Eine gewinnbringende Untervermietung von Wohnraum ist nicht durch ein berechtigtes Interesse des Mieters gedeckt: Wer seine Mietwohnung untervermietet, darf damit keinen Gewinn erzielen, der über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom Januar 2026 entschieden und ein Räumungsurteil des Landgerichts Berlin bestätigt. Betroffen war der Mieter einer Berliner Zweizimmerwohnung, der die Wohnung während eines Auslandsaufenthalts für monatlich 1.100 Euro an zwei Untermieter weitergab – bei einer eigenen Nettokaltmiete von 460 Euro.
Der Mieter bewohnte die Wohnung seit 2009. Anfang 2020 überließ er sie zwei Untermietern für 962 Euro nettokalt zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung, insgesamt also 1.100 Euro im Monat. Eine Untervermietungserlaubnis der Vermieterin hatte er nicht eingeholt. Nachdem eine Abmahnung erfolglos geblieben war, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis im Februar 2022 ordentlich. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage zunächst ab, das Landgericht Berlin gab ihr statt und ließ die Revision zu. Ohne Erfolg.
Der BGH hielt die Kündigung für wirksam, weil der Mieter seine vertraglichen Pflichten durch die erlaubnislose Untervermietung schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hatte. Entscheidend war die Frage, ob ihm ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zugestanden hätte. Ein solcher Anspruch setzt ein berechtigtes Interesse voraus – also einen nach der Zweckrichtung des Wohnraummietrechts anzuerkennenden Grund, die Wohnung Dritten zu überlassen. Aus Entstehungsgeschichte und gesetzgeberischen Erwägungen leiteten die Richter ab, dass die Untervermietung dem Mieter die Wohnung bei einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse erhalten soll. Ein Instrument der Gewinnerzielung ist sie nicht.
Auch die grundrechtliche Abwägung führte zu keinem anderen Ergebnis. Die Eigentumsgarantie schützt die Rechtspositionen beider Seiten, die in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen sind. Die Position des Mieters reicht dabei nicht so weit, dass ihm ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung erlaubt wäre. Der Wunsch nach Verringerung der eigenen Mietaufwendungen bleibt anerkannt – Einnahmen darüber hinaus sind davon nicht gedeckt. Zugleich schützt diese Auslegung die Untermieter im Grundsatz vor überhöhten Untermieten.
Zwei Fragen musste der Senat nicht beantworten. Ungeklärt bleibt, ob zusätzliche Leistungen wie die Überlassung von Mobiliar bei der Gewinnberechnung zählen. Ein solcher Möblierungszuschlag – also ein Aufschlag für mitvermietete Einrichtung – hätte hier ohnehin nichts geändert. Offen ließ der Senat auch, ob ein berechtigtes Interesse zusätzlich wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse – die Begrenzung der zulässigen Miethöhe in angespannten Wohnungsmärkten – zu verneinen ist.
Die Bedeutung reicht über den Einzelfall hinaus: vom längeren Auslandsaufenthalt über die Wohngemeinschaft bis zur kurzzeitigen Vermietung über Buchungsplattformen. Maßstab ist nicht die ortsübliche Vergleichsmiete, sondern allein die Höhe der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen. Das Verfahren ist abgeschlossen, das Räumungsurteil rechtskräftig.
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28.1.2026; AZ – VIII ZR 228/23 –
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