Zunächst schien alles normal zwischen Mieter und Vermieter abzulaufen: Die Mieter einer Wohnung leisteten zu Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 2005 eine Mietkaution von fast 1.700 Euro. Doch neun Jahre später sah es dann schon anders aus – da stritten Mieter und Vermieter über (angebliche) Mängel der Wohnung. Die Mieter zahlten daher über mehrere Monate nur eine geminderte Miete. Anschließend kam es zu Kündigung, da sich die Parteien nicht einig wurden.
Nach dem Ende des Mietverhältnisses erhob der Vermieter Klage auf Zahlung der einbehaltenen Miete, Ersatz von Gutachterkosten und Renovierungskosten. Ferner verlangte er mit seiner Klage aus zwei Betriebskostenabrechnungen Nachzahlungen von insgesamt über 1.000 Euro. Eine der Betriebskostenforderungen war unstrittig, während die Mieter der Berechtigung der anderen Nachforderung nicht folgten.
Generell gilt ja, dass wenn das Mietverhältnis beendet ist, der Vermieter über die Mietkaution abrechnen muss. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt und zugleich aber auch betont, dass eine Kautionsabrechnung auch durch schlüssiges Verhalten des Vermieters erfolgen kann. Eine ausdrückliche Abrechnung über die Mietkaution hatte der Vermieter im vorliegenden Fall nicht vorgelegt; ebenso wenig hatte er allerdings auch die Mietkaution mit den Ansprüchen, die er geltend machte, verrechnet.
Der BGH hatte also darüber zu entscheiden, ob die Mieter im Zuge des Prozesses mit einem Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution mit einer Aufrechnung gegen die Forderungen aus den Betriebskostenabrechnungen rechnen mussten. Der Vermieter hatte zwar nicht ausdrücklich über die Kaution abgerechnet. Allerdings lag der Erhebung der Klage, in der der Vermieter seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machte, eine Abrechnung über die Mietkaution bei.
Die normale Vorgehensweise ist, dass nach Ende eines Mietverhältnisses der Vermieter innerhalb einer angemessenen, nicht allgemein bestimmbaren Frist gegenüber dem Mieter erklären muss, ob und gegebenenfalls welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter so deutlich macht, ob er Forderungen hat, die er mit der Mietsicherheit verrechnen will.
Die Abrechnung des Vermieters kann so gestaltet sein, dass er sämtliche Forderungen (die ihm seiner Auffassung nach zustehen) detailliert bezeichnet und der Kautionsrückzahlungs-Forderung gegenüberstellt. Das gilt auch, wenn mit einer oder mehreren aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Forderungen gegen den Kautionsrückzahlungs-Anspruch des Mieters aufrechnet. Darüber hinaus gilt dies sogar, wenn er wie hier die ihm (seiner Auffassung nach) zustehenden Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend macht.
Denn mit der Abrechnung nach Ende des Mietverhältnisses wird ein Stadium erreicht, in dem sich der Vermieter wegen seiner bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen kann, etwa durch Aufrechnung seiner Forderungen gegen die Forderung des Mieters auf Rückzahlung der Kaution. Der BGH, hatte in früheren Urteilen diese Frage offen gelassen hatte und nur entschieden, dass während des laufenden Mietverhältnisses ein Zugriff auf die Kaution wegen strittiger Forderungen nicht zulässig ist.
Die Verwertung der Barkaution auch für Forderungen, die weder unstrittig noch rechts- kräftig festgestellt sind, entspricht dem beiderseitigen Interesse von Vermieter und Mieter, das beendete Mietverhältnis so schnell wie möglich endgültig abzuschließen. Wenn die Mieter die zur Aufrechnung gestellten Vermieterforderungen bestreiten, könnten sie ja auf Rückzahlung der Kaution klagen, so die Bundesrichter.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.7.2019; AZ – VIII ZR 141/17 –
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