Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom März 2025 klargestellt, unter welchen Umständen Wohnungseigentümer für die Haftung für bauliche Veränderungen einstehen müssen, die ihre Mieter ohne erforderliche Genehmigung am Gemeinschaftseigentum vornehmen. Das Gericht bestätigte damit die Pflicht zur Beseitigung solcher Umbauten, selbst wenn theoretisch ein Anspruch auf nachträgliche Genehmigung bestehen würde.
Der entschiedene Fall betraf eine Gewerbeeinheit in einer hessischen Wohnungseigentumsanlage. Der Mieter beabsichtigte, die früher als Restaurant betriebenen Räumlichkeiten in eine Shisha-Bar umzuwandeln. Ab 2020 begann er mit umfangreichen Umbauarbeiten. Dabei bohrte er mehrfach durch Deckenplatten und die Fassade, um eine Lüftungsanlage zu installieren. Die Wohnungseigentümergemeinschaft erteilte keine Zustimmung zu diesen Arbeiten. Schließlich forderten andere Eigentümer von der Vermieterin die Beseitigung der Veränderungen. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht gaben dieser Forderung statt.
Der Bundesgerichtshof bestätigte diese Entscheidungen und betonte dabei mehrere wichtige Grundsätze. Zunächst stellte das Gericht fest, dass die fehlende Gestattung die baulichen Veränderungen zu rechtswidrigen Eigentumsbeeinträchtigungen macht. Ein vermietender Wohnungseigentümer trägt die Verantwortung als mittelbarer Störer für ungenehmigte Eingriffe seiner Mieter in das Gemeinschaftseigentum. Diese Verantwortlichkeit entsteht unter verschiedenen Umständen: wenn der Eigentümer die Veränderungen ausdrücklich erlaubt hat, wenn er aufgrund angekündigter Nutzungsabsichten mit Umbauten rechnen muss und den Mieter nicht auf das Genehmigungserfordernis hinweist, oder wenn er nach Kenntnisnahme von den Veränderungen nicht gegen den Mieter vorgeht. Im entschiedenen Fall traf letztere Konstellation zu.
Besonders bedeutsam erscheint die Feststellung des Gerichts zur Unerheblichkeit eines möglicherweise bestehenden Gestattungs-Anspruchs. Der Gesetzgeber hat bewusst festgelegt, dass jede beabsichtigte Änderung am Gemeinschaftseigentum eines legitimierenden Beschlusses bedarf. Dieser Beschluss lässt sich notfalls gerichtlich durchsetzen. Würde man den Einwand eines bestehenden Anspruchs auf Genehmigung zulassen, würde dies dem eindeutigen gesetzgeberischen Willen widersprechen. Bedeutet: Wer sich über das vorgegebene Verfahren hinwegsetzt, muss nach der gesetzlichen Konzeption die Konsequenzen tragen.
Das Gericht stellte außerdem klar, dass eine nach erstinstanzlicher Verurteilung erhobene Klage auf gerichtliche Ersetzung des Gestattungsbeschlusses nicht zur Aussetzung des Berufungsverfahrens führt. Die Möglichkeit bestand bereits während des erstinstanzlichen Verfahrens, eine entsprechende Widerklage zu erheben. Die Entscheidung zeigt deutlich, dass Eigentümer ihre Mieter im Vorfeld über die Genehmigungspflichten informieren und bei ungenehmigten Veränderungen zeitnah reagieren müssen, um Haftungsrisiken zu vermeiden.
Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) vom 21.3.2025; AZ – V ZR 1/24 –
Foto: urbans78