jeweiligen Dachtyp und den einzelnen Bestandteilen des Dachaufbaus ab. Verschiedene Dächer bestehen aus unterschiedlich vielen Schichten mit verschiedenen Funktionen. Zudem können die zum Zeitpunkt der Dacherneuerung geltenden baulichen Vorschriften das Verständnis einer Komplettererneuerung beeinflussen. Die Anforderungen an eine fachgerechte Dacherneuerung ändern sich im Laufe der Zeit durch neue technische Regelwerke und energetische Standards.
Die Entscheidung verdeutlicht, dass beim Verkauf von Immobilien präzise Angaben über den Umfang durchgeführter Baumaßnahmen erforderlich sind. Vage Formulierungen wie „komplette Erneuerung“ bergen Konfliktpotenzial, wenn die Vorstellungen über den tatsächlichen Leistungsumfang auseinandergehen. Käufer sollten bei solchen Angaben konkret nachfragen, welche Arbeiten tatsächlich durchgeführt wurden.
Urteil des Bundesgerichtshof vom 6.12.2024; AZ –V ZR 229/23 –
Foto: Ingo Bartussek