Ein Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom Februar 2024 stärkt die Position von Mietern, die unter lärmintensiven Bauarbeiten leiden. Das Gericht hat entschieden, dass eine einheitliche Mietminderung bei Baulärm über den gesamten Zeitraum von Bauarbeiten angewendet werden kann. Diese Entscheidung bietet Mietern mehr Planungssicherheit und reduziert komplizierte Einzelfallberechnungen.
Der Fall begann im Dezember 2019, als das Amtsgericht Berlin-Mitte feststellte, dass die betroffenen Mieter aufgrund von lärmintensiven Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück berechtigt waren, ihre Miete pauschal um 20 Prozent zu mindern. Diese Minderung sollte bis zum Abschluss der Bauarbeiten gelten. Das Gericht erläuterte seine Entscheidung damit, dass zu Beginn der Arbeiten eine höhere Minderungsquote von 50 Prozent angemessen gewesen wäre, die jedoch im Laufe der Baumaßnahmen sukzessive auf null sinken würde. Aus praktischen Erwägungen wurde daher eine einheitliche Pauschale festgelegt.
Die Situation entwickelte sich weiter, als die Vermieterin ab Dezember 2020 wieder die volle Mietzahlung forderte. Sie behauptete, dass keine lärmintensiven Arbeiten mehr stattfänden. Die Mieter widersprachen dieser Darstellung und beriefen sich auf fortlaufende Bauaktivitäten. Sie beharrten darauf, dass ihr Minderungsrecht weiterhin bestand und zahlten entsprechend weiterhin nur 80 Prozent der vereinbarten Miete.
In der erneuten gerichtlichen Auseinandersetzung entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte zugunsten der Mieter. Das Gericht bestätigte, dass die Festsetzung einer einheitlichen Minderungsquote für den gesamten Bauzeitraum rechtmäßig ist. Dies bedeutet erhebliche Erleichterungen für Mieter, da nicht für jeden Monat oder jede Phase der Bauarbeiten separate Minderungsquoten berechnet werden müssen.
Besonders bemerkenswert ist die Entscheidung bezüglich der Beweislast. Das Gericht stellte klar, dass der Vermieter die Beweislast trägt, wenn er behauptet, dass die Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten nicht mehr bestehen. Im vorliegenden Fall konnte die Vermieterin nicht nachweisen, dass seit Dezember 2020 keine minderungsrelevanten Immissionen mehr auf die Wohnung einwirkten. Folglich durften die Mieter ihre Miete weiterhin um die festgelegten 20 Prozent reduzieren.
Die Entscheidung verdeutlicht, dass einmal gerichtlich festgestellte Minderungsrechte fortbestehen, bis der Vermieter eindeutig nachweisen kann, dass die Beeinträchtigungen vollständig weggefallen sind. Dies bietet Mietern Planungssicherheit in langwierigen Bauphasen und reduziert den Dokumentationsaufwand bezüglich der Lärmbelästigung.
In Ballungsgebieten mit anhaltender Bautätigkeit trägt die Entscheidung zur Klärung der Rechtslage bei und erleichtert die Handhabung von Minderungsansprüchen. Mieter werden von der täglichen Protokollführung oder der regelmäßigen Neuverhandlung von Minderungsquoten entlastet, um eine Mietminderung bei Baulärm zu erzielen. Parallel dazu obliegt es den Vermietern, das Ende der Beeinträchtigungen konkret nachzuweisen, bevor sie die volle Mietzahlung einfordern können.
Urteil des Amtsgericht Berlin-Mitte vom 1.2.2024; AZ – 104 C 33/23 –
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