Einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter ist die jährliche Betriebskostenabrechnung. Grundsätzlich gilt: Wenn Vermieter die Belegeinsicht verweigern, können Mieter ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht an dem Ergebnis geltend machen. Diese müssen also erst zahlen, wenn sie tatsächlich die Belege gesehen haben.
Im konkreten Fall, der zur Entscheidung stand, hatte der Vermieter die Betriebskosten des Wirtschaftsjahres abgerechnet und der Mieter verlangte daraufhin schriftlich die Belegeinsicht. Der Vermieter reagierte aber auf das Schreiben des Mieters zur Belegeinsicht nicht – verlangte aber umgekehrt die Zahlung der Nachforderung aus der Abrechnung. Am Ende klagte dieser auf Zahlung der Nachforderung. Der Mieter hingegen vertrat in dem Rechtsstreit die Auffassung, der Vermieter habe den Wunsch des Mieters auf Belegeinsicht verweigert, weswegen ihm ein Zurückbehaltungsrecht zustehe.
Das sah das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom Juni 2019 anders. Bloßes Schweigen des Vermieters auf eine Terminanfrage des Mieters sei nicht ausreichend, eine Verweigerung als gegeben zu begründen. Grundsätzlich müsse nämlich der Vermieter aufgrund eines entsprechenden Schreiben nicht von sich aus tätig werden. Entscheidend sei, dass es sich bei einer Belegeinsicht nicht um eine Bringschuld des Vermieters handele.
Kommt also ein Termin zur Belegeinsicht der Betriebskostenabrechnung nicht zustande, obliegt es dem Mieter, – nach einer entsprechenden Ankündigung beim Vermieter – zu den üblichen Geschäftszeiten zu erscheinen. Dann allerdings muss in jedem Fall eine Einsicht ermöglicht werden. Vereinzelt wird noch die Auffassung vertreten, auf die Bitte des Mieters zur Belegeinsicht hin, habe der Vermieter von sich aus Terminvorschläge zur Belegeinsicht zu unterbreiten. Das ist nicht der Fall.
Diese Grundsätze gelten jedoch dann nicht, wenn das Einsichtsrecht des Mieters nicht am Ort der Mietsache (also dem Stadt- oder Gemeindegebiet) ausgeübt werden kann. Bei einer zu weiten Entfernung zwischen der Wohnung und dem Ort, an dem die Belegeinsicht vorgenommen werden soll, ist der Vermieter verpflichtet, die Belege an die Mieter gegen Erstattung der Auslagen zu übersenden.
Kurz gesagt: Ein Schweigen des Vermieters auf eine Terminanfrage eines Mieters zur Belegeinsicht, stellt keine Verweigerung der Belegeinsicht dar. Gleichzeitig dürfen Mieter eine Betriebskostennachzahlung nicht verweigern.
Landgericht Berlin, Urteil vom 14.06.2019; AZ – 63 S 255/18 –
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